房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，目前（7月16日）正在征求意見。據(jù)報主要內(nèi)容有，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。
　　從稅收調(diào)節(jié)社會公平來看，開征房地產(chǎn)稅也是合理的。
　　長期以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)稅收一直落在流轉(zhuǎn)稅上，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅。換句話說，一旦擁有了商品房，也就基本上完了一切稅收，除非繼續(xù)交易。廣而言之，我國現(xiàn)行的稅收制度重點基本上也落在流轉(zhuǎn)稅上。換個角度看，也就是國人稅賦負擔大致上是均等的，但實際上這是不公平的，沒有做到有錢的多繳稅，沒錢的少繳稅甚至不繳稅。尤其當前在基尼指數(shù)居高不下的情況下，更要盡快開征財產(chǎn)保有稅。開征房地產(chǎn)稅，無疑是一項可靠的財政收入，它甚至可以不必在意當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過熱或過冷，因為它是財產(chǎn)保有稅。
　　現(xiàn)在開征房地產(chǎn)稅，實際上是增加財產(chǎn)保有稅，而減少流轉(zhuǎn)交易稅。減輕流轉(zhuǎn)交易稅，也就減輕了普通購房者剛需購房的負擔，而增加商品房保有稅，就是加重了商品房投資投機者的投資成本。當投資品有了保有稅，其投資成本高了，獲利空間就相對壓縮了。所以，這或許會影響樓價。因為，雖然限購令已執(zhí)行了5年，然而就京滬穗深四大最熱門的樓市來看，大約還有三分之一以上的商品房其實是主要被當作投資品的。
　　目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收十分復雜，稅種繁多。在營業(yè)稅和土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、契稅和印花稅之間，都存在著一定的重復征收現(xiàn)象。我國當前財稅改革的一大任務，就是利用新稅種設(shè)計的時機將復雜稅費歸并統(tǒng)一。開征房地產(chǎn)稅，最終效果是消除重復征稅現(xiàn)象，并讓各種規(guī)范性的稅收體現(xiàn)在明處，盡*5可能減少暗處的、征稅機關(guān)自由裁量性高的收費，實現(xiàn)稅制優(yōu)化，從而讓企業(yè)與購房者所承擔的稅負明晰化。
　　但是，假如從財政稅收收入或稅收調(diào)控市場的角度去看房地產(chǎn)稅，其影響不見得有多大。
　　如果房地產(chǎn)稅稅率定為1%的較高稅率，可能影響房地產(chǎn)價格，降幅為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值，現(xiàn)有房價或?qū)⒂?%÷5%=20%的跌幅。考慮到通脹因素，中低收入稅率的折扣，以及房地產(chǎn)稅收用于城市基礎(chǔ)建設(shè)帶來的房地產(chǎn)的升值，房地產(chǎn)實際價格跌幅或在15%左右。開征房地產(chǎn)稅，將取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個人所得稅。以一套100萬房產(chǎn)計算，征收1%房地產(chǎn)稅后，房價可能貶值為85萬左右。而100萬房產(chǎn)在二手房市場，如果滿五年，升值大概在一倍左右，需要繳納（100-50）×20%=10萬個人所得稅，房產(chǎn)實際價值也在90萬左右。
　　因此，開征房地產(chǎn)稅對房價的下跌影響實在是有限的；當然，其對稅收收入總額增加也極有限，但房地產(chǎn)稅是旱澇保收的，房地產(chǎn)交易所得稅在市場不景氣時則會有所減少。只是有個問題不能不厘清。新的房地產(chǎn)稅一大優(yōu)點是避免了重復收稅，可千萬別在小的方面避免了重復收稅，卻在大的方面反而出現(xiàn)了新的重復收稅。
　　新的房地產(chǎn)稅是根據(jù)房地產(chǎn)的評估值作為征稅基礎(chǔ)，而評估值是以市場價值為基礎(chǔ)。目前市場商品房價格很高。如果單純從商品房的價值看，其總價格無論如何達不到現(xiàn)在的市場價格。實際上，現(xiàn)有商品房價格中包含了土地價格。我國規(guī)定，土地國有。商品房下的土地使用期限最長70年，購房者在購房時已一次性地付足了70年土地使用費。那么，開征新的房地產(chǎn)稅時，是否僅對扣除了土地價格的商品房價格計稅？須知，商品房下之土地并非業(yè)主所有，業(yè)主似也不必繳納非其所有物的保有稅?？墒乾F(xiàn)在準備開征的是房地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅。如果計稅基礎(chǔ)是完整的包括土地在內(nèi)的商品房價值計稅，那是否重復征稅？
　　在正式立法開征房地產(chǎn)稅時，對這個繞不過去的問題，須對全體征稅對象說清楚。
　　來源：上海證券報

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