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環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（該項土地）
國稅發(fā)【2009】31號 第三十一條 規(guī)定： 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
這里主要是考慮收入與成本的配比
【案例1】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將其名下100畝土地（按評估價每畝100萬元，總價10000萬元轉(zhuǎn)讓）用于與甲房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，待項目開發(fā)完畢后，分得該項目30000平方米房屋，房地產(chǎn)公司取得該項土地時支付各項稅費500萬元元，分配開發(fā)產(chǎn)品時，房屋的單位成本價為每平方米3000元，公允價值為每平方米5500元。計算該項土地的成本。
該土地的成本＝5500×30000＋500＝17000萬元
注意 （1）不能按照土地轉(zhuǎn)讓價作為成本；
?。?）不能按照開發(fā)產(chǎn)品的成本價作為成本。
2、在接受土地環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（其他土地）
換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
這樣規(guī)定主要是考慮換出的開發(fā)產(chǎn)品并非在該土地上建造的，可能會存在換入土地使用權(quán)的同時就交付開發(fā)產(chǎn)品的情況，二者可能是同步的。
【案例2】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，用其名下50畝土地（按評估價每畝100萬元，總價5000萬元轉(zhuǎn)讓）換取甲房地產(chǎn)公司名下一處房產(chǎn)。交換業(yè)務(wù)發(fā)生時，被交換房產(chǎn)的市場公允價值為6000萬元。在土地轉(zhuǎn)讓過程中，房屋開發(fā)公司支付相關(guān)稅費200萬元。
該土地的成本＝6000＋200＝6200萬元。
注意：
?。?）以上兩種情況，都是以換出產(chǎn)品的公允價值加上取得土地時的相關(guān)稅費為土地成本價；
?。?）不同的是，成本確認(rèn)時間不同，前者是在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)，后者是在接受土地環(huán)節(jié)。
第二種方式：甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。
操作模式：
?。?）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作。
?。?）乙方將資金投入到甲方。
（3）乙方代替甲方的名義賣房子。
國稅發(fā)[2009]31號文對于未成立項目公司的只要在合同中約定不在企業(yè)所得稅前分配就不作為土地使用權(quán)的買賣，而對于是否收取固定利潤或費用則不作規(guī)定性限制。
(1)分配開發(fā)產(chǎn)品的
國稅發(fā)[2009]31號文第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
(一)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
在分配開發(fā)產(chǎn)品的情況下，如果“分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的
計稅成本與其投資額之間的差額”為正數(shù)，調(diào)減應(yīng)納稅所得額；
負(fù)數(shù)，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
【案例】B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A公司合作（合資）開發(fā)房地產(chǎn)項目，合同約定投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為800萬元，該項目于2010年12月完工，按約定A公司分得銷售成本為1000萬元的房屋，問B如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計稅成本分得房屋又應(yīng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？
不需要做分錄
在已結(jié)算計稅成本的情況下：
計稅成本與投資額的差額＝1000－800＝200萬，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬元。
如果投資額為1800萬，銷售成本為1000萬元，計稅成本與投資額的差額＝
1000－1800＝ -800萬，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額800萬元。
為什么負(fù)數(shù)，調(diào)增800萬？
如果投資額為1800萬，銷售成本為1000萬元，負(fù)數(shù)，調(diào)增800萬：
之所以這樣規(guī)定，主要是為規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)將售房款以接受投資的名義規(guī)避納稅。
視同銷售收入不等于應(yīng)納稅所得額
在未結(jié)算計稅成本的情況下：將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
應(yīng)將投資額800萬按規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。
注意，不是800萬全額調(diào)增， 800萬只是視同銷售收入，不是應(yīng)納稅所得額，
只調(diào)增800*15%=120萬
?。?2）約定分配項目利潤的
凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
雖然沒有成立法人公司，但是如果協(xié)議中規(guī)定分配利潤的，還是要視同股息紅利所得，是免稅的，對于投資方比 較有利。
假設(shè)，B企業(yè)投資A企業(yè)5000萬元，2年后分的利潤6000萬元。獲利1千萬
(七)以分立方式取得土地成本的確定
財稅[2009]59號同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理：
(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
(二)被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。
(三)企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。
(四)重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。
(五)企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。
財稅[2009]59號（五）企業(yè)分立，
被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質(zhì)經(jīng)營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：
1.分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)的原有計稅基礎(chǔ)確定。
2.被分立企業(yè)已分立出去資產(chǎn)相應(yīng)的所得稅事項由分立企業(yè)承繼。
3.被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進(jìn)行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補。
在這里，要特別強(qiáng)調(diào)按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)才可以享受特殊重組。
以分立方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務(wù)處理的條件，并且已經(jīng)去稅務(wù)部門備案的，可以用原被分立企業(yè)的計稅基礎(chǔ)入帳；如果只符合一般性稅務(wù)處理的條件，清算后可以按公允價值入帳。
(八)以合并方式取得土地成本的確定
財稅[2009]59號同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理：
(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
(二)被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本
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