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家，沒(méi)有任何稅費(fèi)，拿地一方，可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本。
這里需要注意的是：企業(yè)招拍土地后，政府給予的土地返還款不得沖減土地成本，而應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期收入總額繳納企業(yè)所得稅。
(二)購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地方式取得土地成本的確定
買方 直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒(méi)有其他涉稅問(wèn)題，是最干凈拿地方式。買方必須要求賣方提供發(fā)票，不能自己去開發(fā)票回來(lái)。
例如：甲公司以8000萬(wàn)從乙公司取得了一塊坐落于A區(qū)的土地，但乙公司未提供發(fā)票。
后甲公司從B區(qū)的稅務(wù)局代開了8000萬(wàn)的發(fā)票，并交納了400萬(wàn)的稅費(fèi)。
這8400萬(wàn)能進(jìn)土地成本嗎？
甲公司違反了兩個(gè)行為;
1、未按規(guī)定取得發(fā)票,導(dǎo)致對(duì)方少繳稅款。
按《發(fā)票管理辦法》第四十一條 違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款處理；
2、虛開發(fā)票.虛開發(fā)票8000萬(wàn)不可以稅前扣除.
《發(fā)票管理辦法》 第二十二條任何單位和個(gè)人不得有下列虛開發(fā)票行為：
?。ㄒ唬樗?、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
（二）讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
?。ㄈ┙榻B他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。
(三)購(gòu)買股權(quán)方式取得土地成本的確定
這里需要注意的是股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。
(四）以拆遷安置方式取得土地成本的確定
房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式可歸納為兩種：
1、作價(jià)補(bǔ)償形式。拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，這是一種貨幣補(bǔ)償形式。
這里房地產(chǎn)企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是不需要取得發(fā)票的。
根據(jù)征管法第21條，企業(yè)根據(jù)貨物或勞務(wù)必須依法取得發(fā)票，才能稅前扣除，但非購(gòu)銷業(yè)務(wù)不得依據(jù)發(fā)票稅前扣除。
另外，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則
條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合 法有效憑證），是指：
?。ㄒ唬┲Ц督o境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
?。ǘ┲Ц兜男姓聵I(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；
（三）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；
?。ㄋ模﹪?guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
因此，要判定收款方取得收入是否應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅，來(lái)決定支出是否應(yīng)取得發(fā)票：
?。?）收款方取得收入應(yīng)繳流轉(zhuǎn)稅，一定要取得發(fā)票，作為合法、有效憑證
?。?）收款方取得收入不納或法定減免免流轉(zhuǎn)稅，應(yīng)憑收據(jù)和合同或協(xié)議等法律文件，作為合法有效憑證
對(duì)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除：
A．政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件
B．被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條
C．被拆遷戶的門牌號(hào)碼
D．被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議
另外，取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)不征營(yíng)業(yè)稅也就不需要發(fā)票。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）文件規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。
根據(jù)上述規(guī)定，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，青苗補(bǔ)償費(fèi)不屬于按照國(guó)稅函發(fā)[1997]87號(hào)文件規(guī)定應(yīng)該征收營(yíng)業(yè)稅的情形，而按照國(guó)稅函[2008]277號(hào)文件規(guī)定屬于不征收營(yíng)業(yè)稅的情形，因此，對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入不征營(yíng)業(yè)稅，不征營(yíng)業(yè)稅也就不需要發(fā)票。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說(shuō)的“拆一還一” 實(shí)物補(bǔ)償形式 。
如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，需要從兩個(gè)方面考慮，
一方面按照31號(hào)文件規(guī)定確認(rèn)視同銷售所得，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课莅凑展蕛r(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定視同銷售收入，同時(shí)按照稅收規(guī)定計(jì)算確認(rèn)拆遷安置房屋的視同銷售成本。
另一方面，需要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。因?yàn)榉课菅a(bǔ)償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，因此應(yīng)按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本的土地成本中。
也就是說(shuō)：
回遷房和其他的商品房一樣，成本也分為兩個(gè)方面
1、建筑成本等
2、以房換地按房屋公允價(jià)值計(jì)算的土地成本，注意這里以房換地要按公允價(jià)值計(jì)算。
會(huì)計(jì)的規(guī)定：
以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出 ，適用上述《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)-非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。企業(yè)所得稅方面可以該資產(chǎn)的公允價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ) 。
所得稅實(shí)施條例第66條（3)的規(guī)定：
通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ) 。
例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地成本(土地出讓金)2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1億元，總可售面積8萬(wàn)平米。
第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本1億元
第2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000*8000=4000萬(wàn)元
?。ㄗ⒁猓哼@里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不是拆遷戶5000平米的，而是整個(gè)樓盤的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出要按總可售面積計(jì)算分?jǐn)?。?/div> 
視同銷售收入： 5000*8000=4000萬(wàn)元
第3、單位可售面積計(jì)稅成本=（土地2億+土地4000萬(wàn)+建筑1億）/80000平米=4250/平米
第4、視同銷售成本=4250*5000=2125萬(wàn)元，
視同銷售所得=4000-2125=1875萬(wàn)元
(五)以土地使用權(quán)投資入股方式 取得土地成本的確定
以土地使用權(quán)投資入股，節(jié)省稅負(fù)的有限，只按財(cái)稅【2002】191號(hào)文件規(guī)定省略了營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2008]828號(hào))文件規(guī)定，凡是資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變的應(yīng)按規(guī)定視同銷售確認(rèn)收入。因此對(duì)外投資的土地，對(duì)于投資的法人企業(yè)應(yīng)當(dāng)視同銷售，對(duì)外投資的土地按照公允價(jià)值確認(rèn)視同銷售收入，對(duì)其計(jì)稅基礎(chǔ)確認(rèn)視同銷售成本，差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額；對(duì)于接受土地使用權(quán)投資入股法人企業(yè)的好處是投資的溢價(jià)可以作為土地成本在企業(yè)所得稅前扣除。
(六)以合作建房方式取得土地成本的確定
合作建房主要有兩種方式
*9種方式：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。此種合作建房，必須是聯(lián)合立項(xiàng)，或者乙方立項(xiàng)。
1、在分配產(chǎn)品
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