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*9講 營業(yè)稅檢查
一、銷售不動產稅目適用的檢查
（一）基本規(guī)定
銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。
1.銷售建筑物或構筑物
銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
2.銷售其他土地附著物
銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。
其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。
單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
不動產租賃，不屬于本稅目的征收范圍，應按“服務業(yè)——租賃業(yè)”稅目征稅。
二、納稅義務發(fā)生時間的檢查
營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據（權利）的當天。其中，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款（包括預收定金）的當天。
《企業(yè)會計準則—收入》：一項經濟交易同時符合下列四個條件時，確認商品銷售收入。
*9，商品所有權上主要的風險和報酬轉移給買方；
第二，銷售方不再對售出商品實施控制，也不再保留與售出商品所有權有關的繼續(xù)管理權；
第三，與交易相關的經濟利益能夠流入企業(yè)；
第四，相關的收入和成本能夠可靠地計量。
在實際操作中，我們可以根據房地產企業(yè)會計制度進行具體判斷。財政部（94）財會二字第02號文件稱：“轉讓、銷售土地和商品房應在土地和商品房已經移交，已將發(fā)票帳單提交買主時，作為銷售實現”。 《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定，企業(yè)應當于確認收入時開具發(fā)票，不得提前或滯后。 根據以上規(guī)定，企業(yè)取得的預收賬款應當在實際收到時申報營業(yè)稅。當預收賬款轉為房屋銷售收入并據此計算營業(yè)稅時，對預收賬款已計提營業(yè)稅的部分應作相應的沖減。
三、計稅依據的檢查
房地產開發(fā)企業(yè)本期應納銷售不動產營業(yè)稅=[主營業(yè)務收入+（期末預收賬款-期初預收賬款）+視同銷售收入+價外費用]*5%
?。ㄒ唬┲鳡I業(yè)務收入
非房地產企業(yè)、房地產企業(yè)
(二)預收賬款
1.有無將預收賬款，記入“其他應付款”“應收賬款（貸方）”，遞延納稅？
2.采取虛假的融資合同，將預收賬款記入“短期借款”“其他應付款”科目，遞延納稅？
(三)視同銷售
(四)價外費用
《條例》及其實施細則規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用；價外費用，包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。
四、房地產業(yè)營業(yè)稅審核要點
房地產企業(yè)的應稅營業(yè)收入由經營收入和其他業(yè)務收入組成。“經營收入”是企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產品等所取得的經營收入，它包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租產品租金收入等。“其他業(yè)務收入”是指企業(yè)主營業(yè)務以外的其他業(yè)務收入。它包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入等。
根據房地產開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)取得的各項經營收入應于銷售實現時及時入賬。具體規(guī)定為：
1、轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發(fā)票結算單提交買主時，作為銷售實現。
2、代建的房屋工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價款結算賬單提交委托單位時，作為銷售實現。
房地產開發(fā)企業(yè)實現的經營收入，應按照規(guī)定入賬，借記“應收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“經營收入”科目。企業(yè)取得的各項其他業(yè)務收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目。“經營收入”、“其他業(yè)務收入”都是損益類科目，期末，應將科目貸方余額全部轉入“本年利潤”科目，結轉后應無余額。
審查要點如下：
1.將“經營收入”賬與有關會計憑證相核對，同時核對納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯，看有無分解收入、減少營業(yè)額的現象。
2.將“經營收入”、“分期收款開發(fā)產品”等明細賬與有關記賬憑證、原始憑證以及銷售合同相核對，看有無按合同規(guī)定應收取的銷售款因實際未收到等原因而未轉作“經營收入”的現象。
3.將“應付賬款”、“預收賬款”等往來明細賬與有關記賬憑證、原始憑證、銷售合同相核對，看有無將收入掛往來賬而不納稅的現象，以及有無收取預收款不計算繳納營業(yè)稅的情況。審查“其他應付款”明細賬，看有無將預收賬款記入該科目，故意遞延繳納營業(yè)稅的情況。
4.審查“營業(yè)外收入”、“財務費用”、“其他應付款”明細賬，看向業(yè)主收取的違約金、延期付款利息、代有關部門收取的水電初裝費、有線電視初裝費等價外費用，是否并入營業(yè)額申報營業(yè)稅。
5．審查“主營業(yè)務成本”與本期“開發(fā)產品”減少額之間的差額，分析有無將開發(fā)產品用于換取土地使用權、抵債債務、分配給股東、無償贈送給他人等方面，是否視同銷售不動產申請營業(yè)稅。
6.審查納稅人有無錯用稅率的現象，如土地轉讓、開發(fā)產品銷售、租金收入，應按5%稅率計征，而企業(yè)錯按建筑業(yè)以3%的稅率申報繳納稅款等。
第二講 土地增值稅檢查
一、檢前準備
檢查組應當要求納稅人如實提供如下資料：
?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惣{稅（預繳）申報表及完稅憑證。
?。ǘ╉椖靠⒐Q算報表和有關帳薄。
?。ㄈ┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜牡貎r款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。
?。ㄋ模┿y行貸款合同及貸款利息結算通知單。
?。ㄎ澹╉椖抗こ探ㄔO合同及其價款結算單。
?。┥唐贩抠忎N合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的其他證明資料。
?。ㄆ撸o償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。
（八）轉讓房地產項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據。
?。ň牛┺D讓房地產有關稅金的合法有效憑證。
（十）與土地增值稅清算有關的其他證明資料。
二、檢查人員應當對下列事項充分關注：
（一）明確清算項目及其范圍。
（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
?。ㄈ┱_劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
?。ㄋ模┱_劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
?。ㄎ澹┱_劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。
?。┟鞔_清算項目的起止日期。
三、納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，應按規(guī)定審核收入總額。
四、納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務師事務所應當先按照本準則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。
五、有下列情形之一的，應核定應納稅額
?。ㄒ唬┮勒辗伞⑿姓ㄒ?guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。
?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
?。ㄈ╇m設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、
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