高頓網(wǎng)校友情提示，*7綿陽實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查方法與案例分析(二)總結(jié)如下：
　　費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
　?。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁?jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。
　?。┘{稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。
　　六、土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：
　?。ㄒ唬┰u價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
　?。ǘ┇@取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報表等進(jìn)行核對。
　?。ㄈ┝私饧{稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。
　?。ㄋ模┎槊魇杖氲拇_認(rèn)原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。
　?。ㄎ澹┱_劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
　?。┍匾獣r，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。
　　七、清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
　　八、應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。
　　九、土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月１日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。
　　對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月１日國家公布的市場匯價折合人民幣。
　　十、納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：
　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。
　?。ǘ┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。
　?。ㄈ﹨⒄债?dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。
　　十一、收入實(shí)現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　十二、對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
　　（一）代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
　　（二）代收費(fèi)用在房價之外單獨(dú)收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。
　　十三、必要時，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：
　?。ㄒ唬徍似髽I(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。
　?。ǘ┐_認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。
　?。ㄈ徍似髽I(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。
　?。ㄋ模徍税唇铱钍杖胗袩o申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。
　　（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。
　?。徍思{稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。
　?。ㄆ撸徍思{稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報納稅。
　?。ò耍徍藢⒎康禺a(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。
　　（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報納稅。
　?。ㄊ徍艘苑康禺a(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。
　　十四、應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：
　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　?。ㄎ澹﹪乙?guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
　　十五、扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：
　?。ㄒ唬┰u價與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
　?。ǘ┇@取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。
　?。ㄈ徍讼嚓P(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。
　?。ㄋ模徍丝鄢?xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。
　?。ㄎ澹?shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。
　　（六）必要時，利用專家審核扣除項(xiàng)目。
　　十六、核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：
　　（一）扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。
　?。ǘ┛鄢?xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/div>
　　（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。
　　如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。
　?。ㄋ模徍瞬⒋_認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/div>
　　十七、取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　　（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
　?。ǘ┤绻煌恋赜卸鄠€開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
　　（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。
　?。ㄋ模徍擞袩o將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。
　?。ㄎ澹徍擞袩o預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。
　?。┍容^、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
　　十八、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬徍苏鞯刭M(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
　?。ǘ徍酥Ц督o個人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。
　?。ㄈ徍思{稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。
　　十九、前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬徍饲捌诠こ藤M(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
　?。ǘ徍思{稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。
　　二十、建筑安裝工程費(fèi)的
 　　　　
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