朔州實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)不同轉(zhuǎn)讓方式的納稅籌劃(一)

　　企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)程中，涉及到營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城建稅）等多個(gè)稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。為此企業(yè)可以考慮采用投資入股、企業(yè)合并等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，從而達(dá)到延期納稅、降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

　　一、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　?。ㄒ唬┮酝顿Y入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

　　1．營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。而企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)則需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　2．土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》和財(cái)稅[2006]21號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。而對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　3．房產(chǎn)稅。對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　4．企業(yè)所得稅。一般情況下，應(yīng)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　下面以實(shí)際案例分析投資和銷(xiāo)售方式對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響。

　　案例1：華美晨裝集團(tuán)在北京郊區(qū)有一家全資子公司麗人公司，該公司占地面積比較大，土地為出讓方式獲得，共計(jì)支付地價(jià)款800萬(wàn)元，廠(chǎng)房連同土地的賬面價(jià)值為1200萬(wàn)元。華泰公司想在此地建設(shè)一個(gè)大型商場(chǎng)，為此找到麗人公司洽談收購(gòu)此地塊，出價(jià)9000萬(wàn)元。該地塊上廠(chǎng)房的評(píng)估價(jià)格為320萬(wàn)元。

　　如果麗人公司將廠(chǎng)房連同土地銷(xiāo)售給華泰公司，按照規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置、抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)或抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，故麗人公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅410萬(wàn)元（9000-800）×5%]，城建稅和教育費(fèi)附加41萬(wàn)元[410×（7%＋3%）]，印花稅4.5萬(wàn)元（9000×0.5‰），土地增值稅3903.28萬(wàn)元（增值額7425.5×60%-扣除項(xiàng)目金額1575.5×35%），企業(yè)所得稅860.31萬(wàn)元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，納稅合計(jì)為5219.09萬(wàn)元，麗人公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的凈收益為2580.91萬(wàn)元。華泰公司需要繳納契稅270萬(wàn)元（9000×3%），印花稅4.5萬(wàn)元（9000×0.5‰）。而如果麗人公司以投資入股的方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到華泰公司，之后再以9000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話(huà)，其稅收負(fù)擔(dān)可以大幅度降低。

　　1．麗人公司應(yīng)該繳納的稅收。麗人公司以房地產(chǎn)進(jìn)行投資入股，不征收營(yíng)業(yè)稅，也無(wú)需繳納城建稅和教育費(fèi)附加；由于投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此該項(xiàng)投資行為暫免征收土地增值稅。

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)繳納印花稅＝9000×0.5‰＝4.5（萬(wàn)元）

　　投資及股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)納企業(yè)所得稅＝（9000-1200-4.5）×25%＝1948.88（萬(wàn)元）

　　節(jié)稅總額＝5219.09-（4.5＋1948.88）＝3265.71（萬(wàn)元）。

　　2．華泰公司應(yīng)該繳納的稅收。

　　契稅＝9000×3%＝270（萬(wàn)元）

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅4.5萬(wàn)元。

　　從方案設(shè)計(jì)看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下，華泰公司的稅收負(fù)擔(dān)沒(méi)有變化，而麗人公司可以節(jié)約3265.71萬(wàn)元的稅金支出。

　　（二）以房地產(chǎn)投資入股過(guò)程中需要注意的問(wèn)題

　　1．投資合同的簽訂。在稅務(wù)處理中，嚴(yán)格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。也就是說(shuō)要想享受不征收營(yíng)業(yè)稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)；如果投資方未承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而是分取固定的股息、紅利，則要按照出租房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，無(wú)法達(dá)到上述節(jié)稅效果。

　　2．操作時(shí)間間隔。企業(yè)要想達(dá)到上進(jìn)節(jié)稅效果，必須注意以房地產(chǎn)投資入股的時(shí)間與轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時(shí)間間隔問(wèn)題，兩者時(shí)間間隔*4在一年以上，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)以實(shí)質(zhì)課稅原則為由，對(duì)上述行為征稅。

　　3．注意《公司法》中對(duì)不同投資方式的比例限制。《公司法》規(guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。換言之，非貨幣資產(chǎn)投資入股的比例*6不得超過(guò)70%，如果在投資過(guò)程中沒(méi)有達(dá)到上述要求，就會(huì)給方案的執(zhí)行帶來(lái)不必要的麻煩。

　　4．正確認(rèn)識(shí)和處理納稅籌劃對(duì)不同稅種的影響。從上面的籌劃方案可以看出，投資入股方式可以獲得營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但是由于上述稅種的稅收負(fù)擔(dān)減少，企業(yè)的利潤(rùn)增加，相應(yīng)增加了企業(yè)所得稅的稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)應(yīng)綜合考慮這一影響，并及時(shí)繳納企業(yè)所得稅。

　　5．加強(qiáng)雙方的溝通和合作，實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。上述方案中，麗人公司通過(guò)籌劃可以獲得明顯的節(jié)稅效果。但是對(duì)華泰公司而言，該方案并沒(méi)有降低其稅負(fù)，反而會(huì)增加華泰公司潛在的稅負(fù)——今后華泰公司轉(zhuǎn)讓其以投資入股方式獲得的房地產(chǎn)時(shí)，需要金額繳納營(yíng)業(yè)稅，即選擇投資入股方武將使華泰公司的潛在稅收負(fù)擔(dān)增加450萬(wàn)元（9000×5%）。因此麗人公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需要加強(qiáng)和華泰公司的溝通，在投資入股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面做出適當(dāng)?shù)淖尣剑源双@得華泰公司的支持和配合，從而達(dá)到雙贏的目的。

　　二、通過(guò)企業(yè)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　仍以案例1為例。假設(shè)被投資方是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——信誠(chéng)公司，此時(shí)如麗人公司仍采用投資入股、再轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則無(wú)法達(dá)到上述節(jié)稅效果。因?yàn)楸煌顿Y方信誠(chéng)公司從事的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)投資行為無(wú)法享受暫免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。那么在這種方式下，是否可以采用企業(yè)合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以降低其稅收負(fù)擔(dān)呢？

　?。ㄒ唬┮院喜⒎绞睫D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

　　1．土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文的規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

　　2．契稅。企業(yè)合并過(guò)程中，對(duì)合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　3．企業(yè)所得稅。企業(yè)合并過(guò)程中，企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理方武有兩種：一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理。

　　（1）一般性稅務(wù)處理。在一般性稅務(wù)處理中，合并企業(yè)應(yīng)接公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)；被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理；被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。

　?。?）特殊性稅務(wù)處理。對(duì)于企業(yè)合并，如果企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同

 　　　　

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