近日，在房地產這場持續(xù)不斷的大風暴中，鏈家暫時成為了風暴眼。
北京鏈家房地產經紀有限公司是目前國內*5的二手房中介龍頭平臺，近日由于出售房源問題，鏈家上海分公司因為業(yè)務不合規(guī)遭到央視曝光后，又遭到了管理部門的嚴懲。先是2月22日上海市消保委在召開的上海市房產中介消費者滿意度調查發(fā)布會上，以鏈家為例通報了房產中介服務中存在的亂像，兩名消費者代表表示，因為鏈家出售問題房源，他們110萬元和280萬元的購房款差點血本無歸。其后，上海住建委暫停了涉事門店及經紀人員的網(wǎng)上簽約資格、組織約談了鏈家方負責人，并要求鏈家下線金融產品、撤銷櫥窗廣告以及停止[*{7}*]代理的業(yè)務。
而在一番發(fā)酵后，鏈家正在進行的A股IPO增資擴股很有可能也會受到影響，很多金融界人士認為鏈家的IPO估值很有可能被“砍”。
從官方的通報來看，鏈家出現(xiàn)了兩起不規(guī)范經營行為。但簡單的不規(guī)范經營行為本不應該招來如此嚴重的后果和懲罰。被盯上的鏈家究竟干了什么？從“下線金融產品”、“撤銷廣告”、“[*{7}*]代理”等字眼中我們可以看出一些端倪。
兩起不規(guī)范經營，鏈家究竟干了什么？
根據(jù)媒體報道，兩起不規(guī)范經營的案例情況如下：消費者之一的黃先生，在鏈家中介購買一套被鏈家稱之為“有按揭貸款”的400萬房屋過程中，到簽約定合同時發(fā)現(xiàn)所謂“有按揭貸款”竟然是總價340萬的抵押。為推進交易，黃先生不得已先幫房東還抵押，將280萬元打給房東，不料房東竟然將資金挪作他用。而鏈接此時表示可以借錢給黃先生，把這個房產繼續(xù)交易下去。操作方式是由鏈家墊資110萬元，月利率1.6%。黃先生不得已向鏈家貸款110萬繼續(xù)交易，但鏈家卻不肯完成過戶。
另一位受害消費者莊先生，2016年1月9日通過鏈家與出售方簽訂《房地產買賣居間協(xié)議》，意向購買上海市富平路上的中浩云花園內一套約60平方米的房屋作為兒子結婚的婚房。但在支付完80萬的定金后，卻被鏈家告知房屋交易有障礙，因該房屋不僅“背”著公積金貸款，還在莊先生不知情的情況下，被出售方抵押給鏈家一名工作人員，出售方由此借得167萬元貸款，月利率1.6%，用來購買其他房屋。
在兩起事件中，鏈家的操作流程非常相似，都是將已抵押房源進行二次中介，與不同的消費者進行交易（甚至有可能提供的是虛假房源），然后利用消費者急于購房的心理，以資金支持為名向消費者提供高息貸款。
到這里也不難理解上海住建委對鏈家上海做出的處罰決定—“下線金融產品”對應的是鏈家上海違規(guī)提供的高息貸款；“撤銷櫥窗廣告”對應的是鏈家對于房源的虛假描述和違規(guī)宣傳；“停止[*{7}*]代理”對應的是鏈家對非[*{7}*]房源做出的違規(guī)包裝。
看到這里，相信很多人都已經明白了鏈家上海在這兩起案件中的業(yè)務邏輯——以房地產中介為名，實際行的是違規(guī)金融服務。
鏈家“地產+金融”模式到底踩了哪些雷？
將這種狀態(tài)的鏈家形容為房地產中介其實已經有問題了，鏈家現(xiàn)在其實更像一個以金融業(yè)務為核心的金融帝國——任何房地產業(yè)務都是為最終促成金融交易做的鋪墊。
而根據(jù)記者調查，鏈家金融模式中的主要錯誤其實有3個：高息貸款，也就是俗稱的放高利貸；自己為自己做出超額擔保；自己監(jiān)管自己金融業(yè)務中產生的資金沉淀。
從上文的案件中可以發(fā)現(xiàn)，鏈家鼓勵鏈家用戶在交易需要進行短期資金周轉時使用鏈家的借貸服務，而利率統(tǒng)一為月利率1.6%。月利率1.6%合年利率19.2%，這相當于銀行貸款利率的四倍左右—經查詢銀行6個月以內貸款年利率為4.35%，即便是5年以上貸款利率也僅為4.90%。而19.2%的年利率也超過當期銀行年利率4.35%的四倍，是完全意義上的違規(guī)高利貸。
而在鏈家的金融業(yè)務鏈中，理財產品占據(jù)著核心環(huán)節(jié)—面向公眾銷售的理財產品資金很有可能通過高利貸的方式借貸給鏈家房產中介用戶，這里就涉及一個理財產品本息擔保的問題。鏈家理財?shù)膿７綖橹腥谛艙?，為鏈家理財每年高達100億以上的成交量擔保，擔保的存量經過計算一般在20億以上。但中融信擔是一家注冊資金僅為5000萬的金融平臺，而且*10股東便是鏈家。
媒體還觀察到，鏈家房產交易需要通過第三方支付平臺進行，購房資金凍結在第三方支付平臺上，直到房屋過戶后才能解凍。但第三方支付平臺也屬于鏈家，這就意味著房產中介交易中所有沉淀資金并沒有受到任何有效監(jiān)管。
擁抱金融，本質還是“步子太大”
拋開鏈家品牌本身，我們可以看到鏈家在此次事件中所暴露出的問題非常具有產業(yè)代表性。
曾幾何時，由于金融產業(yè)的爆發(fā)和互聯(lián)網(wǎng)金融在短短幾年內對金融領域的“風卷殘云”，讓很多產業(yè)意識到了擁抱金融所能帶來的變化和革命。一時之間，“產業(yè)+金融”等類似的金融模式創(chuàng)新層出不窮，其中最著名的代表便是“房地產金融”、“物聯(lián)網(wǎng)金融”和“醫(yī)療金融”等。
房地產平臺擁抱金融屬于典型的野心太大式的“步子邁得太大”，而步子邁得太大，最容易產生各種配套設施跟不上以至于拖累了房地產平臺自身的發(fā)展健康。高頓財經FRM研究中心研究員研究認為，通過本次不規(guī)范經營可以看出，鏈家在將金融業(yè)務整合進業(yè)務鏈的過程中，雖然金融業(yè)務發(fā)展得很快，但相關配套制度和準備非常不完善。首先是風險方面的制度建設和保障，鏈家金融的業(yè)務鋪得很快很快，幾乎在互聯(lián)網(wǎng)平臺、支付、擔保和線下業(yè)務全面實現(xiàn)了布局，但幾乎沒有風險的監(jiān)督和管理，如果其中有一環(huán)出現(xiàn)問題，很容易出現(xiàn)風險傳導，并可能通過理財端變相將風險都轉移到客戶身上。其次，是鏈家在金融業(yè)務方面的管理非常混亂，這和這個平臺之前在金融方面的積淀薄弱有關。最后還存在人才方面的問題，可見鏈家的金融業(yè)務發(fā)展過快，但業(yè)務規(guī)劃者、制定者、監(jiān)督者、執(zhí)行者卻沒有相應的金融人才到位。
鏈家副總裁、CFO魏勇2015年6月接受中國經濟網(wǎng)采訪時表示：“目前金融業(yè)務已占整體盈利的近10%，在未來5年里做到50%也是有可能的。”可見，鏈家在金融方面的野心巨大，這很可能跟房地產中介近兩年遇到的困局有關。但正如鏈家創(chuàng)始人、董事長左暉在其本人“老左”的微信朋友圈轉發(fā)鏈家常務副總裁王擁群給各地總經理的一封信時所言，“絕大多數(shù)糾紛都有我們自己的問題，我?guī)缀踹€沒有看到一起消費者的投訴中我們的經紀人是沒有瑕疵的。”鏈家金融成熟也要等到相關制度、尤其是人才隊伍建設跟上之時。
金融如果占到鏈家業(yè)務的50%，鏈家員工中會有50%的金融人嗎？
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