房貸證券化改變不了樓市大格局——童大煥

　　房貸證券化改變不了樓市大格局——童大煥，這篇財經(jīng)業(yè)界評論已經(jīng)在10月17日上午發(fā)布啦，敬請各位網(wǎng)友珍惜高頓網(wǎng)校小編的辛勤勞作。
　　MBS在中國是新鮮事物，它的意義恐怕不亞于當(dāng)年個人住房按揭貸款制度的出臺，相信會對房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展起到一個正面的激勵作用。面對這個新生事物，我們不能指望它迅速抬高房價，MBS推行即意味著房價風(fēng)險的觀點(diǎn)也是危言聳聽。

　　童大煥—2014年10月12日星期日

　　2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了房貸政策，并鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放。

　　MBS在中國是新鮮事物，它的意義恐怕不亞于當(dāng)年個人住房按揭貸款制度的出臺，相信會對房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展起到一個正面的激勵作用。2014年10月11日《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道，在美國，住房抵押貸款證券化在完成利率市場化之后快速發(fā)展，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進(jìn)了美國金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在中國，到目前為止，個人房屋貸款的余額已達(dá)10萬億元左右，這是MBS潛在的存量資產(chǎn)。

　　MBS的推行，對中國大陸房地產(chǎn)市場來說，同時意味著潛在貸款額度的增加和房地產(chǎn)金融化，今后，玩房地產(chǎn)就是玩金融，二者的界限越來越模糊。有人指望著它推高房價，有人則以美國次貸危機(jī)為參照，提醒人們說“房價懸了”。在我看來，中國大陸樓市的未來就是分化、分化再分化。有大小城市之間的大分化，也有城市內(nèi)部的小分化。到處都有投資機(jī)會同時到處也可能有陷阱。總的指導(dǎo)原則就是我一再強(qiáng)調(diào)的：信規(guī)律不要信規(guī)劃，信市場不要信市長。而規(guī)律所向就是：人聚財聚人散財散。MBS不論怎么推行，都不改樓市自身的這個內(nèi)在邏輯和規(guī)律。

　　面對MBS這個新生事物，我們不能指望它迅速抬高房價，更不能指望它迅速普遍地抬高房價。“從國外經(jīng)驗(yàn)看，MBS在房地產(chǎn)市場扮演非常重要的角色，但是國內(nèi)市場有大量短久期高收益的產(chǎn)品，MBS動輒10年以上的期限，和相對較低的收益率，如果沒有像（美國）兩房那樣的投資者，很難做大規(guī)模。從負(fù)債規(guī)模和負(fù)債端久期、風(fēng)險偏好來看，保險類資金、銀行可能是比較合適的買家。”一位四大會計師事務(wù)所人士表示。也就是說，MBS能夠有效擴(kuò)大房貸資金來源，但未必能夠在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大房貸資金來源。所以，短期內(nèi)迅速刺激樓價飆升的愿望會落空。另外，面對有的地方面臨過剩甚至永久過剩、有的地方仍然供應(yīng)不足的樓市分化大格局，即使擁有海量的房貸資金，也不會普遍地促進(jìn)樓價上漲。決定樓價漲跌的最終價值規(guī)律仍然是內(nèi)在供求關(guān)系，貨幣資金量只是外因，雖然它是非常非常重要的外因。

　　MBS推行即意味著房價風(fēng)險的觀點(diǎn)也是危言聳聽。的確，貸證券化使銀行擴(kuò)大了融資放貸規(guī)模，同時把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了金融市場即MBS的證券持有人。但如前所述，一方面，這種“風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁”在現(xiàn)實(shí)操作過程中將是一個非常漫長的過程。另一方面，中國大陸的房貸和美國次級貸相比，*5的差別是前者有20%到30%的首付款，而后者是零首付；前者的利率相對穩(wěn)定，后者則有一個迅速提高利率的過程。所以，中國式房貸和美國次級貸的不同還是非常明顯的。過去幾年，為了配合根本不可能實(shí)現(xiàn)的打壓房價的行政訴求，一些金融官員頻頻發(fā)出銀行可以承受40%房價下跌風(fēng)險之類的不負(fù)責(zé)任的信號，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者和評論人也紛紛預(yù)言房價要下跌30%、50%甚至80%，但其實(shí)，只要平均真實(shí)下跌10%，整個銀行體系就將無以承受。因此，正如我在《窮思維富思維》一書中所強(qiáng)調(diào)的，整體上，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場并不允許房價停下來等老百姓的收入上漲，而只有通過土地、金融、打破行政壟斷等市場化改革方式讓老百姓的收入追趕房價。未來，這個邏輯仍然頑強(qiáng)地存在著。盡管不能排除MBS在一定程度上是為了轉(zhuǎn)嫁銀行風(fēng)險，但放任樓市崩盤而自保銀行安全的可能性在未來相當(dāng)長時期內(nèi)都不存在。美國的金融市場化程度比我們高得多，但從1980年到2007年長達(dá)27年時間里，住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也只從7.6%上升至64%。本次中國大陸MBS議程的提出，銀行缺錢的事實(shí)也的確存在。興業(yè)證券首席宏觀分析師王涵在10月8日的電話會議中提及，“為什么今年以來銀行對于按揭貸款比較謹(jǐn)慎？核心原因是商業(yè)銀行存款轉(zhuǎn)理財，使得負(fù)債端不穩(wěn)定性越來越高，資產(chǎn)端對于久期相對較高的按揭貸款配置意愿降低。這種久期錯配的問題只能由資產(chǎn)證券化解決，具體來說是中國版的RMBS。”

　　最后，如果MBS成功包裝上市，我還是堅持多年來的一個觀點(diǎn)：貸款買房是中國普通老百姓抵御通脹的惟一工具。前提當(dāng)然是學(xué)好本領(lǐng)、擦亮眼睛，在樓市分化的時候購買真正有價值的房子。其它諸如黃金、股票還有新生的MBS都不要去投。一定要記住信息不對稱在民主選舉、金融產(chǎn)品等一切政治、經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域都普遍存在這個基本事實(shí)。散戶根本看不懂金融玩家們的金融技巧，“連荷蘭銀行這種技術(shù)實(shí)力雄厚的世界大型銀行都被高盛（美國大型銀行）一家伙騙了幾十億。”（李劍芒）賺自己能賺的錢，永遠(yuǎn)是投資的不二法門。相比之下，房子是普通老百姓最能眼見為實(shí)的東西，而且是普天之下地球之內(nèi)普通老百姓惟一可以通過自己的市場力量占據(jù)市場壟斷地位的產(chǎn)品——哪怕你只有一套房！這一點(diǎn)我將在今后專文論述。

 

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