地方政府調整限購與刺激樓市的速度之快與力度之大，確實有些超乎我們之前的預期。如果“閩八條”屬實，救市力度已經不亞于08年。而成都由財政給予銀行補貼，丁祖昱稱之為“全球的創(chuàng)舉”。一方面，這是在中央市場化調性下各地分類調控的安排；但同時，在中國這樣一個中央集權的體制下，地方政府的集體舉動一定是中央默許甚至授意的結果。新一屆高層對房地產的一年來的態(tài)度，從開始的避而不談，到馬上叫停地方政府調整限購，到提出分類調控，再到授予地方調整權，和住建部提出“千方百計去庫存”，其實反應了中國宏觀經濟管理思路的演變，對房地產市場的影響也耐人尋味。
　　中央宏觀經濟思路的改變在7月29日的政治局經濟工作會議上有明顯體現(xiàn)。過去“克強經濟學”的要義是“調結構、去杠桿、不刺激”，但本次會議再次強調了穩(wěn)增長的目標，事實上伴隨著大規(guī)?；ㄍ顿Y計劃和定向貨幣寬松的實施，克強經濟學已經轉向，調結構的優(yōu)先級被置后，優(yōu)先的是穩(wěn)增長和促改革。這背后有著復雜的國際國內政治經濟背景。簡而言之，就是反腐打老虎之后，必須用經濟增長來保持穩(wěn)定；要推動改革，必須要有經濟增長帶來的窗口期；人民幣國際化的推進，也需要國內經濟增長的支撐。
　　正是這種宏觀經濟思路決定了中央目前對房地產至少是托底和放松的態(tài)度，而地方政府立馬心領神會，隨即出臺各種救市舉措。整體來說，正在實施的和未來將會實施的救市手段會主要體現(xiàn)在四個方面：1）取消或放松限購，估計接下來除北上廣深外其他城市均會快速完成；2）放松限貸，主要落子在首套房上，包括下調首套首付比例、調整公積金貸款政策、窗口指導銀行提升首套房優(yōu)惠利率幅度和提高首套房按揭貸款額度。3）加快棚戶區(qū)改造，并提高貨幣化補償比例；4）借戶籍制度改革政策，三四線城市放開落戶，增加需求。
　　中央當下對樓市的托底心態(tài)和地方政府的積極動作，決定了本輪房地產市場調整的幅度不會太大。正如我之前微信《樓市企穩(wěn)的可能正在增大》中提到，中央政府的托市政策會引導市場預期與購房信心趨穩(wěn)。隨著中央托底意圖明朗化，并體現(xiàn)為地方政府的具體政策實施，市場信心筑底的窗口期正在到來。
　　另一方面，政府有形之手強力出擊，也不能完全壓倒市場這只無形的手。正如我始終強調的，中國樓市當下面臨一個“供應持續(xù)增長，需求增速趨緩”結構性矛盾，高庫存、高供應和高價格“三高”的問題始終是懸在樓市頭頂的達摩克利斯之劍，和阻礙樓市進一步上升的桎梏，在城市庫存去化周期降到12個月之前，去庫存始終是市場和企業(yè)的首要任務。在此大背景下的市場企穩(wěn)，不是說市場回暖到可以量價齊升，而是信心和預期逐步企穩(wěn)，對應的是之前客戶不斷加劇的殺跌觀望心態(tài)和持續(xù)下滑的交易量。而在去化周期達到合理區(qū)間范圍之前，購房信心會始終處于不穩(wěn)固的博弈狀態(tài)，企業(yè)營銷越積極、出貨速度越快，市場信心筑底回升的周期就越短。
　　市場趨穩(wěn)的特征之一，是城市的正常分化。城市分化的效果在各地取消限購的市場成交量中已經得到反應。在供求關系嚴重倒掛的城市如天津，限購對成交量無任何影響；而在相對較好的濟南，雖然刺激效果每周遞減但還算有些作用。隨著進一步的放松和信心的企穩(wěn)，我們相信供求關系合理的城市交易量會逐步復蘇甚至回暖，而在那些有需求支撐但供嚴重過于求的城市，降價空間趨于明朗，以價換量正?；?。
　　從戰(zhàn)略的角度，企業(yè)應該理性認識這個窗口期的機遇和風險。中央政府從政經全局角度出發(fā)放松房地產，推動去庫存，但并不會從根本上改變一些城市房地產產能過剩的格局，有形之手強力干預之下的去庫存，在某些城市只是延緩供求矛盾爆發(fā)的時間?；蛟S一兩個季度之后，市場會面臨拿地的窗口期，但企業(yè)在城市選擇和產品選型上必須更加理性科學。而著眼未來長期發(fā)展的房企，必不能錯過本次窗口期快速出貨，同時在一些不具有需求支撐的城市壯士斷腕割肉套現(xiàn)，儲備足量現(xiàn)金，為接下來的拿地窗口期做好準備。
　　而從營銷的角度，當下政策調整為企業(yè)提供了積極營銷、以價換量的絕佳戰(zhàn)機。在營銷策劃系列文章《營銷操盤手的謀略兵法》中我也提到，好的營銷必然需要借勢，要借政策利好的勢、借市場企穩(wěn)的勢。配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，營銷操盤手必須抓住戰(zhàn)機、果斷出擊，用有效率的渠道整合換來客戶來訪，用堅決的價格調整換來交易轉化。窗口期的市場，營銷更要以快為先，搶占跑道才能贏得先機。

 高頓網校官方微信
掃一掃微信，關注*7財經資訊