高頓網(wǎng)校友情提示，*7許昌會計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃(三)總結(jié)如下：
　　住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并且該住宅按照《暫行條例》的規(guī)定所計(jì)算的增值率不超過20%免于征收土地增值稅外，銷售其他類型的不動產(chǎn)均可以就“納稅時(shí)點(diǎn)”進(jìn)行籌劃?？捎糜诨I劃的節(jié)點(diǎn)主要有：
　　A、利用物業(yè)類型概念的不明確性，在項(xiàng)目前期辦理立項(xiàng)批文、規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證時(shí)等前期工作時(shí)，注意盡量避免在文件上出現(xiàn)“飯店、寫字樓、別墅、商住”等不能免征、減征土地增值稅的字眼，可以使用概念較廣泛的“住宅”。為以后向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請免予預(yù)征創(chuàng)造條件；
　　B、利用對銷售不同物業(yè)類型實(shí)行不同預(yù)征率的規(guī)定，在向稅務(wù)部門報(bào)備項(xiàng)目材料及申報(bào)時(shí)，可以合理地調(diào)整相關(guān)內(nèi)容，以使整體預(yù)征率最低。因?yàn)?，?xiàng)目設(shè)計(jì)的更改是正常的經(jīng)營行為，報(bào)備資料與實(shí)際建設(shè)情況不一致是正?，F(xiàn)象。而且，在年度中間少申報(bào)預(yù)征稅款不構(gòu)成《征管法》所規(guī)定的“偷稅”要件；
　　C、利用相關(guān)規(guī)定對匯算時(shí)間的模糊規(guī)定，企業(yè)可以比較實(shí)際預(yù)征稅款額和預(yù)計(jì)匯算額的大小，確定申請匯算的a1時(shí)間；
　　D、利用相關(guān)規(guī)定對匯算“項(xiàng)目”的模糊規(guī)定，可以對構(gòu)成項(xiàng)目整體的各個(gè)棟號進(jìn)行組合，選擇整體稅負(fù)最小的a1組合，在財(cái)務(wù)核算時(shí)縮小或擴(kuò)大“項(xiàng)目”概念，成本核算對象可以是單棟、多棟或項(xiàng)目整體。注意不同預(yù)征率的單項(xiàng)不能不能構(gòu)成一個(gè)組合。在選擇以多棟或項(xiàng)目整體作為計(jì)稅對象時(shí)，財(cái)務(wù)在建安成本的帳務(wù)核算時(shí)，注意以與計(jì)稅對象相對應(yīng)的決算作為入帳依據(jù)，該決算是以計(jì)稅對象為整體編制的，而不是獨(dú)立棟號單獨(dú)決算的匯總。目的是避免稅務(wù)機(jī)關(guān)對計(jì)稅對象進(jìn)行調(diào)整；
　　E、預(yù)提成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定成本費(fèi)用在時(shí)間上是前置還是后置，是多提還是少提（多提意味著成本費(fèi)用前置，少提意味著成本費(fèi)用后置）。這不僅影響納稅的時(shí)點(diǎn)，而且更多地影響到納稅總額。比如，先開發(fā)銷售臨街店面，后開發(fā)銷售非臨街住宅，應(yīng)當(dāng)多預(yù)計(jì)以后將要發(fā)生的配套費(fèi)用，使臨街店面承擔(dān)較多的成本，非臨街住宅承擔(dān)較少的成本；
　　F、合理選擇成本費(fèi)用分?jǐn)偟娜N方法，確定使整體稅負(fù)最低的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。比如，分?jǐn)偢邔訉懽謽桥c多層住宅的土地成本時(shí)，就應(yīng)當(dāng)選擇以“建筑面積”做為分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，將大部分土地成本攤進(jìn)寫字樓的成本，使寫字樓的增值率較低。
　　G、利用相關(guān)法規(guī)對匯算時(shí)間沒有硬性規(guī)定的缺陷，在項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)繳稅款大于預(yù)征稅款的情況時(shí)，可以無限長的延長匯算時(shí)間。
　　2、納稅總額的籌劃
　　總額的籌劃節(jié)點(diǎn)與時(shí)點(diǎn)的籌劃節(jié)點(diǎn)基本一致。以下說說會計(jì)核算過程中影響納稅總額需要注意的技巧：
　　1）計(jì)稅增值額的計(jì)算公式
　　計(jì)稅增值額=銷售收入-（取得土地使用權(quán)所支付的金額+土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)用）*（1+20%）-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金-與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的、規(guī)定比例內(nèi)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（以上減項(xiàng)稱扣除項(xiàng)目金額）
　　增值率=計(jì)稅增值額/扣除項(xiàng)目金額之和
　　應(yīng)繳土地增值稅額=計(jì)稅增值額（非實(shí)際增值額）*適檔稅率（0、30%、40%、50%、60%）-速算扣除數(shù)
　　2）通過以上的計(jì)算，會計(jì)核算上的焦點(diǎn)是在滿足內(nèi)部管理需要的前提下，盡量降低“計(jì)稅增值額”的數(shù)額：
　　A、銷售收入：不要將代收的費(fèi)用計(jì)入銷售額；注意折扣的處理方法（在營業(yè)稅中已經(jīng)說明）；
　　B、在不違反稅法規(guī)定的情況下，盡量擴(kuò)大20%部分的計(jì)算基數(shù)，特別是“開發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”的劃分；
　　C、利息支出：注意預(yù)計(jì)實(shí)際支付的利息與按5%比例計(jì)算的利息費(fèi)用的比較，選擇更大的一項(xiàng)作為扣除數(shù)。
　　總之，進(jìn)行土地增值稅的籌劃，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的前期工作時(shí)就開始介入，在不影響項(xiàng)目建設(shè)審批的前提下，充分利用以上提到的方法。并在開發(fā)開始、納稅義務(wù)發(fā)生前，充分收集所有項(xiàng)目的資料，預(yù)先作好籌劃，按照籌劃的結(jié)果設(shè)置會計(jì)核算科目，核算經(jīng)營成果，實(shí)現(xiàn)最理想的節(jié)稅效果。
　　第三節(jié)  企業(yè)所得稅的籌劃
　　2003年國家稅務(wù)總局83號文件的頒布，不僅大幅度提高了預(yù)售收入的利潤率，而且對開發(fā)企業(yè)如何計(jì)征所得稅做出了詳細(xì)的規(guī)范，在很大程度上提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。所以，合理籌劃所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和應(yīng)納稅總額，顯得尤為重要。
　　一、法規(guī)依據(jù)
　　1、所得稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則；
　　2、稅收征收管理法；
　　3、國稅發(fā)[2003]83號文件
　　4、北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知
　　二、籌劃的要點(diǎn)
　　所得稅的在納稅時(shí)點(diǎn)的籌劃與土地增值稅是一致的。以下僅就所得稅在納稅總額方面進(jìn)行探討。
　　1、利用法規(guī)對“成本核算對象”未做具體規(guī)定的空白點(diǎn)，若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率高于預(yù)征點(diǎn)（15%），則擴(kuò)大“成本核算對象”，拖延匯算時(shí)間，如以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對象；若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率低于預(yù)征點(diǎn)，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。
　　2、利用文件對土地成本、間接成本分?jǐn)偡椒ǖ亩鄻有裕ㄕ嫉孛娣e、建筑面積、工程概算等方法），及時(shí)估算不同物業(yè)類型可能形成的利潤額，在利潤額高的分項(xiàng)項(xiàng)目中多分配成本費(fèi)用，在利潤額低的分項(xiàng)項(xiàng)目中少分配成本費(fèi)用，使企業(yè)總體稅負(fù)最低（與土地增值稅的籌劃思路一致）；
　　3、利用文件對土地征補(bǔ)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)在成本對象完工前后的不同處理規(guī)定，可以合理安排配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施工程的決算時(shí)間，在已銷售項(xiàng)目利潤較低的情況下，推遲決算時(shí)間，反之相反，合法調(diào)低總體稅負(fù)；
　　4、利用文件在計(jì)算“單位工程成本”時(shí)對“總可售面積”沒有規(guī)定的空白，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在設(shè)計(jì)面積、建筑面積、實(shí)測面積中選擇最有利的成本分?jǐn)傄罁?jù)，合法調(diào)低總體稅負(fù)。
　　5、同一項(xiàng)目分期先后滾動開發(fā)的，經(jīng)常會發(fā)生前面開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷售，而整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等尚未全部竣工的情況。此時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以依預(yù)算預(yù)提并分?jǐn)?，少攤或多攤也是調(diào)節(jié)項(xiàng)目利潤的方法之一。
　　6、另外，待攤費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ā⒐潭ㄙY產(chǎn)的折舊方法、匯總管理費(fèi)、銀行借款外的其他借款的利息支出等，也是減少稅前利潤的方法，應(yīng)當(dāng)注意利用。
　　最后，納稅籌劃的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財(cái)務(wù)部門就能夠獨(dú)立完成的，它需要企業(yè)內(nèi)部各部門的緊密合作。而且，稅務(wù)籌劃的基本點(diǎn)介于合法與違法之間，在實(shí)際工作中還需要取得稅務(wù)部門的默許，所以，與稅政科（稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋稅收法規(guī)的科室）在專業(yè)上的及時(shí)溝通并保持良好的工作關(guān)系，也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。
 　　　　
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