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51號
8、關(guān)于印發(fā)《委托代征土地增值稅管理辦法》的通知 京地稅二[1996]351號
9、市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》和國家稅務(wù)總局、國家土地管理局《關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知》的通知 1996年9月24日 京地稅二[1996]407號
10、土地增值稅若干征收管理問題的補充通知 京地稅二[1996]431號
11、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[1996]48號
12、關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知 國稅發(fā)[1996]4號
13、關(guān)于土地增值稅若干政策及征收管理問題的通知 京財稅[1997]198號
14、關(guān)于對舊城改造成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問題的通知 京財稅[1997]1435號
15、轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策的通知 京財稅[1999]1201號
16、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知 財稅字[1999]210
17、關(guān)于簡化我市土地增值稅辦稅規(guī)程的通知 京地稅二[1999]308號
18、關(guān)于部署我市土地增值稅改變納稅地點工作的通知 京地稅二[1999]309號
19、轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國內(nèi)單位土地增值稅納稅地點有關(guān)問題的批復(fù)的通知 京地稅二[1999]324號
21、北京市地方稅務(wù)局印發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法的通知 京地稅地[2002]305號
22、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知 京地稅地〔2002〕398號
23、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法
23、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時附送專項審計報告的批復(fù)（國稅函【2002】512號）
24、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅問題
25、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 京地稅地〔2003〕73
26、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 京地稅地〔2003〕653號
27、北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
28、土 地 增 值 稅 審 計 報 告
29、土地增值稅納稅鑒證說明
二、籌劃要點
我們知道，稅款籌劃的具體對象包括納稅總額和納稅時點，即稅款總額的合理減少和納稅義務(wù)發(fā)生時間的時點后延。下面我們根據(jù)以上列舉的法規(guī)所規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，從納稅總額和時點兩方面進(jìn)行探討。
1、納稅時點后延的籌劃
我們先了解一下國家稅務(wù)總局和北京市地方稅務(wù)局對土地增值稅預(yù)征政策的歷史和現(xiàn)狀，有助于我們理清籌劃的思路，詳見下表。
北京市土地增值稅預(yù)征規(guī)定的變化
分析項目 時段物業(yè)類型法規(guī)依據(jù)預(yù)征比例 （銷售額的%）計稅單位匯算時間
1994-1996.06.05所有征稅對象《暫行條例》沒有具體的預(yù)征規(guī)定以“項目”為單位，規(guī)定不明確“項目”竣工，辦理結(jié)算后
1996.06.05-1996.09.24賓館、飯店、辦公、寫字樓 公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知》3明確指出“按單位工程（棟號）計算繳納”年度結(jié)利后一個月內(nèi)和項目竣工清算后2個月內(nèi)，清算期限3年
2
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5
其他1
1996.09.25-1999.06.11賓館、飯店、辦公、寫字樓轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》和國家稅務(wù)總局、國家土地管理局《關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知》的通知普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫緩預(yù)征，其他同上同上同上公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅
其他
1999.06.11-2002.12.31同上同上同上同上取消年終結(jié)利后匯算清繳，調(diào)整為項目竣工清算后2個月內(nèi)，清算期限3年
2003.01.01-2003.12.31同上 《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理的通知》普通標(biāo)準(zhǔn)住宅仍然暫緩預(yù)征，其余統(tǒng)一調(diào)整為1同上同上
2004.01.1起賓館、飯店、辦公、寫字樓《關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知》1同上項目銷售率達(dá)到可銷售總面積的85%，即可申請清算
公寓、別墅0.5
非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、0
其他1
從表中可以看到：
1）預(yù)征稅款的政策變化極為頻繁。側(cè)面要求我們不僅要及時預(yù)測以后政策變化的方向，而且需要與稅務(wù)部門保持良好的外聯(lián)關(guān)系，及時了解可能或已經(jīng)發(fā)生的變化。其實，良好的外部關(guān)系也是納稅籌劃得以順利實施的重要方面。
2）依物業(yè)類型的不同，2004年始預(yù)征率分為3個不同的檔次：1%、0.5%、0。
3）項目全體竣工清盤前，稅款的匯算是由企業(yè)“申請”的。
4）另外，需要說明的是，送交稅務(wù)部門備案的材料中，只在“立項批文”及“預(yù)售許可證”中可以見到“物業(yè)類型”的種類，并且，除了“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”在《北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》中有具體的指標(biāo)規(guī)定外，其他政府部門均未對“別墅、公寓、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他”等物業(yè)類型作出具有法律意義的規(guī)定。
5） 《暫行條例》規(guī)定的對土地成本的分?jǐn)偡椒ㄓ腥N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?、或按建筑面積計算分?jǐn)偂炊悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/div> 
6） 由于在項目整體竣工結(jié)算前即可以申請匯算，但在實際匯算時，應(yīng)該分?jǐn)偟缴暾垍R算項目的成本費用不一定全部發(fā)生，（如基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開發(fā)間接費用等），按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的會計原則，可以進(jìn)行合理預(yù)提。
另外，土地增值稅是以“項目”作為計稅主體，“項目”的間接成本和費用可以跨項目分?jǐn)?，匯算時間是在“竣工清算后”；而企業(yè)所得稅是以“企業(yè)”整個經(jīng)營主體作為征稅主體，征稅對象是 年度企業(yè)所經(jīng)營的所有項目的稅前利潤的匯總，是以“年度”為時間尺度計算的。
綜上所述，除純粹銷售符合《北京市“九五”
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