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一、征稅范圍
?。ㄒ唬┗疽?guī)定
在中華人民共和國境內(nèi)轉讓土地使用權、銷售不動產(chǎn)應按規(guī)定征收營業(yè)稅。
1、轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地使用權和地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。
2、銷售不動產(chǎn)征稅范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
建筑物、構筑物是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品。包括：
?。?）房屋：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學校、商業(yè)用房等；
?。?）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、堤壩、水庫、井等；
（3）設備安裝工程（不包括機械設備本身）：支柱、水塔、水池、設備基礎、操作平臺、各種設備的砌筑結構工程、金屬結構工程。
其他土地附著物，是指除建筑物、構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。
?。ǘ┨厥庖?guī)定
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實施細則第五條規(guī)定： 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：
1、單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；
2、單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；
3、財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。
條例*9條所稱提供條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉讓無形資產(chǎn)或者有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務，不包括在內(nèi)。
前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。
二、納稅義務人和扣繳義務人
?。ㄒ唬┘{稅義務人：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。
1、除《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》實施細則細則第十一條“單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關法律責任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。”和第十二條“中央鐵路運營業(yè)務的納稅人為鐵道部，合資鐵路運營業(yè)務的納稅人為合資鐵路公司，地方鐵路運營業(yè)務的納稅人為地方鐵路管理機構，基建臨管線運營業(yè)務的納稅人為基建臨管線管理機構。”的規(guī)定外，負有營業(yè)稅納稅義務的單位為發(fā)生應稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務登記的內(nèi)設機構。
2、個人，是指個體工商戶和其他個人。
?。ǘ┛劾U義務人
1、中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。
2、國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人。
三、營業(yè)額
?。ㄒ唬┗疽?guī)定
房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)額為納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：1、由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；3、所收款項全額上繳財政。（與企業(yè)所得稅基本相似）
?。ǘ┨厥庖?guī)定
1、納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)時發(fā)生退款，納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額中減除。
2、納稅人采取折扣方式轉讓地使用權或銷售不動產(chǎn)，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。
3、納稅人轉讓土地使用權或銷售的不動產(chǎn)的價格明顯偏低而無正當理由的，以及將不動產(chǎn)無償贈與他人的，按下列順序確定其營業(yè)額：
?。?）按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；
?。?）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；
?。?）按下列公式核定：
營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）
公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定。
4、納稅人以人民幣以外的貨幣結算營業(yè)額的，其營業(yè)額的人民幣折合率可以選擇營業(yè)額發(fā)生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。納稅人應當在事先確定采用何種折合率，確定后1年內(nèi)不得變更。
四、稅率
房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅稅率為5％。
五、納稅義務發(fā)生時間
（一）基本規(guī)定
房地產(chǎn)業(yè)的納稅義務發(fā)生時間為納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。
營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。
?。ǘ┨厥庖?guī)定
細則第二十五條：
1、 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
2、納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。
3、納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權、土地使用權轉移的當天。
4、納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。
六、納稅地點
1、納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。
2、納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申報納稅。
3、扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。
4、納稅人應當向土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。
七、減免稅
1、1994年1月1日起，對將土地使用權轉讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的免征營業(yè)稅。農(nóng)業(yè)，包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。
2、對農(nóng)村、農(nóng)場將土地承包（出租）給個人或公司用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，收取的固定承包金（租金），可比照財稅字［1994］002號文件的規(guī)定，免征營業(yè)稅。
3、對個人購買新住房后，一年內(nèi)（即2009年12月31日前）出售原自用并且是家庭*10生活住房的，若售房金額小于或等于購房金額的，暫不征收營業(yè)稅及附加；若售房金額大于購房金額的，按照售房金額與購房金額的差額征收營業(yè)稅及附加。一年內(nèi)的起始時間，以購房取得房地產(chǎn)權證的時間為起點，以售房時簽訂售房合同并開具發(fā)票的時間為終點。 個人轉讓自用并且是家庭*10生活住房，一年內(nèi)又購買住房改善居住條件的，個人不負擔營業(yè)稅及附加和個人所得稅。個人將購買超過2年的
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