高頓網(wǎng)校友情提示，*7淮安會計稅務(wù)實務(wù)相關(guān)內(nèi)容收入和成本是房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的兩大主題(二)總結(jié)如下：
　　“主營業(yè)務(wù)成本”。當然，如果企業(yè)由于種種原因不進行損益結(jié)轉(zhuǎn)，并不可能減少應(yīng)納稅所得額，因為開發(fā)產(chǎn)品完工后或稅法視同完工后不能再依據(jù)預(yù)計計稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額。國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額，即如上述A企業(yè)的B、C項目。
　　項目完工后，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，難以確定的不再是收入額，而是計稅成本的確定，開發(fā)項目有其既定的周期，工程完工開發(fā)商也要留一定比例的質(zhì)保金，2008年地方政府為促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有一些配套資金的緩繳政策，還有物業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的有待進一步開發(fā)完善等，在業(yè)主入住時，這些成本、費用并沒有實際發(fā)生或?qū)儆跁嫼怂泐A(yù)提入賬。這部分費用在年終匯算清繳時也要特別注意納稅調(diào)整。
　　國稅發(fā)[2009]31號第三十二條考慮了這一因素，允許預(yù)提部分成本費用計入完工產(chǎn)品的計稅成本：（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但*6不得超過合同總金額的10%；（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。除此之外的建造成本費用以及其他應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本。
　　房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機關(guān)的具體規(guī)定。
　　例如《山東省青島市地方稅務(wù)局2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問題解答》明確：年度申報預(yù)提工程款計入銷售成本計算扣除時，應(yīng)提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗收備案證明或交付使用證明、出包工程的項目預(yù)算書以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等。
　　江蘇省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》的通知（蘇國稅發(fā)[2009]79號）規(guī)定：預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計入應(yīng)納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。所以年終匯算完工項目的應(yīng)納稅所得額的匡算公式為：完工項目收入－（賬面成本－會計預(yù)提費用－不合法憑據(jù) 稅法允許預(yù)提金額）－稅金及附加－期間費用。 上述數(shù)據(jù)并不僅僅來源于利潤表。
　　完工項目確定計稅成本核算終止日很重要。國稅發(fā)[2009]31號第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。此規(guī)定筆者歸納為以下幾點：
　　1.開發(fā)產(chǎn)品當年度完工必須結(jié)算計稅成本（完工指稅法視同完工條件）。
　　2.根據(jù)計稅成本結(jié)算額，對以前銷售收入實際毛利額與預(yù)計毛利額差額調(diào)整計入當年度應(yīng)納稅所得額。
　　3.計稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。
　　由此可見，年終匯算清繳的納稅調(diào)整可以從以下幾個方面入手：
　　1.計稅成本只考慮實際毛利額，不考慮會計實際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算清繳需要根據(jù)主營業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。
　　2.會計成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。匯算清繳根據(jù)2009年12月31日賬面數(shù)據(jù)可在5月31日前納稅調(diào)整。
　　3.會計成本：未入賬的成本費用均可以預(yù)提；計稅成本：預(yù)提成本費用不超過國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定的范圍和標準。所以預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。
　　4.12月31日—5月31日之間取得合法憑據(jù)，會計作為次年度發(fā)生的成本費用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計入當年度計稅成本。所以匯算清繳要注意可以計入計稅成本的范圍。
　　核算終止日的規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報時間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項目的計稅成本。補計需要在當年度稅前扣除的應(yīng)計未計、應(yīng)提未提項目。
　　例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C項目于2009年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元，2009年12月尚未與承包商結(jié)算完畢，僅取得的發(fā)票金額15000萬元，為準確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提成本5000萬元，2010年2月取得發(fā)票2000萬元，2010年6月取得發(fā)票3000萬元。會計年終結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預(yù)提的成本費用5000萬元。假定企業(yè)計稅成本核算終止日確定為2010年5月31日，則2010年2月取得發(fā)票2000萬元可以計入計稅成本，超過計稅成本核算終止日取得的發(fā)票3000萬元不能夠計入計稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業(yè)可以預(yù)提合同總金額的10%即2000萬元計入計稅成本。
　　這樣2009年企業(yè)該項目計稅成本即為
　　15000 2000 2000=19000萬元。
 　　　　
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