高頓網(wǎng)校友情提示，*7綿陽(yáng)實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容賣房變換房契稅減一半總結(jié)如下：
　　李某4年前花了8萬(wàn)元在市區(qū)購(gòu)買了一套70平方米的商品房。為了改善住房條件，最近，他打算出售這套惟一的住宅，購(gòu)買一套105平方米的新房，新房議定價(jià)格為24萬(wàn)元。王某有意購(gòu)買李某這套二手房，雙方議定售價(jià)為10萬(wàn)元。從稅收的角度看，李某應(yīng)該怎樣操作才合算呢?
　　政策規(guī)定
　　稅法明確規(guī)定，納稅人銷售房屋等不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅費(fèi)。但是，對(duì)于個(gè)人改善住房條件，國(guó)家制定了一系列優(yōu)惠政策，主要有以下幾項(xiàng)：
　　營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅優(yōu)惠?！镀醵悤盒袟l例》*9條、第二條及《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定：土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多支付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。
　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字[1999]210號(hào))明確：對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)1年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買并居住不足1年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建的住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買自用的普通住宅，暫減半征收契稅；對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。
　　個(gè)人所得稅優(yōu)惠。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部在《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))中規(guī)定：對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的，按照購(gòu)房金額的大小相應(yīng)退還納稅保證金。購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售金額(原住房為已購(gòu)公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益，下同的，全部退還納稅保證金；購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭*10生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
　　操作方式
　　根據(jù)以上政策的精神，李某把賣房改為換房不僅可免繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，而且可以全部退還個(gè)人所得稅納稅保證金。其納稅保證金＝(100000－80000)×20％＝4000(元)。因此，李某只要繳納購(gòu)買新房時(shí)所產(chǎn)生的契稅和相應(yīng)的其他費(fèi)用(這里不考慮其他費(fèi)用問(wèn)題)。
　　他可以用三種方式完成其改善住房條件的過(guò)程：
　　方式一：直接將舊房賣給王某，然后向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買新房。
　　李某需要繳納的契稅為4800元。
　　方式二：將舊房交給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司處理(如果房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接受的話)，然后在該公司買新房。
　　在這種情況下，李某只需繳納交換房屋的差額部分的契稅2400元。
　　方式三：與王某調(diào)換。即在簽訂新房購(gòu)買合同時(shí)，請(qǐng)王某配合共同簽約，共同購(gòu)買新房(王某出資100000元)，然后，在辦產(chǎn)權(quán)證明時(shí)李某用舊房與王某出資的新房部分進(jìn)行交換。
　　由于王某的出資額與舊房協(xié)議出售價(jià)格相等，這部分不需繳納契稅，李某只需繳納差額部分的契稅2400元。
　　比較上述三種操作方式，我們不難發(fā)現(xiàn)，方式一稅負(fù)重，顯然不可取。方式二，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司考慮其自身的工作量和其他情況，一般不會(huì)同意；對(duì)李某而言，在操作上也有一定的難度。第三種方式對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，稅負(fù)較輕，而且容易操作。
　　在具體操作過(guò)程中，換房者應(yīng)注意以下問(wèn)題：
　　一是個(gè)人銷售普通住宅，應(yīng)持下列資料到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具發(fā)票并辦理免稅手續(xù)：居民身份證件；購(gòu)買普通住宅時(shí)與銷售方簽訂的買賣合同或其他有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的復(fù)印件；購(gòu)入普通住宅時(shí)向?qū)Ψ剿魅〉陌l(fā)票復(fù)印件；房產(chǎn)管理部門或建設(shè)主管部門發(fā)放的房屋權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件；銷售普通住宅時(shí)向?qū)Ψ介_(kāi)具的發(fā)票復(fù)印件；銷售普通住宅時(shí)與購(gòu)買方簽訂的買賣合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的復(fù)印件；稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。
　　二是個(gè)人在申請(qǐng)退還納稅保證金時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法、有效的售房購(gòu)房合同和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。
 　　　　
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