黑河實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)企業(yè)需防范哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(一)

　　筆者在多年的稅收工作實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種手段偷稅的問題確實(shí)在一定范圍內(nèi)存在，但有很多案件是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)政策的不理解或理解有偏差而導(dǎo)致少繳稅款，并非有意識(shí)偷稅。為此，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收及其會(huì)計(jì)核算中存在的問題進(jìn)行歸納分析，以期達(dá)到幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

　　銷售收入確認(rèn)方面應(yīng)注意的問題

　　1.價(jià)外收費(fèi)、購(gòu)房違約金、購(gòu)房戶“更名費(fèi)”等未確認(rèn)銷售收入。如將水電“一戶一表”開戶費(fèi)、燃?xì)夤艿莱跹b費(fèi)、購(gòu)房違約金、購(gòu)房戶“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用，作為“代收代付”款項(xiàng)核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長(zhǎng)、總經(jīng)理個(gè)人賬戶或物業(yè)管理公司賬戶。

　　2.購(gòu)房定金、購(gòu)房首付款等預(yù)收房款，確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間滯后。企業(yè)在開發(fā)樓盤“開盤”前收取的購(gòu)房定金，因未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》，公司采取“個(gè)人借款”形式入賬或不入賬，導(dǎo)致企業(yè)未及時(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。

　　3.“以物易物”、“以房抵債”銷售方式營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)不及時(shí)。目前，開發(fā)企業(yè)普遍存在將完工產(chǎn)品如營(yíng)業(yè)用房（店面），抵付工程承包人工程結(jié)算款的現(xiàn)象。這樣往往使得開發(fā)企業(yè)未及時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售收入，建筑施工企業(yè)未及時(shí)體現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，從而造成雙方營(yíng)業(yè)稅申報(bào)不及時(shí)。

　　4.已售完工產(chǎn)品收入確認(rèn)滯后。少數(shù)企業(yè)沒有嚴(yán)格按照國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，及時(shí)將符合開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的已售完工產(chǎn)品預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，僅在辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前開具《不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票》時(shí)，才將“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)為“銷售收入”，從而延遲體現(xiàn)利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。

　　對(duì)于以上問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過檢查企業(yè)賬冊(cè)、通過向購(gòu)房戶了解即可發(fā)現(xiàn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將價(jià)外費(fèi)用更名費(fèi)等未確定銷售收入的、“以物易物、以房抵債”銷售的以及已售完工產(chǎn)品收入確認(rèn)滯后等行為可認(rèn)定為偷稅行為。根據(jù)《稅收征管法》第六十三條、《刑法》第二百零一條規(guī)定進(jìn)行處罰。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開盤”前收取的購(gòu)房定金、預(yù)付款屬于違法行為，工商部門也要作出處罰。

　　開發(fā)成本確認(rèn)方面應(yīng)注意的問題

　　1.虛列或者虛增成本費(fèi)用，擠占企業(yè)利潤(rùn)。（1）開發(fā)企業(yè)代施工企業(yè)繳納的建筑業(yè)社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。這不僅使施工企業(yè)少計(jì)應(yīng)稅收入，少繳建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅等稅收，而且在建筑工程決算時(shí)，如果施工企業(yè)又將這筆代繳費(fèi)用計(jì)入工程造價(jià)，并開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，將可能再次造成開發(fā)企業(yè)虛列開發(fā)成本，少計(jì)利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。（2）多列融資成本。開發(fā)企業(yè)除銀行貸款外，還向其他企業(yè)、個(gè)人進(jìn)行大量“民間借貸”。有的企業(yè)往往出現(xiàn)無借款本金的利息支出，或用其他企業(yè)、個(gè)人（債權(quán)人）銀行利息憑據(jù)直接入賬，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支，以及支付借款的利率高于稅收政策規(guī)定的利率上限，并計(jì)入開發(fā)成本。（3）虛開建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。由于取得的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》大部分未寫明具體項(xiàng)目名稱，往往只注明“零星工程款”，特別是市政公用、園林綠化、基礎(chǔ)土石方等工程，受專業(yè)知識(shí)、事后隱蔽工程量難以核實(shí)的限制，稅務(wù)人員在較短時(shí)間內(nèi)難以對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)量、核查。開發(fā)企業(yè)利用這些工程，實(shí)現(xiàn)用4.43%或5.43%的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅去侵蝕25%的企業(yè)所得稅稅基。（4）利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。由于關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務(wù)往來頻繁，轉(zhuǎn)移收入和費(fèi)用的隱蔽性高等特點(diǎn)，往往成為企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、偷逃企業(yè)所得稅的手段。（5）將與生產(chǎn)無關(guān)的費(fèi)用計(jì)入成本。如有的企業(yè)將管理人員的汽車費(fèi)用、旅游考察費(fèi)用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的限制，稅務(wù)人員又很難區(qū)分這類支出是否與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)，使得納稅人有機(jī)可乘。

　　2.未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本。如將應(yīng)分期攤銷的費(fèi)用一次性計(jì)入*9期項(xiàng)目的開發(fā)成本，造成前期開發(fā)成本多計(jì)，后期開發(fā)成本少計(jì)，通過項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，成本不斷歸集，不斷消耗利潤(rùn)，最后將本應(yīng)實(shí)現(xiàn)的企業(yè)所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，或者成本核算對(duì)象（可售房產(chǎn)）實(shí)測(cè)面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異時(shí)，企業(yè)未及時(shí)做出差異調(diào)整，也會(huì)造成多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

　　3.多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)利用“預(yù)提費(fèi)用”、“ 待攤費(fèi)用”等科目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)預(yù)提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額。有的企業(yè)甚至在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。

　　4.未按規(guī)定取得發(fā)票。有的開發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分“甲供材料”成本并計(jì)施工企業(yè)的工程造價(jià)，侵蝕了建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅基。有的企業(yè)違反營(yíng)業(yè)稅相關(guān)政策，將取得的外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)營(yíng)業(yè)稅流失。

　　對(duì)于以上問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過檢查企業(yè)賬冊(cè)、憑證即可發(fā)現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商銷售成本確認(rèn)不實(shí)，虛開建筑業(yè)發(fā)票等行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第六十三條認(rèn)定為偷稅行為。若稅務(wù)機(jī)關(guān)將虛列融資成本，虛開建筑業(yè)發(fā)票認(rèn)定為編造虛假計(jì)稅依據(jù)，可根據(jù)《稅收征管法》第六十四條“納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款”進(jìn)行處罰。

　　納稅申報(bào)方面應(yīng)注意的問題

　　1.未嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額。國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。但企業(yè)“預(yù)收賬款”科目存在大量貸方余額，而季度申報(bào)利潤(rùn)總額卻不含按“預(yù)收賬款”科目計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，導(dǎo)致企業(yè)所得稅季度預(yù)繳額少申報(bào)。

　　2.納稅申報(bào)前未對(duì)預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行調(diào)整。國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件要求企業(yè)必須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告，但實(shí)際工作中，存在企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目已完工并已結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，但未按規(guī)定出具差異調(diào)整情況的報(bào)告，造成少申報(bào)企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。

　　3.房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)不實(shí)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，因銷售開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)分割、轉(zhuǎn)讓，因此，在年度內(nèi)企業(yè)所擁有的土地面積呈動(dòng)態(tài)變化。企業(yè)未及時(shí)對(duì)存量開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際占用土地面積進(jìn)行信息登記，未按時(shí)準(zhǔn)確計(jì)算、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。另外，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003

 　　　　

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