高頓網(wǎng)校友情提示，*7慶陽實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳完全攻略(二)總結(jié)如下：
　　; 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)。
　?。ㄒ唬┮淮涡匀~收款方式
　　采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　（二）分期收款方式
　　采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，①應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　（三）銀行按揭方式
　　采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其①首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　國稅發(fā)【2009】31號31 第十九條    企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。
　?。ㄋ模┪袖N售方式（銷售方式）
　　1、支付手續(xù)費(fèi)方式
　　甲房地產(chǎn)公司2007年開發(fā)住宅小區(qū)，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。
　　與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同， A公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)。2009年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。甲公司賬務(wù)處理為：
　　借：銀行存款　950萬元
　　貸：銷售收入　950萬元
　　正確的處理：A公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元（支付手續(xù)費(fèi)50萬元不能扣除，應(yīng)由A房屋銷售公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬元，作為費(fèi)用列支）。
　?。ǘ┮曂I斷的方式
　　視同買斷
　　買斷的是價格而不是產(chǎn)權(quán)
　　開發(fā)商（企業(yè)）可以不參與銷售合同，也可以參與銷售合同。
　　如果開發(fā)商參與合同簽訂，合同價大于買斷價，按照合同價確認(rèn)收入，其余都是按照買斷價確認(rèn)收入 。
　　B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2009年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務(wù)處理為：
　　借：銀行存款 900萬元（按買斷價計(jì)算）
　　貸：銷售收入 900萬元。
　　正確的處理：B公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為1000萬元（開發(fā)商參與合同簽訂，合同價大于買斷價，按照合同價確認(rèn)收入）。
　?。ㄈ┏鶅r分成方式
　　稅險關(guān)鍵點(diǎn)在于開發(fā)商支付給受托方的分成額不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支（好比收支兩條線）
　　例如， C公司采取基價（保底價）并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務(wù)處理如下：
　　借：銀行存款　900萬元（按保底價計(jì)算）
　　貸：銷售收入　900萬元。
　　正確的處理：C公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），這里關(guān)鍵點(diǎn)在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據(jù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支，好比收支兩條線。
　　（四）包銷方式
　　包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；
　　包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入之和。
　　例如，　D公司采取包銷方式。合同約定：D公司包銷甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2009年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交銷售清單時，當(dāng)月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。
　　甲公司賬務(wù)處理如下：
　　借：銀行存款　765萬元
　　貸：銷售收入　765萬元
　　正確的處理：D公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為4500×（1700＋300）＝900（萬元）。
　　這里有個問題需要注意：如果房產(chǎn)公司將房產(chǎn)低價賣給公司股東，在做匯算清繳的時候要按公允價格進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)椋镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第109條　關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：
　　三、預(yù)租及租金收入
　　1、企業(yè)所得稅的處理
　?。?）《企業(yè)所得稅條例》第19條規(guī)定：按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。我們所稱的?°收付實(shí)現(xiàn)制?±并非是實(shí)際收到錢，而是合同上規(guī)定的收款日期，體現(xiàn)了納稅必要資金的原則。
　?。?）《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》 （國稅函[2010]79號）規(guī)：
　　根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。本條實(shí)際上是對《企業(yè)所得稅條例》第19條規(guī)定的實(shí)質(zhì)性改變。法律用語表述為“可”，意味著企業(yè)可以有選擇權(quán)。企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入，也可以在租賃期內(nèi)，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
　　例如：2009年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年，每年租金100萬元，2009年一次收取了3年的租金300萬。
　　會計(jì)處理：2009年確認(rèn)100萬租金收入。
　　稅法處理：可以有兩種選擇：
　　1、根據(jù)國稅函[2010]79號的規(guī)定，企業(yè)可以在2009年納稅申報(bào)表時，確認(rèn)100萬租金收入，這樣稅法同會計(jì)就沒有差異了。
　　2、根據(jù)《企業(yè)所得稅條例》條例第十九條的規(guī)定確認(rèn)300萬租金收入，這時稅法同會計(jì)就存在差異了，企業(yè)應(yīng)在2009年納稅申報(bào)表附表3第5行調(diào)增應(yīng)納稅所得額調(diào)增200萬元。2010、2011兩個年度應(yīng)該調(diào)減100萬元。
　　租金：未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的收入
　　會計(jì)處理：
　　借：銀行存款300
　　貸：其他業(yè)務(wù)收入100
　　預(yù)收賬款200
　　稅務(wù)處理：根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第19條：稅法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)300萬元繳納企業(yè)所得稅。納稅調(diào)增200萬元。
　　2008年申報(bào)：
　　附表一第5行填報(bào)100萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第1行填報(bào)100萬元營業(yè)收入。
　　附表三第5行“未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的收入”第3列填報(bào)200萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第14行納稅調(diào)增200萬元。
　　2009年、2010年納稅調(diào)減
　　借：預(yù)收賬款100
　　貸：其他業(yè)務(wù)收入100
　　稅務(wù)處理：納稅調(diào)減2009年度應(yīng)納稅所得額100萬元。
　　申報(bào)：附表一
 　　　　
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