高頓網(wǎng)校友情提示，*7廣州實務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容地下車庫的財稅處理(二)總結(jié)如下：
　　時也為車庫付了款，那么投資主體在最后看來應(yīng)該就是業(yè)主，開發(fā)商相當于只是事先墊付了該投資成本，那么車庫的所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。持“登記憑證確權(quán)說”觀點的人認為，地下車庫是開發(fā)商自己根據(jù)國家要求投資建造的，根據(jù)《物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”規(guī)定及“誰投資，誰受益”的原則，雖然最后成本都分攤至可售面積中，但合法建造應(yīng)當屬于原始取得的一種方式，應(yīng)自事實行為成就時發(fā)生效力，開發(fā)商在建造后擁有地下車庫初始產(chǎn)權(quán)應(yīng)當無可爭議，開發(fā)商有收益權(quán)或使用權(quán)也應(yīng)無爭議。
　　這兩種觀點來講，似乎都有一定的道理。2007年10月1日實施的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這條規(guī)定從形式上似乎明確了地下車庫的權(quán)利歸屬，但在實際意義上講，該條規(guī)定概念也很模糊，同樣未明確規(guī)定產(chǎn)權(quán)歸屬。我們只能從該條規(guī)定的法理上推斷，如果地下車庫是開發(fā)商投資建造并已經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準，開發(fā)商應(yīng)當擁有地下車庫的所有權(quán)（至少在形式上擁有），否則開發(fā)商怎么有權(quán)利出售、附贈或出租呢？另外從立法的本意來講，作為獨立設(shè)施的地下車庫，如果不允許開發(fā)商銷售或出租，可能影響開發(fā)商建造車位、車庫的積極性。另外從某種意義上講，鼓勵開發(fā)商建造地下車庫并允許其擁有產(chǎn)權(quán)，在提高土地利用率同時，還有利于資源的優(yōu)化配置，實踐中也表明了政府部門默認了開發(fā)商對地下車庫的收益權(quán)。
　　對于地下人防設(shè)施來講，因其建造面積是與整個項目相關(guān)，故個人認為其建造成本計入建安成本是不妥的，應(yīng)在開發(fā)成本----公共配套設(shè)施費用中歸集，在整個項目的可售面積中分攤。
　　以上相關(guān)文件中也可以看出，開發(fā)商在交納相應(yīng)的地下人防設(shè)施使用費后，可以獲得地下人防車庫的相應(yīng)收益權(quán)。但其地下人防設(shè)施歸屬國家，故不存在銷售產(chǎn)權(quán)行為。
　　1、隨商品房銷售轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)（買房送車位使用權(quán)）：
　　對于買房送車位使用權(quán)的情況，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價款實際已包含在房屋總價中，發(fā)生的可以理解為銷售不動產(chǎn)行為，統(tǒng)一開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。
　　營業(yè)稅及附加：按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅及附加。
　　土地增值稅：房開企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權(quán)贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，因車位使用權(quán)價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。
　　房產(chǎn)稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。
　　土地使用稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不交土地使用稅。
　　所得稅：其收入并入房屋銷售總價，成本已分攤至可售面積成本，其所得稅與銷售商品房性質(zhì)一樣。
　　印花稅：其價款已包含至商品房價款之中，印花稅已按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納。
　　2、單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)：
　　單獨轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)分為有限期限（短期）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓。有限年度內(nèi)（如1年）是相對于在法律規(guī)定年限內(nèi)（如70年）而言，在有限年度內(nèi)出租**律期限或長期來看，其車位使用權(quán)人可能會變更，而在法律規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，拋開產(chǎn)權(quán)歸屬的角度，單從融資租賃角度來推論，租賃期相于于可使用期限，性質(zhì)上和銷售已無實質(zhì)區(qū)別。
　　有限期內(nèi)（短期）轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)：
　　有限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)即通常所說的租賃車位使用權(quán)。
　　營業(yè)稅及附加：采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。因此營業(yè)稅納稅額為預(yù)收金額為基數(shù)，而非財務(wù)上分期確認收入分期預(yù)提交納營業(yè)稅及附加。
　　土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。
　　土地使用稅：單獨建造的地下人防車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不是單獨建造的不征收。各地政策執(zhí)行不一樣，如上海對于地下人防設(shè)施，不論營業(yè)使用或非營業(yè)使用，不論出租或自用，都不征收土地使用稅。而且要注意的是，如果地下人防設(shè)施是連著地上建筑物的話，對地下人防車庫占地征稅，由其地上和地下所占同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。且對單獨建造部分所占用地面積暫按應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。
　　房產(chǎn)稅：雖然產(chǎn)權(quán)歸屬國家，但開發(fā)商作為投資者享有收益權(quán)，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計征房產(chǎn)稅。所以房開企業(yè)應(yīng)按租金收入12%交納房產(chǎn)稅。
　　印花稅：按租賃金額的千分之一交納。
　　法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)：
　　法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)前面已討論，實質(zhì)與銷售并無二致。
　　營業(yè)稅及附加：不管是開具服務(wù)業(yè)---租賃業(yè)發(fā)票或銷售不動產(chǎn)發(fā)票，營業(yè)稅及附加一樣按5.5%計征。個人傾向于開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。
　　土地增值稅：房開企業(yè)與購房人簽訂合同，將地下停車場所法律法規(guī)期限內(nèi)的使用權(quán)（如房屋使用年限70年）轉(zhuǎn)移給購房人，向購房人取得的轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)收入并入非普通住宅收入，計征土地增值稅。
　　土地使用稅：不涉及
　　房產(chǎn)稅：開發(fā)商如果與業(yè)主簽訂的車位租賃合同，租賃期達到了法律法規(guī)規(guī)定的年限，即達到業(yè)主所購房屋年限，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。
　　所得稅：按收到的價款作為收入，計征所得稅。
　　印花稅：按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納。
　　3、開發(fā)商自用地下人防設(shè)施
　　開發(fā)自用地下人防設(shè)施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等等。
　　營業(yè)稅：如無營業(yè)收入，不涉及營業(yè)稅。
　　土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。
　　土地使用稅：房開企業(yè)對于自用地下人防設(shè)施，原則上只要坐落在開征范圍內(nèi)，就應(yīng)征收土地使用稅，但國家并未出臺相關(guān)免征政策，各地對自用地下人防設(shè)施征免政策不一。如重慶就規(guī)定房開企業(yè)修建的地下車庫，無論對外出租或自營，均應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和土地使用稅
　　房產(chǎn)稅：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅[2005]181號）*9條、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房屋折算比例由各省規(guī)定。
　　所得稅：無收入不涉及
　　印花稅：不涉及
　　需要注意的是，實際工作中會出現(xiàn)房開企業(yè)建造的地下人防設(shè)施面積超過按項目建筑面積實際應(yīng)建造的面積，對于超過地下人防設(shè)施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的。房開企業(yè)也有權(quán)進行出售、出租或自用。
 　　　　
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