高頓網(wǎng)校友情提示，*7阿壩藏族羌族自治州實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容地下車庫的財(cái)稅處理(一)總結(jié)如下：
　　地下車庫，因產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，財(cái)務(wù)人員在相關(guān)財(cái)稅處理上說法不一，有的說出租作為租賃，有的說連著房子出租使用權(quán)也應(yīng)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。但具體是作為租賃還是銷售，相關(guān)業(yè)務(wù)如何處理，視具體業(yè)務(wù)性質(zhì)而定，本文從不同的地下車庫類型和業(yè)務(wù)性質(zhì)，根據(jù)相關(guān)稅法文件及資料，結(jié)合個(gè)人的相關(guān)理解，從不同角度對地下車庫的財(cái)稅處理進(jìn)行探討。
　　在實(shí)際工作中中，地下車庫大致分為三種：
　　1、開發(fā)商單獨(dú)建造的地下車庫，其建筑面積未分?jǐn)偅?/div>
　　2、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造地下車庫，其建筑面積已分?jǐn)偅?/div>
　　3、開發(fā)商將地下人防設(shè)施作為地下車庫。
　　在地下車庫的處理中，又分為出租、銷售、或自用等幾種情況。每種形式的處理都不太一致，應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，進(jìn)行財(cái)稅處理。
　　一、開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫，建筑面積未分?jǐn)偅?/div>
　　開發(fā)商單獨(dú)建造的地下車庫，建筑面積未分?jǐn)?，即該部分建造成本未分?jǐn)傊量墒勖娣e之中，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。其性質(zhì)屬于營利性的公共配套設(shè)施，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第二款：“屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。”因此，作為營利性配套設(shè)施的地下車庫，成本應(yīng)單獨(dú)核算開發(fā)成本，將其歸集至開發(fā)成本----公共配套設(shè)施（地下車庫）之中，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品----地下車庫之中。
　　1、對外出租的稅務(wù)處理：
　　地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業(yè)發(fā)票。
　　營業(yè)稅及附加：按租賃業(yè)5.5%交納。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營業(yè)稅額以預(yù)收金額為計(jì)算基數(shù)，而非財(cái)務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營業(yè)稅。
　　土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。
　　房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。即出租部分按租金收入的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。
　　土地使用稅：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號）第四條規(guī)定，“關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。”
　　因此單獨(dú)建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然國家沒有出臺免稅政策，但相關(guān)省市有相關(guān)征免政策。需要注意的是，如果不是單獨(dú)建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。
　　企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國所得稅法實(shí)施條例》第十九條　企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　因此收到的租金全額作為收入計(jì)征所得稅，而非按會計(jì)處理做預(yù)收收入再分?jǐn)傊粮髌诖_認(rèn)收入計(jì)征所得稅。
　　印花稅：租賃收入的千分之一。
　　2、對外出售的財(cái)稅處理：
　　對外出售的地下車庫應(yīng)作為銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。在符合收入確認(rèn)條件時(shí)，確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品---地下車庫相關(guān)金額至主營業(yè)務(wù)成本。
　　營業(yè)稅及附加：按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營業(yè)稅及附加。
　　土地增值稅：單獨(dú)確認(rèn)收入及增值額，按非普通住宅計(jì)征土地增值稅。
　　房產(chǎn)稅：與住宅等開發(fā)產(chǎn)品類似，已銷售的地下車庫不交房產(chǎn)稅。
　　土地使用稅：產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部分，不交土地使用稅。
　　企業(yè)所得稅：與銷售住宅所得稅處理相同。
　　印花稅：按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率萬分之五申報(bào)。
　　3、自用的地下車庫財(cái)稅處理：
　　自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其處理應(yīng)同房開企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品-----地下車庫轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并計(jì)提折舊。自用部分按財(cái)稅［2005］181號相關(guān)規(guī)定，對自用部分房產(chǎn)計(jì)征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨(dú)建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。
　　二、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造地下車庫，其建筑面積已分?jǐn)?
　　開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造的作為小區(qū)配套設(shè)施的地下車庫，其建筑面積已分?jǐn)?，其成本已分配至可售面積部分。因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，性質(zhì)屬于非營利性的公共配套設(shè)施。開發(fā)商無權(quán)對該地下車庫進(jìn)行處置取得收益。根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號文第十七條*9款“屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”因此其建造成本歸集在開發(fā)成本---公共配套設(shè)施費(fèi)，最后分?jǐn)傊量墒勖娣e成本之中。
　　因此對于非營利性的公共配套設(shè)施性質(zhì)的地下車庫，開發(fā)商無權(quán)與業(yè)主單獨(dú)簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買或租賃該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)與小區(qū)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)或租賃收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
　　如果開發(fā)商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財(cái)稅處理與“開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫，建筑面積未分?jǐn)?rdquo;形式相同。
　　三、開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫：
　　利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫，權(quán)屬爭議較大。到底開發(fā)商有沒有權(quán)力享有地下人防車庫的收益權(quán)有很大的爭議，這在一定程度上影響了財(cái)務(wù)人員的財(cái)稅處理，因此很有必要對地下人防設(shè)施的權(quán)屬及收益權(quán)進(jìn)行確定。
　　根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》*9章第五條：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據(jù)國家人防委、財(cái)政部《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》*9條凡使用人防工程的單位和個(gè)人，應(yīng)向當(dāng)?shù)厝朔啦块T提出申請，經(jīng)審批和履行立約手續(xù)后，方可使用。已經(jīng)使用人防工程而未履行立約手續(xù)的，應(yīng)補(bǔ)辦立約手續(xù)。
　　第二條人防工程及其設(shè)備、設(shè)施是國家財(cái)產(chǎn)，平時(shí)使用應(yīng)本著有償使用的原則，交納使用費(fèi)。使用國家撥款或按國家規(guī)定地方籌集的人防經(jīng)費(fèi)修建的人防工程，由人防部門收費(fèi)。
　　《物權(quán)法》第五十二條國防資產(chǎn)屬國家所有。
　　由此可見，地下人防設(shè)施權(quán)屬應(yīng)為國家所有。對于地下人防設(shè)施為國家所有這一點(diǎn)無任何懷疑，但“誰投資，誰收益”中的投資主體有相當(dāng)?shù)姆制?。?ldquo;銷售成本說”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，開發(fā)商已經(jīng)將車庫的投資成本分?jǐn)偟娇墒勖娣e成本之中，即全體業(yè)主在購買房屋的同
 　　　　
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