洛陽實務稅務技巧：房地產(chǎn)企業(yè)計稅政策的重點和難點(八)

　　項目部）發(fā)生的直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用”變更為“企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用”；另外，為開發(fā)項目服務的理解，應該是和工業(yè)的制造費用一樣，是指產(chǎn)品（開發(fā)項目）實體形成的必要（直接）支出，不包括采購、銷售、人事、財務、總務等管理人員的間接支出，否則就不是制造成本法了。

　　這里要注意嚴格區(qū)分開發(fā)間接費和管理費用。開發(fā)間接費是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，即使房地產(chǎn)公司只有一個開發(fā)項目，總經(jīng)理、會計等公司管理人員的工資也不可以作為“開發(fā)間接費用”，

　　因為總經(jīng)理和會計屬于公司管理人員，其合理的工資薪金應作為期間費用,在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除。

　　2、營銷營銷設(shè)施的建造費要計入開發(fā)間接費用。

　　單獨設(shè)立的營銷設(shè)施建造費要入開發(fā)間接費用，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費用—營銷設(shè)施建造費 貸：銀行存款，既然沒有計入固定資產(chǎn)，也就不需要計提折舊了，也就是說所得稅不允許將營銷設(shè)施的建造費通過計提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，而是要計入開發(fā)成本。

　　七、計稅成本核算的一般程序分為8步:

　　國稅發(fā)[2009]31號第二十五條規(guī)定：本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn))過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

　?。ㄒ唬┐_定成本對象：

　　國稅發(fā)[2009]31號第26條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目（費用承擔者）

　　成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關(guān)同意。

　　成本對象的確定是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容，一般來講，在確定成本核算對象時，應結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別作如下處理：

　　1、一般開發(fā)項目，應以每一獨立編制的設(shè)計概算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象。

　　2、同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。

　　3、對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。

　　（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本。

　　國稅發(fā)【2009】31號第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　國稅發(fā)【2009】31號第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

　　這里需要注意三個問題：

　　1、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品完工時點的確認

　　國稅發(fā)[2009]31號文件第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

　?。ㄈ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）對完工條件進行了進一步的規(guī)定：　根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。

　　從上述規(guī)定可以知道開始投入使用的識別方法：

　　( 1)開始辦理了入住手續(xù)：也就是業(yè)主拿到了鑰匙，只要拿到了鑰匙，就算是辦理了入住手續(xù)；

　　( 2)實際入住：就是在房子里生活和居住。一棟樓，只要是有一戶入住了，或者是有一戶拿到了鑰匙，這棟樓就屬于稅法上的完工產(chǎn)品。

　　舉例說明，2008年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。7月，A公司將該寫字樓預售給大華服裝廠，收到預付款300萬元，當月按規(guī)定計算出預計毛利額30萬元，已計入當期應納稅所得額。

　　2、結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本的時點

　　結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本的時點不是說當月達到完工標準，當月就要必須結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而是在第二年匯算清繳結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以了。

　　這里有個問題：房地產(chǎn)企業(yè)當年建安工程已經(jīng)發(fā)生（房屋當年已峻工，部分已出售），但當年底前未取得建安發(fā)票，次年匯算清繳期內(nèi)取得發(fā)票，是否可計入?yún)R算年度的建安成本呢？

　　根據(jù)（國稅發(fā)[2009]31號）第三十四條企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

　　第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)在計算成本核算終止日前取得的發(fā)票均可以計入?yún)R算年度計稅成本。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)會計確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時點與稅法有差異

　　會計確認收入的條件一般是：（1）商品房實物移交手續(xù)，（2）取得了買方付款證明。一般來說，會計都是在確認收入的同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。而稅法的規(guī)定是在簽定合同的時候確認收入，在完工的時候結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，無論是確認收入還結(jié)轉(zhuǎn)成本，會計都比稅法慢。因此，房地產(chǎn)在做匯算清繳時，一定要按稅法的規(guī)定提前確認收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本，否則，如果完工了也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，仍然按預計毛利率征稅，未來將面臨補稅、滯納金、處罰的風險。

　?。ㄈΞ斊趯嶋H發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應對當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的預提費用和當期已經(jīng)發(fā)生但應按受益期分攤的待攤費用，按稅收規(guī)定進行確認。

　　（四）對當期應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，注意會計和稅法的差異。

　　1、直接成本：可以直接計入該成本計算對象，如：某一項目支付的地價款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費用等。

　　2、間接成本：如多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設(shè)施費（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時選擇一定的方法分配后計入有關(guān)成本計算對象的費用：最常用的方法有面積分攤法。

　　3、共同成本：主要有由多個成本對象共同負擔并按一定比例進行分攤的成本，如：分期開發(fā)一次購入的土地所支付

 　　　　

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