高頓網(wǎng)校友情提示，*7鶴壁實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)(三)總結(jié)如下：
　　年以后的
　　稅務(wù)處理
　　借：固定資產(chǎn)100
　　貸：開發(fā)產(chǎn)品100
　　1、不用視同銷售
　　2、不增加計(jì)稅基礎(chǔ)
　　如果用150提折舊 就是多列支出。
　　國稅發(fā)【2009】 31第七條規(guī)定： 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈(zèng)、②贊助、③職工福利、④獎(jiǎng)勵(lì)、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務(wù)、⑧換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/div>
　?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；
　?。ǘ┯芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；
　　(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定
　　無償贈(zèng)送企業(yè)所得稅的處理 ：
　　例：賣房子贈(zèng)送送家電、家俱，房屋銷售合同價(jià)款100萬元，售房合同中說明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱，家電、家俱的購進(jìn)價(jià)格為10萬元，即其公允價(jià)值為10萬元，房屋的公允價(jià)值可推定為90萬元。成本50萬。
　　國稅函[2008]875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。
　?。?）借：銀行存款100萬
　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——房屋90萬
　　主營業(yè)務(wù)收入——家電、家俱10萬
　　（2）借：主營業(yè)務(wù)成本——房屋50萬
　　主營業(yè)務(wù)成本——家電、家俱10萬
　　貸：庫存商品 60萬
　　五、股息紅利收入
　　新企業(yè)所得稅法第二十六條企業(yè)的下列收入為免稅收入：
　?。ㄒ唬﹪鴤⑹杖耄?/div>
　?。ǘ┓蠗l件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；
　?。ㄈ┰谥袊硟?nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；
　?。ㄋ模┓蠗l件的非營利組織的收入。
　　1、 國稅函[2010]79號四、關(guān)于股息、紅利等權(quán)益性投資收益收入確認(rèn)問題
　　被投資企業(yè)將股權(quán)（票）溢價(jià)所形成的資本公積轉(zhuǎn)為股本的，不作為投資方企業(yè)的股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項(xiàng)長期投資的計(jì)稅基礎(chǔ)。
　　但是，以未分配利潤轉(zhuǎn)股本計(jì)稅基礎(chǔ)可以提高， 未分配利潤轉(zhuǎn)股就應(yīng)該分解為紅利分配+增資來處理。
　　2、 股息紅利所得確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：
　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第17條第2款：
　　股息、紅利等權(quán)益性投資收益，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
　　國稅函[2010]79號
　　四、關(guān)于股息、紅利等權(quán)益性投資收益收入確認(rèn)問題
　　企業(yè)權(quán)益性投資取得股息、紅利等收入，應(yīng)以被投資企業(yè)股東會或股東大會作出利潤分配或轉(zhuǎn)股決定的日期，確定收入的實(shí)現(xiàn)。
　　被投資企業(yè)將股權(quán)（票）溢價(jià)所形成的資本公積轉(zhuǎn)為股本的，不作為投資方企業(yè)的股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項(xiàng)長期投資的計(jì)稅基礎(chǔ)。
　　3、權(quán)益法下股息紅利所得的填表注意事項(xiàng)？
　　例：A房地產(chǎn)公司2005年分別購入甲企業(yè)和乙企業(yè)各25%的股權(quán)，并都采取權(quán)益法進(jìn)行核算。假設(shè)A公司2008年利潤總額為100萬元，不考慮填報(bào)其他生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的申報(bào)數(shù)據(jù)。甲企業(yè)2008年實(shí)現(xiàn)利潤100萬元；乙企業(yè)2008年虧損60萬元；2008年甲企業(yè)宣布分配2007年度利潤合共88萬元，A公司可分得22萬元。
　　會計(jì)核算：
　　A公司按照權(quán)益法核算，應(yīng)按照享有的被投資企業(yè)份額確認(rèn)投資損益，因此應(yīng)確認(rèn)投資甲企業(yè)取得投資收益25萬元（100萬元×25%），確認(rèn)投資乙企業(yè)應(yīng)分擔(dān)的投資損失15萬元（60萬元×25%），并計(jì)入當(dāng)年的利潤總額。
　　25-15=10
　　稅法規(guī)定：
　　A公司持有的甲企業(yè)、乙企業(yè)股份期間，未被投資企業(yè)宣布分配的利潤或當(dāng)年的虧損，稅收不予確認(rèn)。當(dāng)年被投資企業(yè)宣布分配的股息22萬元，應(yīng)確認(rèn)為投資收益，符合《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第八十三條規(guī)定條件的，可確認(rèn)為免稅收入。
　　權(quán)益法下分回股息紅利所得的填表注意事項(xiàng)？
　　1081號文件中的填表說明，附表三數(shù)字并不完全取決于附表十一。只是分析填列。
　　依據(jù)如下：
　　第7行“6.按權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資持有期間的投資損益”：第3列“調(diào)增金額”填報(bào)納稅人應(yīng)分擔(dān)被投資單位發(fā)生的凈虧損、確認(rèn)為投資損失的金額；第4列“調(diào)減金額”填報(bào)納稅人應(yīng)分享被投資單位發(fā)生的凈利潤、確認(rèn)為投資收益的金額。
　　本行根據(jù)附表十一《長期股權(quán)投資所得（損失）明細(xì)表》分析填列。
　　因此，申報(bào)表是倒著做的
　　第 1步：填附表（十一） ，解釋清楚會計(jì)和稅法的差異是12
　　注意:附表（十一） 的第6列(7+14)是錯(cuò)誤的,
　　14列不是股息紅利收入,第6列不用填，只填7、8、9列
　　第 2步：填附表5：免稅收入填22
　　第3步：填附表3（1）在附表3第7行第3列按權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資持有期間的投資損益調(diào)增12萬元，不能填22，關(guān)鍵點(diǎn)4、填主表,申報(bào)表是倒著做的
　?。?）14行加：納稅調(diào)整增加額12萬元（填附表三）
　?。?）15行減：納稅調(diào)整減少額22萬元（填附表三）
　　第4步填主表
　　第二部分：計(jì)稅成本政策的重點(diǎn)難點(diǎn)
　　一、土地成本的確定
　　(一)招、拍、掛拿地方式土地成本的確定
　　所謂“招、拍、掛”程序，是指招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的簡稱
　　出讓土地一方為國家，沒有任何稅費(fèi)，拿地一方，可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本。
　　這里需要注意的是：企業(yè)招拍土地后，政府給予的土地返還款不得沖減土地成本，而應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期收入總額繳納企業(yè)所得稅。
　　(二)購買轉(zhuǎn)讓土地方式取得土地成本的確定
　　買方直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，是最干凈拿地方式。買方必須要求賣方提供發(fā)票，不能自己去開發(fā)票回來。
　　例如：甲公司以8000萬從乙公司取得了一塊坐落于A區(qū)的土地，但乙公司未提供發(fā)票。
　　后甲公司從B區(qū)的稅務(wù)局代開了8000萬的發(fā)票，并交納了400萬的稅費(fèi)。
　　這8400萬能進(jìn)土地成本嗎？
　　甲公司違反了兩個(gè)行為;
　　1、未按規(guī)定取得發(fā)票,導(dǎo)致對方少繳稅款。
　　按《發(fā)票管理辦法》第四十一條　違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款處理；
　　2、虛開發(fā)票.虛開發(fā)票8000萬不可以稅前扣除.
　　《發(fā)票管理辦法》　第二十二條任何單位和個(gè)人不得有下列虛開發(fā)票行為：
　?。ㄒ唬樗?、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
　?。ǘ┳屗藶樽约洪_具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；
　　（三）介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。
　　(三)購買股權(quán)方式取得土地成本的確定
　　這里需要注意的是股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。
　　(四）以拆遷安置方式取得土地成本的確定
　　房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式可歸納為兩種：
　　1、作價(jià)補(bǔ)償形式。拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，這是一種貨幣補(bǔ)償形式。
　　這里房地產(chǎn)企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是不需要取得發(fā)票的。
　　根據(jù)征管法第21條，企業(yè)根據(jù)貨物或勞務(wù)必須依法取得發(fā)票，才能稅前扣除，但非購銷業(yè)務(wù)不
 　　　　
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