截至5月15日，包括四大一線城市以及南京等熱點(diǎn)二線城市共計(jì)21城，2016年共有110幅土地陸續(xù)產(chǎn)生了地王，它們?cè)?ldquo;高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)率”的“三高”指標(biāo)中，至少符合其中一條。而細(xì)察這些地王背后的資金推手，記者發(fā)現(xiàn)，上市房企是最主要的地王制造者。
半年不到，已經(jīng)誕生110個(gè)地王，2016年的“地王潮”來(lái)得比往年更快、更猛。
繼年初一二線城市一輪房?jī)r(jià)暴漲之后，樓市之火不出意料地?zé)搅送恋厥袌?chǎng)。5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元總價(jià)一舉奪得上海周浦住宅用地，溢價(jià)率近300%，創(chuàng)下上海外環(huán)外土地樓板價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米的新紀(jì)錄；5月19日，遠(yuǎn)離上海市區(qū)的崇明長(zhǎng)興島，兩幅住宅地塊被泰禾集團(tuán)以47億元總價(jià)、1.5萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)摘得。
與往年地王主要集中出現(xiàn)在三、四季度不同，今年的“地王潮”來(lái)得特別早，也異常兇猛。自3月份各地市陸續(xù)公布土地出讓計(jì)劃后，隨著熱點(diǎn)城市打開供應(yīng)，4月、5月土地市場(chǎng)即呈現(xiàn)地王井噴、高燒不退的現(xiàn)象，在那些市場(chǎng)需求旺盛、庫(kù)存低位的二線城市，更是屢創(chuàng)地王紀(jì)錄。
截至5月15日，包括四大一線城市以及南京等熱點(diǎn)二線城市共計(jì)21城，2016年共有110幅土地陸續(xù)產(chǎn)生了地王，它們?cè)?ldquo;高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)率”的“三高”指標(biāo)中，至少符合其中一條。而細(xì)察這些地王背后的資金推手，記者發(fā)現(xiàn)，上市房企是最主要的地王制造者，其中不僅有融創(chuàng)這種一貫的激進(jìn)派，連萬(wàn)科、綠地、招商等一向以穩(wěn)健見長(zhǎng)的A股龍頭房企，也在今年頻頻制造地王。
瘋狂之后是迷茫。動(dòng)輒超過100%甚至400%的溢價(jià)率令人咋舌，一擲千金的背后，除了上市房企錢袋充盈、融資順暢的底氣，也不乏土地供應(yīng)“僧多粥少”之無(wú)奈。
二線城市地王井噴
今年已注定成為歷史上地王最多的年份。
克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月15日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的共計(jì)21個(gè)重點(diǎn)城市，今年以來(lái)已產(chǎn)生總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率地王數(shù)量達(dá)110幅，而在上一個(gè)“地王年”2013年，全年也不過拍出60幅地王。
由于一季度各地土地供應(yīng)計(jì)劃尚未公布，加上春節(jié)影響，土地市場(chǎng)供應(yīng)寥寥。時(shí)至4月，隨著各地供應(yīng)開閘，土地市場(chǎng)逐漸升溫，4月已有24塊土地溢價(jià)率超過100%，誕生了12幅總價(jià)地王；到了5月，在蘇州、南京、合肥等二線城市帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)熱度更高，半個(gè)月即誕生了8塊單價(jià)地王，有地塊溢價(jià)率甚至達(dá)到400%的驚人幅度。
地王井噴之年，必然伴隨著地價(jià)的快速上升，這一點(diǎn)在今年表現(xiàn)得尤為明顯。不僅單價(jià)地王價(jià)格飆升，如葛洲壩南京地王、融創(chuàng)泗涇地王的樓板價(jià)均已超過周邊項(xiàng)目在售價(jià)；就連資金沉淀量大、開發(fā)周期長(zhǎng)的總價(jià)地王也多為高溢價(jià)成交，“面粉貴過面包”成為常態(tài)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)全國(guó)總價(jià)排名前十的地塊平均溢價(jià)率高達(dá)106%，絕大多數(shù)地塊溢價(jià)率都超過80%。其中又以南京最多，入榜地塊多達(dá)6幅，地區(qū)熱度可見一斑。以上周南京新晉單價(jià)地王為例，葛洲壩以110%溢價(jià)率競(jìng)得河西中部G14地塊，折合樓板價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，時(shí)隔4月之后再度刷新南京地王紀(jì)錄。而4.5萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，也超過目前河西所有項(xiàng)目的在售均價(jià)。
細(xì)數(shù)4月份以來(lái)“三高”地塊分布，49個(gè)地塊分布在14座城市，其中40幅位于二線城市，尤以蘇州、南京、合肥、杭州四市最為集中，分別有13幅、9幅、7幅和5幅，區(qū)位上的“二八”現(xiàn)象頗為顯著。而一線城市共拍出7幅“三高”地塊，少于二線城市。究其原因，除了因近期政策面收緊之外，更重要的是因?yàn)楣?yīng)量的減少。4月份以來(lái)，一線城市一共只出讓了12幅經(jīng)營(yíng)性用地。
龍頭房企頻造地王
這110幅地王的制造者多為上市公司，令人訝異的是，連萬(wàn)科、綠地、招商等向來(lái)以風(fēng)格穩(wěn)健、風(fēng)控嚴(yán)格著稱的A股龍頭房企，亦成為今年地王制造者。
向來(lái)號(hào)稱不拿地王的萬(wàn)科，今年也忍不住出手了。5月12日，杭州紫金明珠地塊經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，最終萬(wàn)科以14902元/平方米競(jìng)得，114%的溢價(jià)率在杭州主城已5年未見，同時(shí)也創(chuàng)下了萬(wàn)科在杭州拿地歷史上的*6溢價(jià)紀(jì)錄。而就在去年紫金板塊*9個(gè)出讓項(xiàng)目，中國(guó)鐵建·西湖國(guó)際城樓板價(jià)僅為8510元/平方米，萬(wàn)科以高出中國(guó)鐵建75%的價(jià)格成為“紫金明珠”的第二個(gè)買主。
而擅長(zhǎng)通過與政府合作及二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)獲得高性價(jià)比土地的綠地集團(tuán)，今年也啟動(dòng)了招拍掛市場(chǎng)的“地王模式”。2月23日，北京年后首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，綠地集團(tuán)以總價(jià)39億元、配建15000平方米自住房競(jìng)得北京五環(huán)外黃村地塊，樓板價(jià)高達(dá)4.7萬(wàn)元/平方米，超過了區(qū)域內(nèi)所有在售物業(yè)售價(jià)，成為名副其實(shí)的地王，預(yù)期上市后單價(jià)將超10萬(wàn)元。
就連在深圳土地儲(chǔ)備豐厚的招商蛇口，也在其他城市頻頻出擊。3月18日，南京土地市場(chǎng)猴年首拍，招商就以48.2億元力克22家開發(fā)商，競(jìng)得鼓樓區(qū)熱河南路客車廠地塊，29899元/平方米的成交樓板價(jià)也成為當(dāng)時(shí)南京城北的新單價(jià)地王。5月5日，招商蛇口又斥62億元巨資摘得2宗位于北京昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅地塊，樓板價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，超過當(dāng)?shù)匦卤P2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米的在售價(jià)格。幾天后5月12日，招商蛇口又以13.8億元拿下杭州鐵路北宅地，溢價(jià)率106%，樓板價(jià)15268元/平方米。
保利融創(chuàng)雙雄稱霸
最令人側(cè)目的是央企保利地產(chǎn)。雖然在幾家A股龍頭房企中，保利相對(duì)激進(jìn)，但像今年這樣屢屢大手筆拿地仍是罕見。
3月18日，南京浦口G03地塊經(jīng)過46輪激烈競(jìng)拍，最終保利地產(chǎn)以31.2億競(jìng)得，樓板價(jià)22320元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到163%。4月22日，經(jīng)過253輪競(jìng)價(jià)，保利力壓陽(yáng)光城以總價(jià)54.26億元競(jìng)得福建廈門2016TP02地塊，樓板價(jià)25838元/平方米，溢價(jià)率150%，成為廈門島外單價(jià)*6和廈門總價(jià)*6“雙料地王”。4月28日，保利地產(chǎn)又以19.44億競(jìng)得合肥瑤海區(qū)E1603地塊，樓板價(jià)12180元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)383.33%，再次刷新瑤海單價(jià)地王新紀(jì)錄。就在5月18日，保利再度震驚業(yè)內(nèi)，上海浦東新區(qū)周浦地塊被保利以54.5億元的總價(jià)、296%的溢價(jià)率奪得，實(shí)際可售面積部分的樓板價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，將未來(lái)上海外環(huán)外公寓售價(jià)拉升到8萬(wàn)元/平方米的新高度。
實(shí)際上，保利今年在上海、南京、合肥、廈門等幾個(gè)熱門城市的土地市場(chǎng)幾乎從未缺席，制造了多幅“三高”地塊，溢價(jià)率都在150%以上，甚至達(dá)到驚人的近400%。僅這幾幅“三高”地塊的獲得，保利就付出160億元的代價(jià)，可謂財(cái)大氣粗。
而從獲取地王的數(shù)量來(lái)看，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年最瘋狂的地王制造者還不是保利，而是H股上市的房企融創(chuàng)中國(guó)。這家以激進(jìn)為特色的房企，在接連并購(gòu)綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)地產(chǎn)均未果的情況下，手持現(xiàn)金四處出擊，不僅去年接連通過二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)獲得了成都、西安等二線城市的核心資產(chǎn)，更是在今年接連在8個(gè)城市陸續(xù)制造出8個(gè)地王。
今年1月25日，融創(chuàng)中國(guó)在同一日內(nèi)拿下佛山和杭州兩幅高價(jià)地塊。1月29日，又在南京斥資36.6億元、溢價(jià)率105%摘得棲霞區(qū)城北住宅地塊。2月2日，融創(chuàng)在寧波以28億元總價(jià)摘得江東新城核心區(qū)地塊。同月26日，又奪得東莞清溪鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)下322%的超高溢價(jià)率。3月24日，在大熱的合肥土地市場(chǎng)，融創(chuàng)出手以400%的駭人溢價(jià)率奪得合肥政務(wù)區(qū)商住地塊。4月29日，又以溢價(jià)率151%摘得無(wú)錫惠山地塊。5月11日，融創(chuàng)更是以溢價(jià)率112%、總價(jià)30億元、高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米的天價(jià)拿下上海松江泗涇地塊，引得業(yè)內(nèi)一片驚嘆。僅這8幅地塊融創(chuàng)共斥資150億元左右。
錢倉(cāng)充盈添底氣
地王頻出的背后是上市房企不差錢。
“資金面相當(dāng)寬松、財(cái)務(wù)狀況普遍良好，細(xì)察這些上市房企的資金狀況，目前都頗為健康。手上有錢、融資通暢，是上市房企成為地王主要制造者的重要原因。”克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師朱一鳴告訴記者，對(duì)于這些大型上市房企來(lái)說(shuō)，這不僅意味著有充足的資金拿地，也意味著即便有幾塊地價(jià)格過高甚至套牢，也不會(huì)造成事關(guān)生死存亡的影響。
根據(jù)A股上市房企一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利、招商、綠地四家房企目前手持現(xiàn)金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元，各家都有幾百億現(xiàn)金在手，可謂糧倉(cāng)豐裕。從凈負(fù)債率來(lái)看，四家房企分別為19.3%、85%、16.3%和369.4%，除綠地由于去年剛剛借殼上市，目前財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)尚有遺留問題等特殊原因外，其余房企凈負(fù)債率均相當(dāng)安全，尤其是萬(wàn)科和招商，已經(jīng)到了偏低的程度。而從現(xiàn)金與短期有息負(fù)債比來(lái)看，除綠地目前為0.66，低于1之外，其余三家房企這一比數(shù)分別為2、1.06和16，尤其是招商，其手持現(xiàn)金總額幾乎與有息負(fù)債總額相當(dāng)，實(shí)在不差錢。
不僅龍頭房企，不少在二線熱門城市長(zhǎng)期深耕的區(qū)域型上市房企，也由于資金面良好，而成為當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的重要?jiǎng)萘?。例如合肥?dāng)?shù)胤科蠛戏食墙?，一季?bào)顯示其凈負(fù)債率僅為35%，現(xiàn)金與短期有息負(fù)債比超過8，合肥樓市一季度熱銷、房?jī)r(jià)暴漲，當(dāng)?shù)胤科蟪蔀?5受益者，資金面充裕。
看似瘋狂的地王制造者融創(chuàng)，事實(shí)上也有理性的一面。根據(jù)公司2015年年報(bào)顯示，截至2015年年底，融創(chuàng)中國(guó)手持現(xiàn)金270億元，凈負(fù)債率76%，現(xiàn)金與短期有息負(fù)債比高達(dá)2，資金面寬裕。今年公司還簽訂了4.6億美元、為期36個(gè)月的定期貸款融資協(xié)議，這也是公司今年以來(lái)瘋狂拿地、頻頻制造地王的底氣所在。
不僅手中有糧，A股融資渠道的打通、造血功能的恢復(fù)，更令A(yù)股房企心中不慌。上證資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這110幅“三高”地塊的受讓方中，有18家A股上市房企，其中有13家在A股房企再融資開閘之后實(shí)施了定向增發(fā)或公布過定增預(yù)案，募資總規(guī)模達(dá)1768.6億元。就在5月18日，泰禾集團(tuán)剛剛公布其第二次定增預(yù)案，計(jì)劃募集資金不超過98億元。緊接著第二天，公司就豪擲47億任性摘取上海長(zhǎng)興島兩幅地塊。泰禾今年還拿下了蘇州、佛山兩大熱門城市高溢價(jià)率地塊。
除了定增“補(bǔ)血”，發(fā)行公司債也是上市房企再融資的重要利器。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅2016年以來(lái)，上述A股房企發(fā)行的公司債包括：綠地控股發(fā)行100億元公司債；保利地產(chǎn)發(fā)行50億元公司債，且利率僅2.95%再創(chuàng)新低；中南建設(shè)發(fā)行不超過48億元公司債已獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。
由此可見，2016年地王的井噴現(xiàn)象，與資本市場(chǎng)的“資助”密不可分。需注意的是，部分城市過熱的土地市場(chǎng)已引起政府警惕，一旦土地市場(chǎng)熱度與樓市形成共振，恐將引發(fā)新一輪調(diào)控?；仡櫴攴康禺a(chǎn)發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的地王都出現(xiàn)在樓市上升期的頂峰，隨之而來(lái)的往往是調(diào)控和漫長(zhǎng)的煎熬。
本文來(lái)源：上海證券報(bào)