你的地獄，或是別人的天堂。
當(dāng)中小房企被迫轉(zhuǎn)型紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)之際，擁有獨(dú)特資本優(yōu)勢(shì)的大鱷卻正對(duì)這個(gè)行業(yè)虎視眈眈，含著“金鑰匙”出生的信達(dá)地產(chǎn)正在扮演這樣的土豪角色。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年以來(lái)，信達(dá)先后在全國(guó)各地高調(diào)奪得近10幅地塊，其中7幅是地王，合計(jì)涉及資金超過(guò)350億元。
而信達(dá)2015年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售105.2億，今年的銷售計(jì)劃也僅為100億。那么，其動(dòng)輒數(shù)倍于銷售額的土地支出背后，到底有著怎樣的商業(yè)邏輯？是什么樣的底氣讓它在創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)地王？
地王制造者
嚴(yán)格意義上講，信達(dá)并非中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的新兵，過(guò)去若干年的發(fā)展中，這家公司不溫不火一直遠(yuǎn)離公眾視線。直到2015年在多個(gè)土地拍賣中的驚人表現(xiàn)，才讓外界留意到這家公司或許在悄悄發(fā)生改變。
資料顯示，在信達(dá)2009年借殼上市之時(shí)，公司分布于各省市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，集中在寧波、嘉興、蕪湖等長(zhǎng)三角和中部地區(qū)的二、三線城市，且項(xiàng)目多以中低端產(chǎn)品為主。
2015年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積111.4萬(wàn)平方米，較2014年增長(zhǎng)66.5%;銷售額105.2億元，較2014年增長(zhǎng)59.3%。這是信達(dá)多年來(lái)*9次實(shí)現(xiàn)年銷售100億的突破，銷售面積和銷售金額首次雙雙躋身房地產(chǎn)企業(yè)銷售百?gòu)?qiáng)，其中銷售面積由2014年的96位上升至79位。
去年，信達(dá)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入81.36億元，比上年同期48.50億元增長(zhǎng)67.75%;其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入75.41億元，較上年同期42.17億元增長(zhǎng)78.82%。
某種程度上看，正是信達(dá)在2015年銷售和營(yíng)收的爆發(fā)性增長(zhǎng)，給予了這家企業(yè)足夠的信心，從而開啟了它在市場(chǎng)上激進(jìn)擴(kuò)張的大門。雖然其盈利能力、償債能力等指標(biāo)乏善可陳，但這些并不能阻止該公司開始一場(chǎng)野心勃勃的挑戰(zhàn)。
6月1日，上海迎來(lái)了6月的*9次土地拍賣會(huì)，拍賣的土地是上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊。有24家地產(chǎn)豪門參與了這個(gè)盛會(huì)。
經(jīng)過(guò)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，最后信達(dá)以58.05億元擊敗了綠都地產(chǎn)、“金茂+電建”聯(lián)合體等兇猛對(duì)手，獲得了該土地，平均樓板價(jià)36962元/平方米，溢價(jià)率超過(guò)300%。即便是如此熱銷的上海土地市場(chǎng)，300%的溢價(jià)率也是極為罕見的。
而在幾天前，信達(dá)剛剛以123.18億元奪得杭州市濱江區(qū)奧體單元MU-01、MU-02、MU-03地塊，這個(gè)價(jià)格創(chuàng)造了今年以來(lái)全國(guó)的總價(jià)地王。
去年11月上海的新江灣土地拍賣會(huì)上，信達(dá)也是驚艷全場(chǎng)。彼時(shí)，信達(dá)以72.99億元競(jìng)得楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地，溢價(jià)率81.69%，樓板價(jià)49152元/平方米。同時(shí)，去年30.3億元的深圳坪山地王、33.6億元的合肥濱湖地王都是信達(dá)造。
2015年至今，信達(dá)通過(guò)公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是地王。分別位于廣州天河、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王。
外部“輸血”
過(guò)度地?cái)U(kuò)張，使得信達(dá)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金狀況在最近幾個(gè)年份嚴(yán)重失血。數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2015年，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~一直為負(fù)，分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。
雖然信達(dá)資金狀況長(zhǎng)時(shí)間“入不敷出”，但公司看起來(lái)仍然在土地爭(zhēng)奪中從容應(yīng)對(duì)面無(wú)懼色。這與該公司背后的強(qiáng)大“資本“不無(wú)關(guān)系。
信達(dá)的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分。該公司在2015年成功發(fā)行5年期中期票據(jù)30億元;推進(jìn)再融資工作，30億元公開發(fā)行公司債[0.01%]券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過(guò)監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批。而就在2016年5月28日，信達(dá)披露了2016年公司債發(fā)行結(jié)果，本次非公開發(fā)行2016年公司債券(*9期)實(shí)際發(fā)行規(guī)模30億元，票面利率為5.56%，期限3年。
同時(shí)，信達(dá)母公司的輸血能力也給了信達(dá)更多的活力。信達(dá)在2015年年報(bào)中稱，作為中國(guó)信達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，公司將借助信達(dá)系統(tǒng)的資源優(yōu)勢(shì)[-0.26%]和品牌支持，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和盈利模式，逐步形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
信達(dá)母公司信達(dá)資產(chǎn)除了通過(guò)銀行貸款、股權(quán)質(zhì)押、增發(fā)等常規(guī)金融手段為信達(dá)擴(kuò)大版圖，還借助基金進(jìn)行股、債權(quán)投資和通過(guò)基金吸引合作對(duì)象等方式為信達(dá)補(bǔ)倉(cāng)。如，2014年6月，信達(dá)以22.57億元承債式收購(gòu)嘉粵集團(tuán)下屬5家房地產(chǎn)公司的100%股權(quán);2015年8月，信達(dá)收購(gòu)了東直門國(guó)盛中心等。
“隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整合，不少中小房企面臨退出行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，促使不少優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目入市交易，背靠信達(dá)資產(chǎn)的資金支持，未來(lái)幾年預(yù)計(jì)信達(dá)將迎來(lái)快速擴(kuò)張發(fā)展的契機(jī)。”克而瑞分析師房玲表示。
據(jù)悉，信達(dá)2015年的土地投資計(jì)劃僅為60億元，但最終該公司累計(jì)獲得7宗土地，總價(jià)約為148.64億元，接近原計(jì)劃的2.5倍。而今年公司的土地投資計(jì)劃為80億，但計(jì)劃趕不上變化，半年時(shí)間未到，信達(dá)在土地市場(chǎng)上已經(jīng)豪擲超過(guò)200億(杭州濱江區(qū)奧體項(xiàng)目按100%權(quán)益計(jì)算)。
若非背后有著“不差錢”的金主支持，信達(dá)何以敢在市場(chǎng)上藐視群雄？
運(yùn)營(yíng)邏輯
贏得了開始，并不一定贏得了結(jié)局。信達(dá)憑借融資優(yōu)勢(shì)大肆擴(kuò)張的背后，風(fēng)險(xiǎn)卻不容小覷。事實(shí)上，行業(yè)內(nèi)不乏對(duì)信達(dá)若干項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)的擔(dān)憂和質(zhì)疑。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士評(píng)論：信達(dá)最近兩年拿下的土地大多為“面粉貴過(guò)面包”的高單價(jià)、高總價(jià)地塊，這對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)形成極大挑戰(zhàn)，信達(dá)只能博兩個(gè)方向，一是市場(chǎng)整體價(jià)格大幅上漲，二是開發(fā)出客戶認(rèn)可的高溢價(jià)產(chǎn)品。
外界的擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng)，因?yàn)榻刂聊壳?，信達(dá)旗下并沒(méi)有過(guò)高端豪宅的代表作。
從信達(dá)最近的運(yùn)作來(lái)看，公司已然意識(shí)到自己的短板，正積極尋求與豪宅開發(fā)商的合作來(lái)彌補(bǔ)這一缺憾。
去年11月，信達(dá)擊敗泰禾拿下上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地，創(chuàng)造區(qū)域地王。但是到了今年1月，信達(dá)卻開始和泰禾進(jìn)行了合作。
2016年1月，泰禾集團(tuán)宣布，與信達(dá)及其下屬子公司簽署《新江灣項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》。泰禾集團(tuán)合計(jì)投資11.3625億元參與上海新江灣項(xiàng)目開發(fā)。按照合作股權(quán)架構(gòu)，不考慮寧波匯融沁齊基金其他LP的情況下，泰禾集團(tuán)合計(jì)持有項(xiàng)目約47%的權(quán)益。雖未達(dá)到控股，也不參與地產(chǎn)基金管理，但泰禾將負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的操盤。
克而瑞一份報(bào)告評(píng)論稱，通過(guò)聯(lián)合開發(fā)，信達(dá)地產(chǎn)與泰禾集團(tuán)共擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共享開發(fā)收益，借由泰禾在品牌、產(chǎn)品(“院子”系列)及開發(fā)上的能力，新江灣項(xiàng)目可打造為高端項(xiàng)目，有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)地王解套。
而信達(dá)在今年1月拿下的杭州南星土地也同樣選擇了合作的模式。信達(dá)或?qū)⑦x擇同濱江集團(tuán)合作，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。其中信達(dá)進(jìn)行控股，濱江集團(tuán)進(jìn)行操盤。顯然，借由濱江集團(tuán)在杭州的品牌價(jià)值和客戶基礎(chǔ)，信達(dá)可以借此降低該土地風(fēng)險(xiǎn)。
房玲認(rèn)為，作為小型房企，品牌和開發(fā)能力都不足，所以選擇有品牌、有實(shí)力的開發(fā)商合作開發(fā)，則是降低未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。比如選擇和泰禾一起合作，就有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。
即便如此，維系在信達(dá)身上的“地雷”并未解除，因“豪宅”并不是“地王”解套的靈丹妙藥?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，2016年1月以來(lái)，國(guó)內(nèi)合計(jì)拍出高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的地塊總數(shù)超過(guò)100宗，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能持續(xù)上漲，這些項(xiàng)目都將訴諸“豪宅”來(lái)尋求解套之路。
大潮退去后，哪些“地王”會(huì)擱淺在沙灘上，目前還不得而知。
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