去庫存是中央在2015年11月份提出的任務(wù)，當(dāng)然，喊出這樣的“口號”，并非想一出是一出，經(jīng)濟下行，很大一部分原因是中國庫存似乎悄無聲息的成為另一個“世界*9”。

 

樓市的庫存量很大，7億平方米的數(shù)據(jù)聽過太多，老話說的好：“家有房屋千萬所，睡覺只需三尺寬”。既然已經(jīng)承認(rèn)樓市庫存問題嚴(yán)重，去庫存自然成為房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖的任務(wù)。

 

沈陽是個好地方，民國期間稱作奉天，取自“奉天承運”之意，有沈陽故宮和張氏帥府，出了千古功臣張學(xué)良。不過最近沈陽成為頭條卻是因為“樓市去庫存”。

 

周二，沈陽市政府公布了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展意見，其中“大學(xué)生買房零首付”的樓市新政著實把大家“嚇了一跳”。

 

按照沈陽市政府的解釋，無論是高校還是中等職業(yè)學(xué)校的學(xué)生，不管在校還是畢業(yè)未滿五年，都享受買房零首付政策，貸款額度從60萬到80萬，除此之外，每平米給予200元的獎勵，并且契稅全額補貼。

 

這條政策于當(dāng)日晚上即被取消。

 

寫到這里都讓我出了一身冷汗，為什么，這就是政府出錢在買房??！

 

眾所周知，申請貸款需要一定的條件，別的先不說，單拿償還能力一項來說，這些所謂的大學(xué)生，以及畢業(yè)未滿五年的工作新人，是否有能力償還貸款，這個答案就不需要討論了吧。

 

首付有多重要？

 

買東西不用花錢嗎？這只是情感上的認(rèn)識，而強調(diào)首付除了可以調(diào)節(jié)樓市供需意外，還有另外的作用：規(guī)避風(fēng)險。

 

央行推出的房貸首付新規(guī)，把首套房首付比例下限定在了25%，各地可根據(jù)需要向下浮動5個百分點，二套房首付比例下限定在了30%?？芍^是中國金融系統(tǒng)在去庫存的巨大壓力所筑起的“最后的防線”。

 

一定比例的首付，既是購房者償還能力的保證，也是銀行和金融機構(gòu)降低風(fēng)險的保證。即便是以后房價真的降了，降幅比例與首付比例相當(dāng)?shù)那闆r下，國家金融系統(tǒng)不會因為房價縮水而陷入危機，背后依然有一定的現(xiàn)金流支撐。

 

沈陽的零首付已然突破這道防線，風(fēng)險已經(jīng)很明顯。比如說我是一個合格的大學(xué)生，這樣的政策下我一定會去買房的，反正也不用錢，然后貸款80萬，200元每平米的獎勵，接下來怎么辦？貸款不還了，沒有還款能力，請銀行把房子收回就行了，80萬貸款成自己的了。

 

如果考慮到未來的丈母娘，的確有買房需求，貸款80萬，還款期限為20年計算，每月的月均還款額高達5200元，根據(jù)沈陽是人才中心的數(shù)據(jù)，人均薪水在2300左右，小兩口加起來也不超5000，同時不可能把錢都用來還貸款吧，總要吃喝。還不起，銀行過來收房子，最后的結(jié)果還是一筆爛賬。

 

風(fēng)險如此明顯，沈陽為什么“一意孤行”？

 

沒辦法唄，沈陽的樓市庫存壓力巨大，同時面臨東三省經(jīng)濟發(fā)展不景氣，想依靠樓市給經(jīng)濟行情注入活力，沒想到“搬起石頭砸了自己的腳”。

 

中國極強的上下級理念，給不少地方政府“添了麻煩“，一旦上級政策出臺，下級部門總會當(dāng)做”重大政治任務(wù)“予以解決。因為這樣，中國地方政府頻出”奇招怪招“，以應(yīng)對上級的號召。

 

去庫存的任務(wù)來了，沈陽急了，”怪招“就有了，零首付出臺了。

 

實際上，沈陽的“大學(xué)生中職生零首付買房新政”，除了有助于政府完成“去庫存”的政治任務(wù)以外，無論是對購房者還是放貸的銀行來說，都是弊大于利。更明顯的是，去庫存并非只是房子賣出去的數(shù)量為先，而是讓真正有需求的購房者買到房子，讓睡了幾年的新房醒過來，同時，現(xiàn)金也能夠在市場上流動起來，帶動家居、裝修、能源消耗等各個行業(yè)，盤活整個地方經(jīng)濟。

 

當(dāng)然，中國樓市的風(fēng)險不僅僅是”大學(xué)生買房零首付“一個原因，越來越多的貸款者，銀行對于其償還能力并未多加甄別，糾結(jié)于去庫存也讓各地樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，一線城市瘋了一樣漲價，帶動某些二線城市也開始漲價，三線以下城市無感。

 

一樣商品如果價格遠遠超過它的價值，會有什么影響，最直觀的感受是，你口袋里的錢越來越不值錢。

 

要知道，中國房地產(chǎn)庫存不是一天建立起來的，也不會一天消耗完。沒有哪個行業(yè)孤立存在，而缺乏系統(tǒng)性指揮，造成“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的局面。年年調(diào)控年年救市，樓市年年出怪現(xiàn)象，主觀看上去不錯的新政，實際上多是添亂的角色。

 

無論政策怎么改，貴也好便宜也罷，能讓老百姓買得起房，才是消耗庫存的根本之道。

 

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