從培育“消費需求”角度 理解房地產(chǎn)2014年政策走向——李宇嘉，這篇財經(jīng)業(yè)界評論是11月5日上午新鮮出爐的哦。
　　盡管美聯(lián)儲結(jié)束了為期兩年多的第三輪量化寬松政策（QE），經(jīng)濟增速和就業(yè)狀況已基本恢復到危機前的水平，但市場普遍認為美國寬松的貨幣政策不會在短期內(nèi)退出，原因就在于目前推動經(jīng)濟企穩(wěn)和就業(yè)改善的主要力量是企業(yè)投資，居民家庭消費則一直不穩(wěn)定。阻礙消費增長的關(guān)鍵因素之一，是信貸條件緊縮的局面沒有根本改觀，住房市場回暖基礎(chǔ)不扎實，住房所產(chǎn)生的財富效應(yīng)不足。目前，美國房價已經(jīng)降到了歷史較低水平，基礎(chǔ)利率也一直維持在0%-0.25%，但銀行按揭貸款條件依舊苛刻，今年以來按揭利率還出現(xiàn)逆市上升的情況。老百姓即便支付得起月供，也可能無法獲得按揭貸款。此前，美聯(lián)儲前主席伯南克申請按揭貸款被拒的報道廣為流傳，形勢可想而知。
　　美國房地產(chǎn)市場對于貨幣政策走向的制約，對于我國來說就像一面鏡子。中國經(jīng)濟的“三駕馬車”中，出口自2012年進入個位數(shù)增長時代后，已經(jīng)連續(xù)3年低速增長。未來在美國QE退出、美元走強、美國貿(mào)易再平衡的過程中，人民幣實際有效匯率將隨著美元指數(shù)一起加速攀升，這將對出口造成更大的壓力。外部難以復蘇，只有依靠內(nèi)生力量，而國內(nèi)投資增長將隨著房地產(chǎn)趨勢性下行、傳統(tǒng)制造業(yè)“去產(chǎn)能、去杠桿”、基建已度過大規(guī)模建設(shè)時期而趨勢性地回落。因此，目前*10存在較大想象空間的就是消費，貨幣政策未來應(yīng)該向這方面轉(zhuǎn)變。
　　從東亞國家過往歷史看，在經(jīng)濟起飛階段，投資和出口往往發(fā)揮著主導作用，但在經(jīng)濟進入轉(zhuǎn)型升級通道后，消費將承接投資和出口而發(fā)揮主導作用。因此，在這一時期，應(yīng)該像過去鼓勵投資和出口一樣來支持和培育消費成長。不管從“黃金周”、“出國熱”來看，還是從一般節(jié)假日消費及日常消費看，我國居民消費需求旺盛、潛力很大，但是軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，直接制約了消費需求的滿足和釋放。
　　制約消費需求的另一個重要因素就是消費成本太高。一直以來，由于政策性消費金融資源缺失、消費基礎(chǔ)設(shè)施供給不足、消費權(quán)益保障不夠、交易環(huán)節(jié)的稅費重，消費高成本在我國是客觀事實，其中尤以住房等大宗消費最為突出。目前，我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)達到1.0-1.1套，我國已經(jīng)告別住房絕對短缺時代。但是，目前存量住房中30%的部分建筑于上世紀經(jīng)濟短缺時代”，1/5缺乏基本公共配套設(shè)施（獨立衛(wèi)生間、廚房、抽水馬桶等），大城市人均住房面積在10-15平方米的家庭占比高達20%。因此，未來改善型住房需求將會大規(guī)模釋放，其潛在規(guī)模一點也不亞于首次購房需求，這類消費對于住房金融的需求也會非常強烈，同時對消費成本比較敏感。
　　另外，占全國城市人口近一半（3億多）的50個大城市將在未來首先完成產(chǎn)業(yè)升級，以服務(wù)業(yè)（就業(yè)吸納大戶）為主的第三產(chǎn)業(yè)將會迅速發(fā)展，這也使得這些城市將繼續(xù)呈現(xiàn)人口凈流入的態(tài)勢。在這些城市，居民租房需求、買房需求、換房需求（“小房換大房”）等階梯式的住房需求模式將會愈來愈明顯，各層次住房需求的剛性特征也很明顯，也需要住房消費金融的支持，也需要降低交易稅費等各類成本。
　　一直以來，我國居民儲蓄大過消費、節(jié)儉大過享受，消費在經(jīng)濟增長中難當大任，這與人均GDP與我國類似的國家完全不同。筆者認為，如果政策得當，消費可以實現(xiàn)趨勢性擴大和升級，就像“黃金周”、港澳“自由行”、耐用消費品“三下鄉(xiāng)”、住房市場化改革等政策的推出一樣。在“衣食住行”中，居民對住房的消費意愿最為強烈、潛力*5，而實現(xiàn)難度也是*5的。但是，包括稅費和貸款在內(nèi)的成本卻*6，如二手住房購置，光稅收和中介傭金就占房屋成交價款的9%-12%，這還不包括貸款成本，后者在去年以來上升趨勢明顯，完全抵消了近期房價回落對消費的刺激。因此，未來如何降低住房消費的成本應(yīng)該成為樓市政策的主基調(diào)。
　　過去市場一直認為，我國樓市剛性需求長期旺盛，且會源源不斷地入市，這是支撐樓市長期繁榮的基石。這種論斷將剛性需求簡單等同于有效需求和消費需求，并以城市化進程中的適齡購房人群和無房戶作為需求測算的基礎(chǔ)，事實上，這種看法是有誤的。剛性需求是確實存在，但老百姓之所以蜂擁入市來買房，主要基于兩種考慮，一是“現(xiàn)在不買，以后就買不起了”，二是“現(xiàn)在咬牙買，未來就成為有產(chǎn)者了”。
　　為了實現(xiàn)這種需求，大城市80%以上的人群需要借助于父母及親戚資助或負債來籌集首付款，咬牙買房者不計其數(shù)、月供收入比超過50%的比比皆是。很多剛性需求有消費能力透支的嫌疑，因此，這些需求并非正常的消費需求，對于居民其他合理的消費會產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。凡是從消費角度出發(fā)的需求，都對消費成本特別敏感，特別是首套住房購買者或咬牙買房者。對這部分人群，亟待降低稅收、貸款、費用等各類成本，否則對整體消費能力的培育不利。
　　因此，在10月29日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，部署推進消費擴大和升級政策中，明確提出了“穩(wěn)定住房消費，放寬提取公積金支付房租條件，加強住房保障工作”，其目的就在于降低居民購房成本，促進住房消費。當然，購房成本降低了，居民其他方面消費的空間也就釋放出來了。這其中，放寬提取公積金支付房租條件，目的就在于降低住房消費成本，事實上也是對大城市新就業(yè)者、低收入者租房需求的支持，也是對“由租到買”住房消費模式的培育和支持。
　　由此，筆者預計，不僅此前討論頗多的公積金改革將會提速，公積金在支持多元化住房需求、異地調(diào)劑余缺、支持保障性安居工程等方面的政策創(chuàng)新也將提速；其次，呼聲很高的交易環(huán)節(jié)減稅政策有望在未來明朗。目前，交易環(huán)節(jié)稅負重已成共識，對這方面的批評聲音不絕于耳，預計今年年底或明年年初將會有實質(zhì)性的政策變動；再次，美國退出QE將使得我國外匯占款下降，央行將通過其他方式補充基礎(chǔ)貨幣，預計明年再貸款、PSL、SLF等貨幣投放將繼續(xù)頻繁使用，這將有助于緩解銀行資金供給緊張的局面。這樣看來，上半年末應(yīng)該是房貸利率的頂部，未來加速下行是大概率事件。另外，基于美國退出QE對我國出口的負面影響，促進房地產(chǎn)消費在內(nèi)生性“微刺激”政策上的綜合效果最為明顯，未來國家也會有意識地向此傾斜。
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　　來源：投資時報

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