樓市回歸是2014經(jīng)濟(jì)調(diào)整的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一——宣宇，這篇財(cái)經(jīng)的業(yè)界評(píng)論已經(jīng)在10月29日上午*7發(fā)布啦，敬請(qǐng)各位網(wǎng)友珍惜高頓網(wǎng)校小編的辛勤勞作。
　　9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比全面止?jié)q，除廈門環(huán)比持平外，其余69個(gè)城市全部回落。數(shù)據(jù)顯示，從5月開(kāi)始70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比回落個(gè)數(shù)開(kāi)始大幅增加（由4月的8個(gè)劇增到35個(gè)），整體平均房?jī)r(jià)環(huán)比回落已持續(xù)5個(gè)月，并帶動(dòng)同比價(jià)格大范圍回落而且開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)（9月房?jī)r(jià)同比下降的城市劇增39個(gè)至58個(gè)）。這表明房?jī)r(jià)已開(kāi)始實(shí)質(zhì)上全面松動(dòng)。
　　本輪樓市調(diào)控自2010年4月至今已持續(xù)4年有余。在2011年10月到2012年5月也出現(xiàn)過(guò)環(huán)比價(jià)格整體持續(xù)回落并導(dǎo)致同比價(jià)格負(fù)增長(zhǎng)的情形。當(dāng)時(shí)廣大普通購(gòu)房者觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑，銷售面積兩位數(shù)已負(fù)增長(zhǎng)。在稅收和土地出讓金收入大幅下降的壓力下，許多地方政府或明或暗放松調(diào)控，甚至有“政策松綁”的沖動(dòng)，但隨即被一一叫停，中央政府明確傳遞出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控“絕不放松”的政策取向。
　　但這次各地放開(kāi)限購(gòu)限貸，中央政府采取了默許的態(tài)度。這被市場(chǎng)普遍解讀為刺激樓市“保增長(zhǎng)”。尤其進(jìn)入三季度以來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，樓市調(diào)控放松呼聲越來(lái)越高。但我們認(rèn)為，在房?jī)r(jià)調(diào)整相對(duì)充分的城市放松限購(gòu)限貸，與經(jīng)濟(jì)“刺激”無(wú)關(guān)，樓市行政性調(diào)控適時(shí)退出本身就是調(diào)控框架的一部分。
　　2010年4月頒布的“新國(guó)十條”明確指出，在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。”限購(gòu)限貸的“期限”特征是行政性調(diào)控手段的一個(gè)基本內(nèi)涵。目前已執(zhí)行4年多的樓市調(diào)控政策漸漸改變了人們預(yù)期，尤其大量保障性住房建設(shè)極大緩解了中低收入群體住房需求，改善了住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系，政府逐漸夯實(shí)了住房市場(chǎng)政策托底功能。這一輪房?jī)r(jià)絕對(duì)回落，比2012年更具可持續(xù)的微觀市場(chǎng)基礎(chǔ)，局部行政性調(diào)控手段逐漸讓位于市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的條件逐漸成熟。
　　當(dāng)前“穩(wěn)增長(zhǎng)”的抓手很多，不需要也不會(huì)通過(guò)刺激房地產(chǎn)來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)。近幾個(gè)月來(lái)，政府加強(qiáng)了中西部鐵路、棚戶區(qū)改造、污染防治等制約長(zhǎng)期平衡發(fā)展的“瓶頸”工程建設(shè)，積極增加公共產(chǎn)品供給，同時(shí)也有力對(duì)沖了房地產(chǎn)業(yè)的下行壓力。三季度已提前完成全年就業(yè)目標(biāo)，短期穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)壓力減弱，同時(shí)為維護(hù)就業(yè)新常態(tài)的積極態(tài)勢(shì)，四季度相關(guān)改革將進(jìn)一步加強(qiáng)，“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促改革”空間進(jìn)一步提升。政府因此更有能力關(guān)注結(jié)構(gòu)調(diào)整等長(zhǎng)期問(wèn)題，即使必要的投資項(xiàng)目也盡量與“還欠賬”、“補(bǔ)短板”、“惠民生”相結(jié)合，通過(guò)刺激樓市穩(wěn)增長(zhǎng)的可能性基本排除。若真刺激樓市來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)，將是開(kāi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的倒車，這顯然與新一屆政府執(zhí)政理念明顯背離。
　　房?jī)r(jià)回落是理性回歸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”決定了房?jī)r(jià)很難再像過(guò)去過(guò)快上漲。 “新常態(tài)”下，過(guò)去支撐高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的基礎(chǔ)已然發(fā)生改變。本質(zhì)上說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲需要相應(yīng)上漲的購(gòu)買力支撐。“三期疊加”將使經(jīng)濟(jì)面臨長(zhǎng)期下行壓力，經(jīng)濟(jì)潛在產(chǎn)出（購(gòu)買力）將無(wú)法承受高房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲壓力，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)失去盤踞高位和快速攀升的動(dòng)能，同時(shí)泡沫危險(xiǎn)也將顯著改變?nèi)藗兊姆績(jī)r(jià)預(yù)期。政府在中低收入群體住房保障方面的作為將顯著改善樓市投資投機(jī)氛圍，因?yàn)樽夥空叽蠖嗍侵械褪杖胝呷后w，當(dāng)熱點(diǎn)城市保障性公租房能覆蓋外來(lái)人口時(shí)，房?jī)r(jià)的合理回歸就指日可待。
　　支持樓市刺激觀點(diǎn)的一個(gè)重要論據(jù)是，房?jī)r(jià)過(guò)度調(diào)整將影響中國(guó)金融系統(tǒng)性穩(wěn)定。但筆者看法正好相反。一方面，中國(guó)房?jī)r(jià)也難以“過(guò)度”調(diào)整，畢竟中國(guó)還處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的加速進(jìn)程中，長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)業(yè)還是很有發(fā)展前景的行業(yè)（這與能否暴利不同）；另一方面，房?jī)r(jià)調(diào)整也不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。作為中國(guó)樓市風(fēng)險(xiǎn)的指向標(biāo)，溫州是*4的例證。9月份溫州商品住宅價(jià)格同比回落僅4.8%，而比調(diào)控當(dāng)年的2010年也只回落21.2%。溫州不僅沒(méi)有發(fā)生局部系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，且一定風(fēng)險(xiǎn)暴露還有助于釋放系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并警醒樓市投資投機(jī)，畢竟風(fēng)險(xiǎn)是*4的投資者教育方式。
　　樓市合理回歸是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之需。在舊房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，投資投機(jī)盛行導(dǎo)致房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超普通居民購(gòu)買力，地方政府、開(kāi)發(fā)商及其關(guān)聯(lián)方在利益誘使下，不斷增加投資和推高房?jī)r(jià)。一方面造成投資過(guò)度，效率低下，經(jīng)濟(jì)畸形繁榮；另一方面，房地產(chǎn)吸走大量財(cái)富，大量擠占消費(fèi)資金，擠出效應(yīng)特別顯著，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可持續(xù)。這種“表象繁榮”增長(zhǎng)的最終現(xiàn)實(shí)是：一面是老樓林立，繁花似錦；一面是人們被住房市場(chǎng)所拋棄。這種經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展的后果已日益成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型的不可承受之重。
　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，是解決中國(guó)現(xiàn)行以房地產(chǎn)為中心的增長(zhǎng)模式的倒逼機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)理性回歸是中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，這不僅僅是新一屆政府的民生和政治自覺(jué)，同時(shí)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的必須跨越之痛。 　（作者系財(cái)達(dá)證券資深宏觀分析師）
　　來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

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