現(xiàn)在很多人都在說一個(gè)觀點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)告別了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，進(jìn)入一個(gè)中低增長(zhǎng)的時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)換檔期，我不太同意這個(gè)觀點(diǎn)。
　　為什么過去兩位數(shù)的增長(zhǎng)是正常增長(zhǎng)？我們過去20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過9%，一定通貨膨脹，真正到了兩位數(shù)，到了10%以上，既是通貨膨脹又是資產(chǎn)泡沫。*6的那一年，2007年達(dá)到14%的增長(zhǎng)，通貨膨脹加房地產(chǎn)泡沫，加股市泡沫，那是不正常的狀態(tài)。
　　那么什么是正常狀態(tài)呢？正常狀態(tài)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)所說的潛在增長(zhǎng)率。潛在增長(zhǎng)率怎么分析呢？有一個(gè)簡(jiǎn)單的方法叫濾波法，把通貨膨脹、通貨緊縮的時(shí)期去除。按照這樣分的話，中國(guó)兩位數(shù)的增長(zhǎng)時(shí)期都是過熱的。正常的增長(zhǎng)就是在7%到9%之間，也許前幾年高一點(diǎn)，8%到9%，現(xiàn)在是7%到8%，這是正常增長(zhǎng)。
　　所以我說現(xiàn)在不是換擋期，是終于告別了過熱增長(zhǎng)，回歸正常增長(zhǎng)。從這個(gè)角度來講，這是好事情，而且過去幾十年也不總是兩位數(shù)增長(zhǎng)，過去10年兩次過熱，也就5年是兩位數(shù)增長(zhǎng)，多數(shù)時(shí)候不是兩位數(shù)增長(zhǎng)。
　　我們現(xiàn)在處理的這些問題，產(chǎn)能過剩、影子銀行的違約、銀行壞債、地方政府融資平臺(tái)的壞賬，包括房地產(chǎn)有些地方出現(xiàn)泡沫，所有這些問題都是過去兩次過熱的結(jié)果，一次是2004到2007，一次是2009到2010年。
　　前一次是整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)弄出來的過熱，后面是政府為了應(yīng)對(duì)危機(jī)弄出來的過熱，總而言之這兩次過熱導(dǎo)致的問題，現(xiàn)在正是我們要處理的。為什么還要歌頌這個(gè)兩位數(shù)的增長(zhǎng)？大家認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)不好的時(shí)代，其實(shí)現(xiàn)在是回歸正常增長(zhǎng)，是一個(gè)好事情。
　　現(xiàn)在比較難的是到了今天要處理很多過去過熱遺留下來的問題。但是現(xiàn)在我們終于可以明白，為什么要防過熱了。防過熱防的不是過熱的時(shí)候那點(diǎn)事，過熱的時(shí)候大家掙錢掙得容易，東西賣得好，躺著都掙錢，阿貓阿狗都能掙錢，防的就是現(xiàn)在的這些事情，產(chǎn)能過剩、銀行壞賬、金融風(fēng)險(xiǎn)等等。所以在這個(gè)意義上，我說我們現(xiàn)在終于開始回歸正常。
　　說到房地產(chǎn)，我還是想講個(gè)一般性的觀點(diǎn)，一般的市場(chǎng)，什么叫正常狀態(tài)？市場(chǎng)的正常狀態(tài)是競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新，是兢兢業(yè)業(yè)，是專注和專業(yè)。你得專注而專業(yè)的，兢兢業(yè)業(yè)的，起早貪黑的，還得有創(chuàng)新，有新點(diǎn)子。
　　用現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)公司的一句話說，你得如履薄冰，擔(dān)心別人有一個(gè)新技術(shù)把你打垮，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常狀態(tài)。過去那種阿貓阿狗都能賺錢的時(shí)代不正常。
　　前兩天聽一個(gè)例子，說一個(gè)好的大房地產(chǎn)公司10個(gè)月交房，一個(gè)小公司圈了一塊地，然后也搞房地產(chǎn)，根本做不好，20個(gè)月都沒交房，到了30個(gè)月才交房，結(jié)果它賺的錢比那個(gè)好公司掙的還多。為什么？那20個(gè)月里面房?jī)r(jià)又漲了一塊，結(jié)果他的利潤(rùn)比前面那個(gè)還高，這是不正常的。
　　從這個(gè)意義上來說，我們過去這十多年的時(shí)間，房地產(chǎn)如果總是在那種亢奮、過熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。而我們現(xiàn)在開始回歸正常了。
　　什么叫正常？我不說最后有多少家大房地產(chǎn)，今后的格局是什么樣，正常的狀態(tài)總是應(yīng)該有優(yōu)勝劣汰，有高高低低，房地產(chǎn)商要做專、做精、做好、做大，做得專業(yè)，然后要從質(zhì)量、創(chuàng)新的角度來做，這才是正常的狀態(tài)。
　　所以我說現(xiàn)在是回歸正常的一個(gè)態(tài)勢(shì)，告別過去不正常的狀態(tài)。過去那種不正常的狀態(tài)毀了很多其它行業(yè)的公司，弄得其它行業(yè)的人，特別是制造業(yè)總覺得那里不掙錢，總看到房地產(chǎn)商掙錢快，然后那些公司就開始三心二意，左顧右盼。
　　現(xiàn)在制造業(yè)之所以不景氣，不是由于制造業(yè)不賺錢，而是他們把精力用到別處了，當(dāng)然遇到風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)出問題。所以從這個(gè)意義上說，我覺得我們應(yīng)該歡迎看到房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。
　　從這個(gè)角度講，調(diào)整也是應(yīng)該的，十幾年了，也必然會(huì)發(fā)生調(diào)整，這個(gè)調(diào)整除了供求關(guān)系的調(diào)整、區(qū)域性的調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰、兼并重組這些事情發(fā)生。我相信在這兩天的會(huì)議上，大家也會(huì)更多的討論這個(gè)問題，這是第二個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)必然面臨一個(gè)調(diào)整，面臨回歸正常的過程。
　　第三個(gè)觀點(diǎn)，我們畢竟也是軟著陸，宏觀經(jīng)濟(jì)是軟著陸，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是軟著陸。軟著陸是什么意思呢？就是在做相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整，不是崩盤式的調(diào)整，這是現(xiàn)在市場(chǎng)上很多人，包括國(guó)際上很多人在說的，說中國(guó)市場(chǎng)崩盤了。實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸了。
　　從2010年4月份限購(gòu)開始，到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時(shí)間，它已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)軟著陸的過程?，F(xiàn)在繼續(xù)這個(gè)過程，這個(gè)過程是正常的，所以你說現(xiàn)在是崩盤了，我覺得是不現(xiàn)實(shí)的。而且最重要的是什么呢？我們是有泡沫，是有過熱，但是我個(gè)人的觀察、判斷，這個(gè)泡沫總的來說還不是特別大，還是有控制的，沒有讓泡沫完全自由地膨脹下去。這個(gè)政策必然還起了點(diǎn)作用。
　　2007年中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以發(fā)生調(diào)整，2008年調(diào)整了一年，2008年一二線城市房?jī)r(jià)跌了百分之四五十，如果2009年沒有那一輪美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我們搞那個(gè)刺激，2008年那個(gè)情況繼續(xù)下來多好，然后市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，這是非常好的狀態(tài)。
　　那次之所以放松調(diào)整，一個(gè)重要的因素是2007年9月份那一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施，緊縮性的措施出臺(tái)，那起了一定的作用。第二輪是政府的政策又鼓起了這個(gè)泡沫，但是畢竟政府這種擴(kuò)張性的、刺激性的政策只實(shí)行了一年，到了2010年4月份就開始限購(gòu)了，也是很強(qiáng)的行政手段。
　　中國(guó)是采取刺激政策最強(qiáng)的國(guó)家，也是退出最早的國(guó)家，我們2010年4月份就退出。這樣一個(gè)比較早的退出，使得這一輪的泡沫盡管已經(jīng)形成，但是沒有來得及波及到很多地方去，沒有來得及鼓得很大，就開始向下調(diào)整。
　　這就導(dǎo)致了一個(gè)結(jié)果，那些省會(huì)城市，以及省市周邊城市群，那些地方房地產(chǎn)的價(jià)格和收入的比例關(guān)系基本是正常的。很大的城市群的房?jī)r(jià)基本上是八九千的水平，我覺得價(jià)格不是很離譜，盡管會(huì)出現(xiàn)一些過度的供給，但是基本正常。這樣的收入價(jià)格比要調(diào)整的余地也不是特別大。
　　我個(gè)人覺得，調(diào)整必然發(fā)生，不發(fā)生也不正常，但是這個(gè)調(diào)整畢竟還是一種軟著陸式的調(diào)整。
　　軟著陸和硬著陸有什么差別？從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說，硬著陸就是危機(jī)，大面積的倒閉、破產(chǎn)，血本無歸。軟著陸的話，如果早早地兼并重組，你還能收回本，這就要求做價(jià)格調(diào)整。
　　當(dāng)然大家覺得價(jià)格調(diào)整主要是房?jī)r(jià)調(diào)整，降價(jià)之后就有更多的市場(chǎng)需求。我強(qiáng)調(diào)的是兼并重組過程中的價(jià)格調(diào)整。
　　有些小房地產(chǎn)商說我也想賣掉，但是價(jià)格談不下來。你如果還想用過去的價(jià)格賣你的資產(chǎn)，那誰會(huì)要？你不好好打點(diǎn)折，不滿足于把本收回去，那可能你就賣不出去。
　　所以我說抓緊兼并重組過程中的資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，這是現(xiàn)在我們面對(duì)這樣一次調(diào)整所必須做的，因?yàn)閮?yōu)勝劣汰一定要發(fā)生，否則市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也太不合理了。

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