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周末的一則“上海限貸松動(dòng)”，像颶風(fēng)一樣平地而起。
8月16日晚，網(wǎng)傳建行新的信貸政策包括：外地人名下僅有一套住房且購房貸款已經(jīng)結(jié)清，或無住房者，具備購房資格，其中首次購房申請(qǐng)貸款認(rèn)定為首套房貸；上海市居民在2011年1月前發(fā)放購房貸款（2套及以下）并已全部結(jié)清的，現(xiàn)具備購房資格。
記者經(jīng)過反復(fù)求證，最終一位接近建行的人士介紹，建行上海內(nèi)部人士證實(shí)，文件“上周五（8月14日）已經(jīng)傳出，但僅是初稿”，“還未準(zhǔn)備落地，暫不執(zhí)行”。此次建行內(nèi)部文件傳出后，建行有高層表示要“徹查此事”。
這一幕有如沈陽、天津限購政策的松動(dòng)，在記者求證這兩個(gè)城市購房政策過程中，各樓盤實(shí)際操作中，限購已然打開，但如果向地方政府相關(guān)主管部門求證，卻仍是“限購還未打開”，“都是謠言”。限購放開、只做不說，成了不能透露的秘密。
而被視為比限購政策更為強(qiáng)硬的銀行“限貸”，似乎已經(jīng)在冰川之下強(qiáng)烈涌動(dòng)。
對(duì)于此次“限貸”松動(dòng)說法，一位招行人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)稱，以前認(rèn)貸又認(rèn)房的政策本身就不合理，即使現(xiàn)在做出了這樣的調(diào)整，也是對(duì)以往的糾偏，不能說就是放松限貸了。
如政策正式執(zhí)行，上海便成為四個(gè)一線城市中[*{5}*]放松限貸政策的城市。“上海重新認(rèn)定限貸政策，其他一線城市也會(huì)有跟進(jìn)。”一位業(yè)內(nèi)資深人士分析。
京滬穗多地政府近日來重申了堅(jiān)持限購政策上的態(tài)度。過去市場普遍將限購和限貸分別視為行政系統(tǒng)和金融體系不同的政策限制，實(shí)際上，此次上海建行新政策中例如“因公遷居本市，原住地房貸已結(jié)清，現(xiàn)具備購房資格”，實(shí)際上已經(jīng)突破了過去“外地單身不能購房”的限購規(guī)定。
限貸政策的松動(dòng)和限購細(xì)節(jié)的調(diào)整，顯示一線城市開始就樓市調(diào)控政策進(jìn)行“糾偏”。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，京滬深等地的官員們近期專門組織專家和市場人士研究政策調(diào)整，它們中可能包括：外地單身人士的購房資格、網(wǎng)簽審批的實(shí)際松動(dòng)、市郊區(qū)的分別對(duì)待、警惕樓盤降價(jià)、高端房屋適當(dāng)放松等等。
“糾偏”與堅(jiān)守
目前上海工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、上海農(nóng)商行等大型商業(yè)銀行均稱，并未收到限貸政策調(diào)整的通知。
招商銀行金融市場部高級(jí)分析師劉東亮認(rèn)為，7月份信貸創(chuàng)下2009年11月以來的最差，社融創(chuàng)下2008年10月以來的最差，央行可能面臨的選擇之一就是通過窗口指導(dǎo)加大信貸投放。
事實(shí)上，招商銀行、上海農(nóng)商行和民生銀行7、8月份在上海推出了首套房利率的優(yōu)惠。工行廣州分行的首套、二套房屋貸款利率也有不同程度的下浮。
除了收到了來自金融系統(tǒng)的大禮包外，地方政府也在不違背限購精神的前提下，儲(chǔ)備促進(jìn)樓市成交的相關(guān)政策。北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志透露，“北京短期內(nèi)并沒有取消限購的可能性，但會(huì)適時(shí)適度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。”
最早的信號(hào)是，北京市對(duì)高端住宅的放行。自2013年開始，北京市對(duì)4萬元/平方米以上的住宅一律不發(fā)放銷售許可證。今年4月，4萬元/平方米～10萬元/平方米住宅被放行。7月，北京市明確，10萬以上的住宅，只要是項(xiàng)目封頂?shù)默F(xiàn)房就予以放行。
另據(jù)報(bào)道，當(dāng)?shù)刈〗ㄎ諘?huì)同地稅部門邀請(qǐng)各方代表對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了多次研討論證。知情人士透露，調(diào)整方案，最快8、9月份就能落地。這意味著更多的房屋將被解除購買限制。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)還在北京地區(qū)實(shí)際踩盤中發(fā)現(xiàn)：對(duì)2004年以前購買的房屋，網(wǎng)簽并沒有采取嚴(yán)格的審核機(jī)制，從某種程度上說北京本地人在實(shí)際中可以購買第三套房屋。
此外，北京市對(duì)一些擬降價(jià)樓盤進(jìn)行窗口指導(dǎo)。當(dāng)?shù)啬成鲜袊笕耸拷榻B，該公司有一個(gè)項(xiàng)目首期開盤，定價(jià)9700元/平方米，“但監(jiān)管部門最后批出的預(yù)售價(jià)上限是17000元/平方米，略低于這個(gè)區(qū)域的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線。”
據(jù)悉，8月6日上午，深圳市一二把手專門召開高度保密的閉門會(huì)議，聽取深圳規(guī)劃國土委對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告，其中涉及是否應(yīng)該調(diào)整限購政策，并討論了如果房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下滑、銷售連續(xù)下跌的應(yīng)對(duì)辦法，以及深圳房企在外地銷售減慢可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)等話題。
此前一天，深圳規(guī)土委也對(duì)相關(guān)報(bào)告進(jìn)行了研討，梳理了類似契稅減免、公積金額度提高、二套房首付比例等政策儲(chǔ)備。
“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整這樣的微調(diào)，實(shí)際受惠范圍很大，但又很不起眼，很適合一線城市作為政策微調(diào)的突破口。”上海易居研究院副院長楊紅旭日前對(duì)外表示，上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)微調(diào)的可能性也很大。
“上海的限購政策應(yīng)該說是全國最嚴(yán)格的，存在一些調(diào)整空間。”一位上海房管局政策顧問透露，從今年年中開始，政府就召集市場人士及專家，就當(dāng)前上海限購措施中過于嚴(yán)格的部分糾偏進(jìn)行研討，“比如外地單身沒有購房資格，這種政策有些不太近人情”。
上述人士透露，有關(guān)限購放松空間課題的研究，至少將延續(xù)到今年年底，因此下半年出臺(tái)相關(guān)政策的可能性極小。
一線神話破滅
今年以杭州為首的二三線城市出現(xiàn)大面積降價(jià)潮時(shí)，一線城市量價(jià)堅(jiān)挺的局面似乎成為市場共識(shí)，最集中的體現(xiàn)在于人們對(duì)分類調(diào)控的理解：一線城市絕不可能松動(dòng)。
但實(shí)際數(shù)據(jù)卻是另一幅局面。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等十大城市7月住宅均價(jià)集體環(huán)比下跌，且跌幅達(dá)到0.97%，較上月擴(kuò)大0.52個(gè)百分點(diǎn)，超過全國平均水平。
而據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，四個(gè)一線城市1～7月的商品住宅成交面積同比下滑35%，遠(yuǎn)超比二三線城市下滑幅度（20%～30%）。其中北京同比下滑更是達(dá)到47%。
今年上半年，北京商品住宅共成交4466套，創(chuàng)下自2006年以來的同期最低值。7月，開發(fā)商終于放下身段，從營銷噱頭和暗降促銷，轉(zhuǎn)向真降價(jià)，重現(xiàn)“千元盤”和“0首付”。
7月中旬，京滬均傳出140平方米以上住宅將放開，兩地均予以否認(rèn)。但市場人士認(rèn)為消息實(shí)為空穴來風(fēng)，改善型住宅和高端豪宅的庫存實(shí)際上是一線城市*5的痛點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月上海140平方米以上大戶型成交面積同比跌幅為35.6%，高于新房前七個(gè)月27.4%的全市跌幅。二手房市場方面，今年前7個(gè)月140平方米以上二手房成交7125套，同比下跌41.1%。
截至8月10日，上海全市新房庫存高達(dá)1243.44萬平方米，以近3月平均銷量計(jì)算，去化周期為18.5個(gè)月，其中，140平方米以上大戶型占比61.9%。北京市新房庫量為80844套，比月初的76760大幅增加超4000套，需要8個(gè)月消化。
房屋交易下滑直接影響了房企再投資的熱情。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7月北京土地市場僅成交4宗宅地，7月同比下滑45%，上海同比下滑38%，廣州同比下滑77%，深圳僅底價(jià)出讓一塊龍崗工業(yè)地塊，北上廣出讓收入合計(jì)約200億元，不足去年同期的三分之一。
“北京樓市沒有從根本上扭轉(zhuǎn)庫存高企、供大于需的局面，在銀行開發(fā)貸偏緊、市場預(yù)期看弱的影響下，持續(xù)性需求動(dòng)力不足，難以扭轉(zhuǎn)房企再次拿地的預(yù)期。”北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永詳說。
數(shù)個(gè)一線城市的土地成交也進(jìn)入冰點(diǎn)，7月29日，總價(jià)77億元的北京孫河地塊因無人報(bào)價(jià)而流標(biāo)。這反應(yīng)了大多數(shù)開發(fā)商們對(duì)一線城市土地的態(tài)度。“我們認(rèn)為現(xiàn)在還不是積極進(jìn)入土地市場的時(shí)機(jī)。”旭輝控股總裁林峰說。
動(dòng)能與忌諱
一位接近上海國土局人士認(rèn)為，盡管一線城市對(duì)土地財(cái)政依賴已經(jīng)逐步變小，但交易端出現(xiàn)的滯漲傳遞到土地市場，仍然帶來很大的壓力。
上述人士介紹，由于近年來上海土地指標(biāo)已經(jīng)突破極限，建設(shè)用地極為稀缺。市政府年初即連發(fā)數(shù)文，推動(dòng)新的土地供應(yīng)途徑，向盤活市區(qū)存量土地、舊城改造的方向來轉(zhuǎn)型，“初步估計(jì)這部分土地能釋放出數(shù)千萬方的供應(yīng)。”
“在過去，舊改前期資金是由地方融資平臺(tái)籌集，土地經(jīng)整理后再推出市場，但是現(xiàn)在地方平臺(tái)普遍收緊，由其推進(jìn)大規(guī)模舊改已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)。目前主要的辦法是吸引社會(huì)資本來做舊改。”該人士說。
據(jù)了解，上海近期希望就某舊改項(xiàng)目引入一家央企來做土地一級(jí)開發(fā)，但當(dāng)?shù)睾勒セ俣绕毡楹苈?，該公司顧忌完成一?jí)開發(fā)后，土地賣不出去，資金回籠和投資回報(bào)都得不到保障，商談遂擱淺。
融創(chuàng)綠城董事長王虹斌說，“上海普通樓盤庫存去化時(shí)間在5~6個(gè)月，以上海黃浦江沿岸豪宅為例，一般都長達(dá)4~5年。很多市區(qū)的舊改項(xiàng)目，算下來土地成本達(dá)到4萬~5萬元/平方米。后面越拖成本越高。”
“潛在的高端住宅買家主要來自外地，限購政策擋住了這些人，去化速度很難提起來。”一位在滬開發(fā)的央企地產(chǎn)人士說，周轉(zhuǎn)受阻，影響他所在的企業(yè)購買項(xiàng)目二期土地的積極性。
被認(rèn)為是一線城市中土地財(cái)政依賴度最低的深圳市，面臨同樣的問題。
一位深圳市國資地產(chǎn)高管介紹，由于深圳經(jīng)濟(jì)增長對(duì)固定投資的依賴變得越來越高，其中房地產(chǎn)占投資比重為40%，非房地產(chǎn)占60%，但今年上半年非房地產(chǎn)的投資增速不高，政府更寄希望于房地產(chǎn)投資。
該人士說，“深圳地鐵從三期開始，全部采取以地養(yǎng)鐵的方式來融資。另外，前海為什么沒有吸收到港臺(tái)開發(fā)商，主要是因?yàn)榍捌诨A(chǔ)設(shè)施配套并不成熟，這部分的投資需要數(shù)千億的投資。”
盡管如此，地方政府在臺(tái)面上仍然采取謹(jǐn)慎態(tài)度。一位接近北京建委相關(guān)人士向記者透露，現(xiàn)在的政策是“不折騰”，雖然開發(fā)商們不斷說房子賣不動(dòng)，政府仍對(duì)此不發(fā)表任何態(tài)度。
摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌說，“雖然從邏輯上，限購是臨時(shí)性政策，中長期一定會(huì)取消。另外從一線城市住宅的規(guī)模上看，占到全國市場的比重也非常小。但目前一線城市最為忌諱的，應(yīng)該是放開帶來的市場信號(hào)。”
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