物業(yè)維修基金是什么
物業(yè)維修基金是什么？現(xiàn)在，高頓網(wǎng)校小編來為考生們講一講：物業(yè)維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經(jīng)濟適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項。
一、物業(yè)維修基金定義：
所謂共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
所謂共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
二、物業(yè)維修基金的建立依據(jù)：
現(xiàn)今世界各國的物權(quán)法，都有關(guān)于設(shè)立物業(yè)維修基金的強制性規(guī)定，它對建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制以及維護社會的穩(wěn)定都發(fā)揮著重要的作用。為加強住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護基金的管理，維護房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，保障住宅正常的維修、使用，根據(jù)建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》等有關(guān)規(guī)定，各城市都建立了各自的住房維修基金繳存使用的具體實施辦法。
三、物業(yè)維修基金的現(xiàn)狀：
在我國，物業(yè)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國物業(yè)維修基金現(xiàn)狀從幾個方面看：
（一）關(guān)于物業(yè)維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人?！段飿I(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。”顯然，繳交主體是業(yè)主，這是由專項維修資金的性質(zhì)決定的?！稐l例》明確了“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”業(yè)主購買了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任，這部分資金的支出應(yīng)由購房業(yè)主承擔(dān)，而不應(yīng)由已售房屋的開發(fā)商承擔(dān)。
2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以采用一次性交納，也可采用隨物業(yè)管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業(yè)主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業(yè)主責(zé)任意識尚不到位，在一些地方物業(yè)管理收費拖欠現(xiàn)象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設(shè)計宜采用主要在購房時一次性交納，待物業(yè)使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業(yè)主續(xù)籌。
3.維修資金繳納數(shù)量。收取維修基金時主要應(yīng)考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量，可考慮按購房款的2～3%，或物業(yè)單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學(xué)，但鑒于建安造價基數(shù)較購房款小得多，若采用建安造價為基數(shù)，則應(yīng)適當(dāng)提高交納比例。此外，還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益主要用于補充專項維修資金，以減輕今后續(xù)籌資金的壓力。
（二）物業(yè)維修基金的管理現(xiàn)狀問題。
在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續(xù)時，開發(fā)公司強制代收房屋維修基金，辦理產(chǎn)權(quán)和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業(yè)主的權(quán)利得不到有效保障。這樣一筆數(shù)額較大的資金放在開發(fā)商的手里，安全性讓人擔(dān)心是可以想象的。開發(fā)商可以利用職權(quán)容易侵占房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規(guī)明確規(guī)定由業(yè)主大會行使監(jiān)督權(quán)，但對如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業(yè)主委員會成員鉆法律的空子，挪用甚至貪污數(shù)額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發(fā)商往往成立項目開發(fā)公司，一旦項目開發(fā)銷售完后，項目公司也就不存在，業(yè)主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據(jù)為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費支出的設(shè)備設(shè)施的日常運行養(yǎng)護費用在維修基金里開支；要么盲目企求設(shè)備的更新，加大業(yè)主負擔(dān)。
有的地方規(guī)定維修基金的使用必經(jīng)過業(yè)主大會批準，但由于業(yè)主大會召開難或業(yè)主大會不批準，導(dǎo)致該修的房屋或設(shè)備問題無法解決，影響業(yè)主的居住和物業(yè)安全使用。
也有地方規(guī)定，當(dāng)物業(yè)公共地方或公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生維修、更新時，使用的能是維修基金的增值部分，由于銀行利息很低，維修基金增值太少，一方面大量維修基金閑置浪費，另方面業(yè)主又不愿再交維修基金。自維修基金上繳之后，單個業(yè)主就失去了維修基金的處分權(quán)，有些業(yè)主于是抱著“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”的心態(tài)對維修小區(qū)共同部位共用設(shè)施的事不大關(guān)心，不愿參與。這就導(dǎo)致了有的業(yè)主不交物業(yè)維修基金，維修基金使用方案無法通過，許多小區(qū)的維修基金自繳交之后多年閑置不用等情況。
（三）亂用物業(yè)維修基金問題。
開發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中往往把日常維護保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)管理費用承擔(dān)的開支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出；前期物業(yè)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責(zé)任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負擔(dān)。另外，有的開發(fā)商在前期物業(yè)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業(yè)管理
費和物業(yè)維修基金，損害小區(qū)業(yè)主的利益。
四、物業(yè)維修金的繳納方法
為加強住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護基金的管理，維護房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，保障住宅正常的維修、使用，根據(jù)建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（2008已有新版文件《住宅專項維修資金管理辦法》）等有關(guān)規(guī)定，各城市都建立了各自的住房維修基金繳存使用的具體實施辦法。
新建商品房住宅首期維修基金，房地產(chǎn)開發(fā)商按照每平方米建筑面積成本價的3%-4%繳納；購房者按照每平方米建筑面積成本價的2%-3%繳納。
業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)與本市的商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金賬戶，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
五、物業(yè)維修基金的售后公房繳納法
根據(jù)滬公積金發(fā)（1995）字第25號、滬房地改（1995）415號等文件規(guī)定，公有住房出售后形成三項基金：維修基金、電梯水泵基金、街坊養(yǎng)護基金，通常被稱為“三項基金”。
在“三項基金”中，維修基金由購房人和售房人按房款比例支付，電梯水泵基金和街坊養(yǎng)護基金都由售房人在房款收入中支付。
繳納標(biāo)準：首期維修基金由購房人和出售人分別交付而組成。（1）根據(jù)市政府發(fā)布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案規(guī)定：計算公式=每平方米建筑面積成本價×比例×面積。比例為多層：購房人付1．5%，出售人付6%；高層：購房人付1．5%，出售人付12%。（2）2001年方案規(guī)定：購房人∶每平方米建筑面積18元（多、高層相同）；出售人：多層每平方米建筑面積71．88元，高層每平方米建筑面積143．76元。
六、物業(yè)維修基金的新建商品房繳納法
《上海市商品住宅維修基金管理辦法》對首期維修基金的繳納、賬戶的建立、以及繳納時限的規(guī)定一般是按如下標(biāo)準執(zhí)行的：
1、首期維修基金的繳納：新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準繳納首期維修基金：
配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4%繳納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納。
配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%繳納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%繳納。
2、維修基金專戶的開立：維修基金應(yīng)開立專戶，應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬。業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
3、首期維修基金的繳納時限：新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時限繳納首期維修基金：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行；
（2）購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按標(biāo)準將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行；
（3）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按標(biāo)準繳納維修基金，存入專戶銀行。
七、物業(yè)維修基金的管理法：
事實上，在前期物業(yè)管理期間（即在業(yè)主委員會成立之前），物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘，業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)，并向其繳納物業(yè)維修基金。由于種種原因，客觀上缺乏有力的監(jiān)督，發(fā)展商延遲繳納其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)維修基金以及物業(yè)管理公司挪用物業(yè)維修基金就成為可能，特別是發(fā)展商拖延繳納物業(yè)維修基金的現(xiàn)象更是常有的事。
其實，對于物業(yè)維修基金的繳納和管理，有關(guān)行政主管機關(guān)是有規(guī)定的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商和購房者均應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時繳納物業(yè)維修基金。在前期物業(yè)管理期間，發(fā)展商應(yīng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機構(gòu)，設(shè)立專門賬戶，任何人不得動用。業(yè)主委員會成立之后，發(fā)展商應(yīng)將物業(yè)維修基金移交給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位管理，專項用于物業(yè)維修，不得挪作他用。但發(fā)展商和物業(yè)公司并非完全嚴格依法從事，這就讓人引發(fā)了深層次的思考，要從真正意義上解決物業(yè)維修基金糾紛問題，關(guān)鍵不是把錢存到哪去，而是需要一種規(guī)范的管理機制。
八、物業(yè)維修基金的計算方法：
業(yè)主的維修基金（資金）分為兩種，一是開發(fā)商交的，就是2%；一是業(yè)主自己交的，就是“維修基金卡”。 開發(fā)商交的主要用于房屋的主體結(jié)構(gòu)維修，屬于是房屋的大修了，有的地方又稱為是房屋的養(yǎng)老金。等到房子老化的時候重點維修使用的。業(yè)主交的用于一般的設(shè)施設(shè)備大修。這兩項資金的使用都要通過業(yè)主大會同意才行，而且*9種有些地方還需要政府的審批。
關(guān)于物業(yè)管理費，一般物業(yè)公司收取之后，一部分支付了員工工資，一部分支付了公共水電，一部分支付了辦公管理費用等，還有日常的公共維護費用。最后會截留一部分作為物業(yè)公司的利潤，一般占收費總額的10%左右作為利潤。業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司按時（按月或季度等）公布物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)管理費使用的詳細情況。
九、物業(yè)維修基金的交納方：
1、預(yù)售證在1998年10月1日后發(fā)，購房合同在2003年8月31日前簽的，雙方未在合同里約定，由建設(shè)單位按住宅（含別墅）建筑面積40元一平方米，非住宅建筑面積50元每平方米的標(biāo)準交納首期專項維修資金。不足物業(yè)總投資2%部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會決定方案交納。
2、預(yù)售證在1998年9月30號前發(fā)，購房合同在2003年9月1日后簽，由購房者按住宅（含別墅）建筑面積40元一平方米，非住宅建筑面積50元每平方米的標(biāo)準交納首期專項維修資金。不足物業(yè)總投資2%部分，則由購房者按業(yè)主大會決定方案交納。
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