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3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。(重點)
(1)對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予區(qū)別對待。
(1)對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;
(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。
例：某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月l日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當年取得固定收入50萬元，當?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應繳納房產(chǎn)稅( )。
A.6.0萬元
B.9.6萬元
C.10.8萬元
D.15.6萬元
【答案】C
【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔風險，只收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅;應納房產(chǎn)稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 4.8+6 = 10.8萬元
2000年 注冊會計師
例：某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，1999年1月1日將其中的30%用于對外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔投資風險。已知當?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)1999年度應納房產(chǎn)稅( )萬元。
A、24
B、22.8
C、30
D、16.8
【答案】B
【解析】用房產(chǎn)投資聯(lián)營取得固定收入的，按租金收入計交房產(chǎn)稅，則該企業(yè)應納房產(chǎn)稅為擁有的未聯(lián)營部分(按計稅余值計算房產(chǎn)稅)與參與對外聯(lián)營取得固定收入部分(按租金收入計交房產(chǎn)稅)兩項之和：未參與聯(lián)營部分的房產(chǎn)原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)
則兩部分房產(chǎn)稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (萬元)
(2)對融資租賃房屋的情況——計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收。
解釋：對融資租賃房屋的情況，由于融.資租賃實際上是一種分期付款購買固定資產(chǎn)的行為，因此在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收。
例：2007年1月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值l00萬元，租賃期5年，租入當月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應繳納房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅)
2008年應繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%=9.6(萬元)
例：2008年6月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值100萬元，租賃期5年，租入當月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應繳納房產(chǎn)稅。
2008年應繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%×6÷12=4.8(萬元)
4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)
對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。
例：下列各項符合房產(chǎn)稅計稅依據(jù)規(guī)定的有( )。
A. 房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔風險，只收取固定收入，應從價計繳房產(chǎn)稅
B.融資租賃方式租入的房屋，以每期支付的租賃費為計稅依據(jù) 房產(chǎn)余值
C.更新房屋附屬設備將新附屬設備價值計入原值時，可扣減原來相關設備價值后的余額為計稅依據(jù)
D.以房地產(chǎn)對外投資收取固定收入，不承擔投資風險的，以固定收入作為計稅依據(jù)
【答案】CD
