(二)采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)
采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，也可以分為初始確認(rèn)、后續(xù)計(jì)量和處置三個步驟：
1.采用公允價值模式下的初始計(jì)量
(1)采用公允價值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造活動后首次轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。注意，這是今年的一個新變化。
采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：
?、偻顿Y性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
?、谄髽I(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
(2)采用公允價值模式下初始計(jì)量的賬務(wù)處理
①外購和自建的投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量時，采用公允價值模式與成本模式入賬價值的確定方法相同，不同點(diǎn)在于應(yīng)設(shè)置“成本”明細(xì)科目，以便區(qū)分“公允價值變動”。
【例10】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關(guān)稅費(fèi)購入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用公允價值模式下，甲公司購入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：
借：投資性房地產(chǎn)——成本 1010
貸：銀行存款 1010
?、趯⒋尕浐妥杂觅Y產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租
房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權(quán)出租，應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的資產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原賬面價值之間的差額，如果公允價值大于賬面價值，其差額計(jì)入“資本公積——其他資本公積”;如果公允價值小于賬面價值，其差額計(jì)入“公允價值變動損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業(yè)通過轉(zhuǎn)換用途來調(diào)增利潤。
a.企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;原已計(jì)提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
b.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從2007年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，賬面價值為1500萬元;其公允價值為1800萬元。在采用公允價值模式下，甲公司在2007年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：
借:投資性房地——成本 1800(公允價值)
累計(jì)折舊 500
貸:固定資產(chǎn) 2000
資本公積——其他資本公積 300
如果轉(zhuǎn)換日公允價值為1400萬元，則賬務(wù)處理：
借:投資性房地——成本 1400(公允價值)
累計(jì)折舊 500
公允價值變動損益 100
貸:固定資產(chǎn) 2000
