房地產(chǎn)開發(fā)項目中，經(jīng)常存在一幢建筑物下面幾層是商鋪、上面若干層是住宅的情形。在企業(yè)所得稅和土地增值稅的涉稅處理上，如果企業(yè)成本對象選擇恰當，會達到合理的納稅效果，甚至達到合理、合法節(jié)稅的目的。例如：
一房地產(chǎn)企業(yè)在某縣開發(fā)商住樓項目，該樓共6層，每層10000平方米。項目立項時，下面3層為商鋪，上面3層為住宅。預計商鋪平均銷售單價6000元 /平方米，住宅平均售價3000元/平方米。預計整幢樓建筑成本132000000元(其中利息6000000元，不可加計扣除的規(guī)費6000000 元)，商鋪精裝修成本30000000元。
情形一：*9年末，銷售商鋪24000平方米、住宅6000平方米，*9年末未銷售房源在第二年末全部銷售完畢。
情形二：*9年末，銷售商鋪6000平方米、住宅24000平方米，*9年末未銷售房源在第二年末全部銷售完畢。
假設(shè)每年期間費用均為500萬元，銷售款項在銷售實現(xiàn)的時點收取，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.6%，暫不考慮預繳土地增值稅的企業(yè)所得稅稅前扣除及其他稅收調(diào)整事項。
《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十五條規(guī)定，計稅成本指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。第二十六條規(guī)定，成本對象指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。
計稅成本對象的確定原則：定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關(guān)同意。
從上述規(guī)定可以看出，在成本對象的選擇上，企業(yè)有兩種方案可以選擇，即以整幢建筑物作為成本對象的一般性做法和以商鋪、住宅分別作為成本對象的做法，這兩種方案會產(chǎn)生不同的企業(yè)所得稅效果。
以整幢建筑物作為成本對象
*9年繳納企業(yè)所得稅計算過程如下：
①商鋪收入總額：2400×6000=144000000(元);
②住宅收入總額：6000×3000=18000000(元);
③成本總額：(132000000+30000000)÷60000×(24000+6000)=81000000(元);
④銷售稅金及附加：(144000000+18000000)×5.6%=9072000(元);
⑤期間費用：5000000元;
⑥應納稅所得額：66928000元(①+②-③-④-⑤);
⑦應繳納企業(yè)所得稅金額：16732000元。
第二年繳納企業(yè)所得稅計算過程如下：
①商鋪收入總額：6000×6000=36000000(元);
②住宅收入總額：24000×3000=72000000(元);
③成本總額：(132000000+30000000)÷60000×(6000+24000)=81000000(元);
④銷售稅金及附加：(36000000+72000000)×5.6%=6048000(元);
⑤期間費用：5000000元;
⑥應納稅所得額：15952000元(①+②-③-④-⑤);
⑦應繳納企業(yè)所得稅金額：3988000元。
兩年共計繳納企業(yè)所得稅：20720000元。
以商鋪及住宅分別作為成本對象
*9年繳納企業(yè)所得稅計算過程如下：
①商鋪收入總額：24000×6000=144000000(元);
②住宅收入總額：6000×3000=18000000(元);
③商鋪成本總額：132000000÷60000×24000+30000000÷30000×24000=76800000(元);
④住宅成本總額：132000000÷60000×6000=13200000(元);
⑤銷售稅金及附加：(144000000+18000000)×5.6%=9072000(元);
⑥期間費用：5000000元;
⑦應納稅所得額：57928000元(①+②-③-④-⑤-⑥);
⑧應繳納企業(yè)所得稅金額：14482000元。
第二年繳納企業(yè)所得稅計算過程如下：
①商鋪收入總額：6000×6000=36000000(元);
②住宅收入總額：24000×3000=72000000(元);
③商鋪成本總額：132000000÷60000×6000+30000000÷30000×6000=19200000(元);
④住宅成本總額：132000000÷60000×24000=52800000(元);
⑤銷售稅金及附加：(36000000+72000000)×5.6%=6048000(元);
⑥期間費用：5000000元;
⑦應納稅所得額：24952000元(①+②-③-④-⑤-⑥);
⑧應繳納企業(yè)所得稅金額：6238000元。
兩年共繳納企業(yè)所得稅：20720000元。
從以上計算過程中發(fā)現(xiàn)，兩種方法產(chǎn)生的應繳企業(yè)所得稅總金額相同，但是年度繳納企業(yè)所得稅金額不同，主要原因是備案方法不同，計稅成本的歸集以及銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)方面存在差異。在前期商鋪銷售較快的前提下，商鋪和住宅分別備案，能達到延期納稅的目的。在情形二下，則會產(chǎn)生相反的納稅效果。因此，建議企業(yè)財稅人員在做好銷售及成本預測的基礎(chǔ)上，合理備案成本對象。
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