房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增又升溫 專家預(yù)測稅率或為11%

　　近日有媒體報道，距國務(wù)院提出的力爭“十二五”期間全面完成“營改增”僅剩下一年多時間，在尚未納入改革的四大行業(yè)中，房地產(chǎn)建筑業(yè)有望率先同時推進(jìn)“營改增”，最快將于明年3月開啟“增值稅時代”。據(jù)稱，稅率為11%的可能性極大。

　　那么，“營改增”在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的推廣和實施，其稅率如何確定?難點在哪里?又會給企業(yè)的稅負(fù)帶來什么樣的影響?本報記者就此采訪了部分業(yè)內(nèi)人士以及參加“‘營改增’效應(yīng)及建筑、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對策略專題研討會”的相關(guān)專家。

　　“營改增”即營業(yè)稅改征增值稅試點改革，是國家實施結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，也是一項重大的稅制改革。

　　營業(yè)稅是指在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。“營改增”是把以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理來看，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅實行價外稅，也就是由消費者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅，沒有增值不征稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。

　　2012年1月1日起，上海市交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)率先開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點改革，拉開了“營改增”的大幕，同年8月，“營改增”試點分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省、直轄市和計劃單列市。按照規(guī)劃，最快在“十二五”(2011年～2015年)期間完成“營改增”。到目前為止，尚有房地產(chǎn)建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、金融保險業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)還未納入改革范圍。

　　由于房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和風(fēng)向標(biāo)之一，并且影響也最為廣泛，有專家估計，由房地產(chǎn)業(yè)帶動的相關(guān)行業(yè)達(dá)340多個，房地產(chǎn)業(yè)與上下游上百個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切，協(xié)同效應(yīng)明顯。因此，房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”也就成為社會各界普遍關(guān)注的熱點問題。

　　近期，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”又現(xiàn)風(fēng)生水起之勢。據(jù)報道，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)有望率先同時推進(jìn)“營改增”，最快將于明年3月開啟“增值稅時代”， 稅率定為11%的可能性極大。有媒體比喻房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的話題，有點像“狼來了”的故事，隔段時間就會喊一嗓子，而這次看起來“狼”好像真的要來了。

　　目前建筑業(yè)的營業(yè)稅稅率為3%，房地產(chǎn)業(yè)為5%。現(xiàn)行增值稅稅率分3檔，一般納稅人為標(biāo)準(zhǔn)稅率17%和低稅率13%，小規(guī)模納稅人為簡化率3%，出口貨物為零稅率;“營改增”試點方案新增了11%和6%兩檔低稅率。

　　對于“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的稅率如何確定，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅收與管理系主任蔡昌近日在中央財經(jīng)大學(xué)稅收籌劃與法律研究中心舉辦的題為“‘營改增’效應(yīng)及建筑、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對策略”的研討會上表示，在稅率設(shè)定上，按照目前情況來看，建筑業(yè)的稅率基本應(yīng)該是11%，實際稅負(fù)相當(dāng)于2.5%的原營業(yè)稅稅負(fù)，稅負(fù)基本不會加重。房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率如果設(shè)為17%，那么 其實際稅負(fù)可能會加重，據(jù)測算相當(dāng)于7.5%的原營業(yè)稅稅負(fù)。但是房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率下調(diào)到11%又太低,所以，最可能的結(jié)果是確定在11%~17%之間，估計會是14%~15%的稅率水平。

　　北京大學(xué)財稅法研究中心主任、中國法學(xué)會財稅法研究會會長劉劍文教授在接受《財會信報》記者采訪時認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行的增值稅稅率檔次來看，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”采用11%的稅率比較合適，可能性也比較大。

　　北京中燁澤瑞稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司總經(jīng)理郭英杰在接受媒體采訪時表示，因為從房地產(chǎn)行業(yè)上游來看，其抵扣進(jìn)項多是在建設(shè)期，因此，其稅率應(yīng)與建筑業(yè)持平，大概在11%左右。

　　北京鵬祖稅務(wù)咨詢有限公司執(zhí)行董事、著名稅務(wù)籌劃專家朱鵬祖則從三個方面談了房地產(chǎn)業(yè)“營改增”應(yīng)該適用低稅率的理由。他說，*9，按照測算，原來征管水平低，為了廣征多收確定的17%稅率其實是比較高的，如今實施“金稅工程”等措施逐步提高了我國的稅收征管水平，因此應(yīng)當(dāng)制定更低的征收稅率，才能保持我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。第二，房地產(chǎn)“營改增”之后的發(fā)票制度也將更為嚴(yán)格，納稅人的稅收籌劃空間將更小，也會造成企業(yè)的管理成本加大，因此從這方面考慮，也應(yīng)當(dāng)確定更低的征收稅率。第三，考慮到我國當(dāng)前政策是“簡政放權(quán)”，因此減少政府干預(yù)，降低稅率，簡并過多稅率檔次，應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)及建筑業(yè)，乃至所有行業(yè)“營改增”的改革方向。

　　增值稅是價外稅，也就是由消費者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅，但在實際當(dāng)中，商品新增價值或附加值在生產(chǎn)和流通過程中是很難準(zhǔn)確計算的。因此，中國也采用國際上普遍采用的稅款抵扣的辦法，即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷項稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，這種計算方法體現(xiàn)了按增值因素計稅的原則。這也是增值稅區(qū)別于其他稅種的特點之一。而房地產(chǎn)業(yè)“營改增”中的進(jìn)項抵扣問題，是《財會信報》記者在采訪過程中聽到專家們談及最多的難點問題。

　　劉劍文表示，在這兩個行業(yè)的“營改增”過程中，除了稅率問題，進(jìn)項稅額如何抵扣就是*5的難題了。

　　蔡昌在談到房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負(fù)在“營改增”之后到底會不會增加時表示，這在很大程度上取決于土地成本能否有稅款抵扣。這一問題之所以重要是因為不同地區(qū)的土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中的結(jié)構(gòu)比重存在很大差別。比如說北京、上海地區(qū)的樓面價每平米兩萬元，而縣(市)級城市的樓面價每平米僅兩千元。因此，土地成本能否抵扣稅款直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅負(fù)。土地成本的稅款抵扣有三種方式：一是定率抵扣，即按照一個固定的比率簡易征收;二是邊繳邊扣，即土地出讓時國家征收稅款，稅款繳到國庫，企業(yè)拿到土地時可以抵扣稅款，推動出讓價款為含稅價;三是不繳不扣，即國家不征收土地出讓環(huán)節(jié)增值稅，企業(yè)拿到推動價也不抵扣稅款。

　　朱鵬祖同樣認(rèn)為，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)遲遲未納入增值稅征稅范圍，主要問題在于抵扣項目。建筑業(yè)的抵扣項目不缺，但是很分散，稅收管理成本高。比如砂石土料的采購可能就會出現(xiàn)不規(guī)范的問題，由此導(dǎo)致稅收管理成本較高。同時，增值稅的特點是直接成本，比如采購成本，可以得到稅前抵扣。但是建筑業(yè)作為勞務(wù)密集型產(chǎn)業(yè)，人工成本是否能夠抵扣，是一個難以解決的問題。而房地產(chǎn)業(yè)的主要問題在于其抵扣項目的確定性及項目周期長，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)類似，都是資本密集型行業(yè)，利息成本是其主要成本，利息成本能否抵扣也就成為稅款抵扣的難題之一。其次，房地產(chǎn)業(yè)在行業(yè)劃分上尚存在困難，行業(yè)特征不容易定義，可以劃分為金融業(yè)、制造業(yè)或者服務(wù)業(yè)。第三，房地產(chǎn)業(yè)的會計核算也十分復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)是分期進(jìn)行的，會計核算采用先收后支或者先支后收都有可能。而且，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點是“拿業(yè)主的錢賣房子”。由于房地產(chǎn)業(yè)的利息成本很高，如果從成本利潤率的指標(biāo)來看，房地產(chǎn)業(yè)是沒有優(yōu)勢的;但是如果從資本收益率的指標(biāo)來看，就是暴利行業(yè)了。

　　朱鵬祖提出，必須要對房地產(chǎn)業(yè)給出政策銜接的過程?？梢越o一年的政策模擬期內(nèi)，讓這些企業(yè)在模擬期內(nèi)，根據(jù)增值稅征收的特點，調(diào)整其經(jīng)濟(jì)行為，抵消稅制改革給企業(yè)帶來的沖擊。

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)財稅學(xué)院培訓(xùn)部主任張春平也表達(dá)了自己的看法，認(rèn)為目前對房地產(chǎn)業(yè)的測算存在水分，而且不同企業(yè)的經(jīng)營狀況差異很大，會導(dǎo)致企業(yè)在“營改增”之后實際稅負(fù)比預(yù)測的要高得多。為解決這個問題，他同樣提出應(yīng)設(shè)定過渡期。

　　他的觀點是房地產(chǎn)及建筑業(yè)的“營改增”不僅僅會影響到房地產(chǎn)行業(yè)，也會影響到一些非房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)?？紤]到“營改增”之后可能存在的問題，一方面是企業(yè)稅負(fù)大小，即稅率的確定、稅率檔次的簡并、目前測算的偏差，都影響著企業(yè)的稅負(fù)水平。另一方面是房地產(chǎn)業(yè)“營轉(zhuǎn)增”過渡期的問題，房地產(chǎn)項目周期長，預(yù)售項目能否都實現(xiàn)稅款抵扣對企業(yè)有重大影響。同時對存續(xù)項目公司與新建公司設(shè)定不同的抵扣率，來解決進(jìn)項稅額抵扣不一致的問題。

　　另外，還有一個難題是土地增值稅在“營改增”之后應(yīng)該怎么處理，專家普遍認(rèn)為同一個經(jīng)濟(jì)行為不應(yīng)該同時被征收增值稅和土地增值稅兩個相似的稅種，這對企業(yè)造成了很大的負(fù)擔(dān)，土地增值稅應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)予以取消。

　　實施“營改增”的初衷是以期為企業(yè)減輕稅負(fù)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”是否能為企業(yè)降低稅負(fù)，對此，蔡昌認(rèn)為每一次稅收制度的調(diào)整都是利益格局的調(diào)整。房地產(chǎn)業(yè)雖然目前稅負(fù)很高，但是實施“營改增”之后，實際稅負(fù)會增加還是減少卻是不確定的?？赡苡袃煞N結(jié)果：一種是稅負(fù)會減輕，另一種則是稅負(fù)會增加。影響稅負(fù)增減的一個重要因素是存量資產(chǎn)和土地成本能否計算進(jìn)項稅額納入稅款抵扣鏈條。土地稅款抵扣政策會直接影響到建筑、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，最終影響到“營改增”之后的利益格局。

　　劉劍文也表示，房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)輕重主要取決于進(jìn)項抵扣環(huán)節(jié)。

　　另有業(yè)內(nèi)人士表示，部分建材商、建筑商財務(wù)規(guī)范程度較低，無法提供增值稅抵扣發(fā)票，房企抵扣進(jìn)項稅減少，“營改增”后容易造成稅負(fù)增加。

　　以建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”為例，蔡昌總結(jié)了“營改增”的四個經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。一是增值稅的中性效應(yīng)，一項稅收政策不應(yīng)該影響經(jīng)濟(jì)行為。增值稅是最中性的，所以“營改增”對經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)決策的沖擊性很小。二是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)，首先各個行業(yè)相互之間的抵扣項目非常復(fù)雜，金融業(yè)的利息成本、房地產(chǎn)業(yè)的土地成本都存在抵扣難題，妥善解決稅款抵扣問題對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整至關(guān)重要。同時，增值稅也是中央政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的手段，這些復(fù)雜的聯(lián)動關(guān)系造成“營改增”之后企業(yè)的稅負(fù)是升是降無法確定，也會影響道中央和地方的財政收入分配關(guān)系，從而對區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)造成重大影響。三是效率原則，增值稅的征管是具有效率的，抵扣鏈條完整是其一方面，科技的發(fā)展使得以票控稅變得更加方便有效。因此，“營改增”所帶來的征管效率的變化也值得關(guān)注。四是增值稅的公平原則，所有的企業(yè)有增值額就要繳納增值稅，在“營改增”之后會消除很多重復(fù)征稅現(xiàn)象，應(yīng)該抵扣的項目可以抵扣，使稅負(fù)更加公平。

　　朱鵬祖認(rèn)為，房地產(chǎn)及建筑業(yè)“營改增”會產(chǎn)生強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。這種效應(yīng)一方面影響了房地產(chǎn)及建筑業(yè)，也影響了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，造成了稅收的非中性。

　　另外，民眾對于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”帶來的影響方面，最關(guān)心的則是房價問題。對此，朱鵬祖認(rèn)為，我國現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)十分危險，必須要放開民間融資渠道，降低稅負(fù)，最終調(diào)低房價，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　蔡昌則表示，房價不存在泡沫，土地市場才是房價的決定性因素，按照城市的分級，一線城市剛性需求大，房價高很正常;二線城市供求比較均衡，房價適度;三線城市房價基本與通脹率和利率水平相一致;四線城市房價十分理性，基本不可能漲價。而北京的房價太特殊，完全是由其地理優(yōu)勢決定的。

　　“營改增”是我國財稅制度改革的重要舉措，國家希望通過將營業(yè)稅改征增值稅，能夠有效避免重復(fù)征稅的問題，切實減輕各行業(yè)的稅負(fù)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、有序地運行。

　　房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)作為現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其“營改增”的重大變革將對上下游行業(yè)以及宏觀經(jīng)濟(jì)有著深遠(yuǎn)的影響。因此，對兩行業(yè)進(jìn)行“營改增”試點改革，須慎之又慎。希望有關(guān)部門在制定具體稅率和執(zhí)行辦法時，能充分考慮行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及整體經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展規(guī)劃，再結(jié)合其他國家的有效范例，出臺有助于房地產(chǎn)市場和土地市場進(jìn)一步健康發(fā)展的法律法規(guī)，為最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整和升級再添助力。