張建(化名)是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理，當(dāng)他看到網(wǎng)上關(guān)于房價下跌50%的討論時，*9反應(yīng)是：“這絕不可能!”
　　房價的構(gòu)成中，差不多三分之一是土地成本，三分之一是建安成本，另外三分之一是稅費(fèi)以及開發(fā)商的利潤。這是行業(yè)內(nèi)公開的秘密。今年以來，雖然土地市場較為冷清，但土地價格始終“堅(jiān)挺”，建安成本也不斷上漲。
　　目前張建正在一座東部地區(qū)“三線城市”開發(fā)住宅。過去三年，這里的房價上漲近一倍，目前新建商品住宅均價在8000元/平方米以上。而官方數(shù)據(jù)顯示，2010年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不到22000元，這意味居民一年的可支配收入尚不足以購買3平方米的住宅。
　　該城市9月舉行的一場土地拍賣會上，一塊純住宅用地被以400萬/畝的價格競得，樓面地價達(dá)到3600元/平方米。
　　“建成后的價格一定不止8000元/平方米。別說降價50%，2009年以后拿地的住宅項(xiàng)目，降價20%，開發(fā)商就得虧本。”
　　稅費(fèi)的“秘密”
　　房地產(chǎn)開發(fā)過程的稅費(fèi)中，“規(guī)費(fèi)”只占很小一塊，但在張建看來，小中卻能見大。
　　所謂“規(guī)費(fèi)”，指的是行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目。2009年當(dāng)?shù)卣l(fā)出《關(guān)于公布涉及商品房建設(shè)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對各項(xiàng)規(guī)費(fèi)提出明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
　　城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按每平方米105元收取;防空地下室易地建設(shè)費(fèi)，民用建筑未按規(guī)定修建防空地下室的，收取50元/平方米的易地建設(shè)費(fèi);建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)按工程造價(不含設(shè)備)的0.19%征收;新建房屋按建筑面積收費(fèi)，七層以下(含七層、地下層)按每平方米2.30元，八層及以上按每平方米0.70元征收。
　　此外，規(guī)費(fèi)還包括門(樓)牌收費(fèi)、建筑工程、市政工程施工圖及抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、城市道路占用挖掘費(fèi)、超標(biāo)環(huán)境噪聲排污費(fèi)……
　　各項(xiàng)規(guī)費(fèi)相加，每平方米一共產(chǎn)生約200多元的費(fèi)用。對于這筆數(shù)額并不算大的費(fèi)用，很少有人對它們的合理性提出質(zhì)疑。
　　“但就拿人防費(fèi)用來說，人防本身是戰(zhàn)略要求，應(yīng)該建，不過不同城市戰(zhàn)備等級應(yīng)該是不一樣的，各個城市也應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃，而不是小區(qū)建到哪里人防工程就建到哪里這么簡單，張建說。
　　相比規(guī)費(fèi)，“稅”才是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最嚴(yán)重的問題，用張建的話說，是*5的“灰色地帶”。
　　“土地部分需要繳納3%的契稅，契稅最終約占銷售收入的1%，其它主要包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。因此，開發(fā)環(huán)節(jié)的各種稅負(fù)相加一般占到房屋銷售收入(成交價格)的10%~13%。”他介紹。
　　在當(dāng)?shù)?，土地增值稅目前按銷售收入2%的稅率進(jìn)行預(yù)征。但嚴(yán)格意義上，土地增值稅稅率分為四檔，分別為土地增值額的30%、40%、50%和60%。
　　張建透露：“如果嚴(yán)格按照這么高的稅率清算、征收，會要了開發(fā)商的命!于是，稅務(wù)部門在收稅過程中‘親疏有別’，關(guān)系好的就多打點(diǎn)折，關(guān)系一般的就少打點(diǎn)折。”
　　建安成本里的“潛規(guī)則”
　　“不僅土地價格沒有降下來，建安成本還在往上漲，現(xiàn)在300元一天的工資都招不到一個木工。”張建說。
　　房屋開發(fā)的成本在節(jié)節(jié)攀升。根據(jù)建筑咨詢公司利比RLB的報(bào)告，今年二季度，同為三線城市的無錫，普通高層住宅的單方造價在1950~2800元/平方米，而去年同期為1750~2250元/平方米，同比漲幅為10%~20%。
　　而今年以來，國家對部分建筑規(guī)范從嚴(yán)、從緊的要求，更讓張建感到成本驟升的壓力。
　　3月，公安部消防局下發(fā)65號文件，要求民用建筑外保溫材料必須采用燃燒性能為A級的材料。而采用燃燒性能為A級的巖棉，比過去廣泛使用的擠塑板，成本高出200元/平方米。
　　不只是土建成本在漲，水、電、氣、有線電視、寬帶等配套的安裝費(fèi)用也在提高。
　　兩年前，普通商品住宅的供電配套成本在120~150元/平方米，但自從去年初省里下發(fā)文件，明確了新建居住區(qū)供配電工程價格標(biāo)準(zhǔn)，配套成本立刻就上漲了50~70元/平方米。
　　但這筆費(fèi)用并不意味供配電工程的全部費(fèi)用。
　　供電部門下屬的設(shè)計(jì)公司通常要求開發(fā)商提供所有設(shè)計(jì)所需基礎(chǔ)資料，甚至包括項(xiàng)目小區(qū)到最近電源的地形圖，而這部分地形圖需要開發(fā)商前往規(guī)劃局按平方購買。有一次，張建被設(shè)計(jì)公司要求提供的地形面積達(dá)到十多平方公里，光是向規(guī)劃局購買地形圖就需要幾十萬元。
　　張建感到“匪夷所思”的還不止這一點(diǎn)。按照當(dāng)?shù)仉娏Σ块T的規(guī)定，如果一個住宅項(xiàng)目是30萬方的體量，即使項(xiàng)目一期只動工10萬方，但開發(fā)商仍然需要將剩余20萬方的面積按195元/平方米的40%預(yù)交，以20萬平方米計(jì)算，這相當(dāng)于產(chǎn)生出額外一筆1500萬的資金負(fù)擔(dān)。
　　“公關(guān)費(fèi)”的作用
　　“大概沒有一個行業(yè)，像房地產(chǎn)一樣需要和那么多政府部門打交道。”張建感嘆。為了處理與政府的關(guān)系，開發(fā)商專門設(shè)立了“開發(fā)部”，一個項(xiàng)目至少配兩個人手，專門跑各政府窗口，辦手續(xù)、蓋圖章。
　　“住宅項(xiàng)目的開發(fā)周期一般為兩年，其實(shí)真正建房子只需要五六個月，其他時間都是在辦理各項(xiàng)審批手續(xù)。”張建稱，審批過程充滿不確定。比如，一個規(guī)劃審批流程通常需要三個月時間。
　　為了節(jié)約時間，張建說，開發(fā)商不惜四處“公關(guān)”。
　　“‘公關(guān)’的費(fèi)用并不計(jì)在廣告、營銷的費(fèi)用中。”他透露，當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄒ?guī)模的開發(fā)商，一年準(zhǔn)備幾千萬的“公關(guān)”費(fèi)用再正常不過。
　　在他看來，多一個審批窗口就多一筆“公關(guān)”費(fèi)。
　　“例如，供配電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求新建居住區(qū)低壓供電半徑不超過150米，但如果小區(qū)的半徑是220米，那么就存在兩種解決方案，一種是建一個配電房再加分支箱，另一種是建兩個配電房。”
　　一個配電房的成本在2000萬~3000萬元，而分支箱的代價則小很多，如果能夠爭取到配電箱加分支箱的方案，意味省下上千萬的成本。
　　房地產(chǎn)的“暴利”
　　張建說，比起許多行業(yè)，房地產(chǎn)利潤率動輒達(dá)到20%甚至更高，這是不爭的事實(shí)。但“暴利”來自哪里，也許是值得追問的問題。
　　“其實(shí)開發(fā)環(huán)節(jié)本身的利潤微乎其微，利潤來自土地增值的收益，因此開發(fā)商才要囤地。”
　　原則上，根據(jù)現(xiàn)行的《閑置土地處置辦法》，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)時，政府可以無償收回土地使用權(quán)。
　　但事實(shí)上，這一法規(guī)在地方執(zhí)行的力度很弱。
　　“囤地當(dāng)然有開發(fā)商主觀意愿，也有客觀的理由。例如大面積土地出讓，勢必會遇到拆遷受阻的情況，此外，規(guī)劃方案調(diào)整也是經(jīng)常發(fā)生的事情，如果因?yàn)檫@些問題，政府沒能按時交地，那么開發(fā)商可以首先指出政府在履約上存在瑕疵甚至違約。既然政府不能按時交割土地，那么開發(fā)商自然就有不按時動工或者分批動工的理由了。”張建介紹開發(fā)商囤地的門道。
　　而地方政府時常也充當(dāng)開發(fā)商囤地的“同謀”。2003年，曾有一家外資開發(fā)商以招商引資的方式進(jìn)入當(dāng)?shù)兀淮涡垣@得上千畝土地。
　　“顯而易見的是，在一個局部市場，任何一家開發(fā)商都不可能在兩年內(nèi)完成上千畝土地的開發(fā)，土地出讓的時候，政府就應(yīng)該能夠預(yù)見囤地的后果了。”
　　事實(shí)上，七年過去了，這家開發(fā)商至今也沒有完成全部土地的開發(fā)，而土地早已增值若干倍。
　　張建在想，如果政府已經(jīng)默許某家開發(fā)商的囤地行為，那么在土地增值稅的問題上是否也會放它一馬?
　　“(地方)政府是房地產(chǎn)游戲規(guī)則的制定者，無論土地價格、建筑規(guī)范、配套費(fèi)用、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是由政府在主導(dǎo)，現(xiàn)在的問題就在于游戲規(guī)則是否公開、透明、合理?”張建說。
　　“房價是沉默的，但它說明了一切。”