高頓網(wǎng)校友情提示,*7泰安會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)土地增值稅籌劃(一)總結(jié)如下:
  土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。增值額是指轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所取得的收入與稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目之間的差額。2007年1月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,明確了房 地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來(lái)以預(yù)征為主的繳納方式改為清算繳納方式,這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將納入土地增值稅清算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身實(shí)際考慮采用下 列方法進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
  控制土地增值稅增值率
  《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,我國(guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí) 超額累進(jìn)稅率:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為40%;增值率超過(guò)100%但未超過(guò) 200%的部分,稅率為50%;增值率超過(guò)200%的部分稅率為60%.此外,該條例還特別規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值率未超過(guò)20%的免征 土地增值稅。因此,降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵,就是控制房地產(chǎn)的增值率,在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,特別注意在制定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí), 對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況,事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入主要為銷(xiāo)售商品房的房款收入。決定銷(xiāo)售 商品房的房款收入有兩個(gè)因素,一是商品房的單價(jià),二是商品房的銷(xiāo)售面積。商品房的銷(xiāo)售面積是相對(duì)固定的,而單價(jià)則是待定可變的。對(duì)于銷(xiāo)售定價(jià)除了考慮市場(chǎng) 因素、成本利潤(rùn)等因素,還要巧妙考慮土地增值稅因素。
  假設(shè)計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目是固定的,那么就需找到一個(gè)形成土地增值 稅相對(duì)低的合理的商品房銷(xiāo)售單價(jià)。首先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目成本費(fèi)用、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目預(yù)算利潤(rùn)來(lái)確定商品房銷(xiāo)售單價(jià)區(qū)間,然后在這個(gè)區(qū)間內(nèi)取點(diǎn)計(jì)算相應(yīng)的土地增 值稅額,再根據(jù)土地增值稅額來(lái)計(jì)算各個(gè)單價(jià)形成的項(xiàng)目利潤(rùn)總額,以形成利潤(rùn)總額*5的單價(jià)為*3單價(jià)。
  例如某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā) 某房產(chǎn)項(xiàng)目,在開(kāi)盤(pán)前該公司根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境及預(yù)計(jì)的成本122000萬(wàn)元(含稅)、期望的利潤(rùn)水平制定了該項(xiàng)目的均價(jià)區(qū)間為5000~6000元/m2.假 設(shè)均為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,且不考慮因單價(jià)與單套房總價(jià)超標(biāo)界定為高檔房等因素,該項(xiàng)目建筑面積為30萬(wàn)/m2,并假設(shè)按稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目總額為12億元(以 下計(jì)算單位均為萬(wàn)元)。
  根據(jù)以上資料數(shù)據(jù),假定未知數(shù)A為使增值比率等于20%的均價(jià),那么可得以下方程式:
  [30A-120000×(1+20%)]/120000×(1+20%)=20%
  求出該均價(jià)A為5760元/m2,這樣我們可知小于或等于5760元/m2的均價(jià)不需繳納土地增值稅,并且在0~5760元/m2的均價(jià)區(qū)間中,5760元/m2帶來(lái)的利潤(rùn)總額是*5的,即:
  5760×30-122000=50800(萬(wàn)元)。
  再來(lái)看5760~6000元/m2的均價(jià)區(qū)間中,哪一個(gè)均價(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)總額*5。
  首先,假定未知數(shù)B為使增值比率等于50%的均價(jià),那么可得以下方程式:
  [30B-120000×(1+20%)]/120000×(1+20%)=50%
  求出該均價(jià)B為7200元/m2,由此可知在5760~6000元/m2的區(qū)間內(nèi)均是按30%的稅率計(jì)算繳納土地增值稅,設(shè)定C為該區(qū)間值的均值,利潤(rùn)總額為:(30C-122000)-(30C-144000)×30%=21C-78800(萬(wàn)元)。
  那 么C值越大,利潤(rùn)總額越大。令C為6000元/m2,則利潤(rùn)總額為47200萬(wàn)元,當(dāng)均價(jià)為5760元/m2時(shí),其利潤(rùn)總額為50800萬(wàn)元,大于均價(jià)為 6000元/m2所帶來(lái)的利潤(rùn)總額。所以,我們可以判定在這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,在這個(gè)均價(jià)區(qū)間內(nèi),5760元/m2是*4的均價(jià)。
  從上述實(shí)例分析可以看出,(在不考慮其他因素的前提下)并不是盲目抬高房?jī)r(jià)就能獲得*5利潤(rùn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定房產(chǎn)售價(jià)前應(yīng)綜合考慮。
  扣除項(xiàng)目的籌劃
  《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定計(jì)算增值額時(shí),取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用(或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格),以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等項(xiàng)目可以扣除??鄢?xiàng)目的土地增值稅的籌劃應(yīng)該注意以下問(wèn)題:
 ?。ㄒ唬?扣除項(xiàng)目要按照稅法規(guī)定的內(nèi)容全面歸集,特別是那些分幾個(gè)項(xiàng)目先后開(kāi)發(fā)的土地,在核定其已經(jīng)開(kāi)發(fā)完項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目時(shí)要包括分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的土地使用權(quán)取得費(fèi) 用、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用外的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,以保證扣除項(xiàng)目的完整。
 ?。ǘ┌凑斩惙ㄒ?guī) 定扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括職工工資、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等,這些費(fèi)用要與期間費(fèi)用區(qū)分 開(kāi)。由于期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用與銷(xiāo)售費(fèi)用是按照土地使用權(quán)取得費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%作為扣除項(xiàng)目的,所以如果將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用錯(cuò)誤地計(jì)入期間費(fèi)用 可能會(huì)導(dǎo)致計(jì)算土地增值稅偏高。
  (三)在扣除項(xiàng)目中有一條只適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人的優(yōu)惠政策,即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人可 按土地使用權(quán)取得費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%予以扣除。依據(jù)此政策,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人對(duì)于項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)或是轉(zhuǎn)賣(mài)就應(yīng)該進(jìn)行比較,哪種方式獲得的 利潤(rùn)*5,則采取哪種方式。
  利用稅收優(yōu)惠
 ?。ㄒ唬┖献鹘ǚ俊?/div>
  稅法規(guī)定, 對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策, 實(shí)現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓,資金由B實(shí)業(yè)公司提供,建成后按比例分房。對(duì)B實(shí)業(yè)公司來(lái) 說(shuō)分得的辦公樓不含土地增值稅,會(huì)降低購(gòu)置成本。即使將來(lái)處置,也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言,作為辦公用房,不用繳納土 地增值稅,可節(jié)約大量稅負(fù),降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,增強(qiáng)其在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。
 ?。ǘ┐ǚ俊?/div>
  代 建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,雖取得了一定收入,但始終未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn) 移,其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬,根據(jù)稅法規(guī)定,這是營(yíng)業(yè)稅而非土地增值稅的征稅范圍。如不采用代建房方式開(kāi)發(fā),則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),銷(xiāo)售時(shí)既要繳納土 地增值稅又要繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù),但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù),實(shí)行定向開(kāi)發(fā),從而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值 稅。
 ?。ㄈ├梅康禺a(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的免稅規(guī)定來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
  稅法規(guī)定,對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投 資、聯(lián)營(yíng),投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中,暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企 業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,才征收土地增值稅。同時(shí),《營(yíng)業(yè)稅法》中也有規(guī)定:“自2003年1月1日起,以不動(dòng)產(chǎn)投資人股,參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同 承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅,在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。”房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用銷(xiāo)售的有利條件,對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位
     
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