QQ登錄
微博登錄
微信登錄
由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應利用國家稅收優(yōu)惠政策，如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。
?。ǘI業(yè)費用籌劃作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的15％內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一籌劃，費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出15％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15％的情況。針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務相關(guān)的總公司廣告費，由不足15％的子公司承擔。
?。ㄈ┕芾碣M用籌劃企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務，穩(wěn)定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費（按銷售收入一定比例稅前扣除）以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔。
（四）財務費用籌劃如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目，而其中一個項目準備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅稅負過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
四、通過周密項目投資籌劃進行稅收籌劃企業(yè)實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應選擇*3方案進行投資。
五、通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價，是房地產(chǎn)開發(fā)公司集團內(nèi)部或利益關(guān)聯(lián)方之間為了實現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標，有效協(xié)調(diào)集團內(nèi)各個單位之間或利益關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)系，謀求整體*5限度的利潤而實現(xiàn)的一種交易定價。它一般只會發(fā)生在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部交易，但也不排除有業(yè)務關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行此類交易的可能。
所謂關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指兩個或兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理、控制或資本等方面存在著直接或間接關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)總機構(gòu)與它的分支機構(gòu)、同一房地產(chǎn)開發(fā)總機構(gòu)的不同分支機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)母公司與子公司、同一房地產(chǎn)開發(fā)母公司的不同子公司等。
在實踐中，轉(zhuǎn)讓定價的表現(xiàn)形式多種多樣，幾乎涉及到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切內(nèi)部經(jīng)濟活動和經(jīng)營成果。我們可以從以下幾個方面對之加以歸類分析。
?。ㄒ唬┴浳镔忎N在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部交易中，貨物購銷占有非常重要的地位，涉及施工材料、開發(fā)產(chǎn)品等有形貨物的買賣。
1、通過施工材料（如水泥、磚塊、沙子等）的購銷價格的“高進低出”來影響關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本。例如，由房地產(chǎn)開發(fā)母公司向子公司低價供應材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司高價向房地產(chǎn)開發(fā)母公司出售施工設(shè)備，以此降低房地產(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，使其獲得較高利潤。反之，通過房地產(chǎn)開發(fā)母公司高價向房地產(chǎn)開發(fā)子公司出售施工材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司向房地產(chǎn)開發(fā)母公司低價出售施工設(shè)備，來提高房地產(chǎn)開發(fā)子公司生產(chǎn)成本，這就減少了房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤。
2、房地產(chǎn)開發(fā)母公司利用掌握的國際營銷網(wǎng)絡操縱房地產(chǎn)開發(fā)子公司產(chǎn)品的銷路，壓低或提高對房地產(chǎn)開發(fā)子公司開發(fā)產(chǎn)品的收購價格。在利用房地產(chǎn)開發(fā)子公司系統(tǒng)的銷售機構(gòu)銷售房地產(chǎn)開發(fā)母公司開發(fā)的產(chǎn)品時，則可以通過提高或壓低傭金回扣支付的形式，影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售收入。
3、在貨物購銷過程中，利用房地產(chǎn)開發(fā)母公司控制的運輸系統(tǒng)，通過向房地產(chǎn)開發(fā)子公司收取較高或較低的施工設(shè)備和材料（如水泥、沙子等）運輸裝卸和保險費用，來影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售成本。
4、用房地產(chǎn)開發(fā)母公司與房地產(chǎn)開發(fā)子公司之間的呆帳、壞帳損失賠償?shù)?，以此調(diào)整增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費用支出。
?。ǘ┵J款往來有的國家和地區(qū)，對貸款利息征稅而對存款利息不征稅，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這一規(guī)定避稅。一方面，一家需要借款的公司利用關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的銀行存款作為抵押，從而獲取銀行貸款，然后要求就該貸款扣除利息開支；另一方面，持有存款的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，收取不須課稅的存款利息。
（三）勞務的提供勞務涉及的范圍很廣，相關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間提供的設(shè)計、廣告、咨詢等勞務活動中，均存在收費與否和勞務收費標準的高低問題。甚至總機構(gòu)管理活動的存在也被視為一種勞務，要按一定比例向各分支機構(gòu)分攤管理費用，跨國（地區(qū)）公司通過對這些勞務的收費與付費的高低，影響公司集團不同成員的成本與利潤。比如，向房地產(chǎn)開發(fā)子公司索取過多的管理人員年薪，攤?cè)胂蚍康禺a(chǎn)開發(fā)子公司收取的管理費，增大了房地產(chǎn)開發(fā)子公司成本，以此減少房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤。
?。ㄋ模o形資產(chǎn)的使用和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)母公司通過對施工設(shè)計技術(shù)、商譽等無形資產(chǎn)的使用與轉(zhuǎn)讓，以及收取特許使用費的高低，對房地產(chǎn)開發(fā)子公司的成本和利潤可以施加影響。這類使用費的支付有的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團資本構(gòu)成的變動，有的影響收入及成本費用的分攤。
?。ㄎ澹┕潭ㄙY產(chǎn)的購置與租賃固定資產(chǎn)購置額的高低，在以固定資產(chǎn)作價投資的情況下，既影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)份額，也影響折舊費的攤銷。例如，房地產(chǎn)開發(fā)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供的施工設(shè)備價格，直接影響攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，提高固定資產(chǎn)原值，意味著加大折舊費，必然增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的生產(chǎn)成本；反之，則會減少成本。
當固定資產(chǎn)的購置涉及關(guān)聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時，由于各國（地區(qū)）對資本收益的稅務處理方式不同，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價轉(zhuǎn)移利潤或?qū)⒗麧欈D(zhuǎn)化為資本收益。
在施工設(shè)備租賃領(lǐng)域中，由于各國（地區(qū)）對國際租賃業(yè)務中應由哪一方計提折舊，哪一方可以扣除費用，以及由誰承擔風險等問題的規(guī)定不盡一致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)法利用這些差異達到避稅的目的。租賃費的高低，會直接影響交易雙方的收入和成本。
在以上諸方面的轉(zhuǎn)讓定價中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是采用高定價還是低定價的形式，取決于母、子（總、分）公司所在國（地區(qū)）的稅率高低、控股比例和公司集團戰(zhàn)略目標等諸多因素。
六、其他的籌劃方法（一）在建項目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業(yè)將在建項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。
（二）合理分解租金收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出，而是用于出租
掃一掃微信，學習實務技巧
高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報名2014年財會考試的考生可按照復習計劃有效進行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財會考試高清課程已經(jīng)開通，通過針對性地講解、訓練、答疑、?？迹瑢W習過程進行全程跟蹤、分析、指導，可以幫助考生全面提升備考效果。
