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定進行處理：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2.企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
關注17.三項預提費用可以扣除
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除對納稅人有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。
1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但*6不得超過合同總金額的10％。
2.公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
3.應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。
關注18.計稅成本核算的終止日
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。
關注19.特定事項的稅務處理
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
2.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
關注20.新舊政策銜接
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十八條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務處理。
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十九條規(guī)定，本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。該規(guī)定意味著納稅企業(yè)2008年企業(yè)所得稅匯算清繳就必須按照新辦法操作。我們提醒納稅企業(yè)將有關08年度的匯算清繳適度推遲到各地將國稅發(fā)[2009]31號文件轉(zhuǎn)發(fā)以后，以便于了解各地對計稅毛利率的具體水平、季度預繳多計算的計稅毛利調(diào)整的一些更細致的規(guī)定。
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