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麗江實務稅務技巧：房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳完全攻略(九)

高頓網(wǎng)校2014-09-12 11:54terry

　　高頓網(wǎng)校友情提示，*7麗江實務稅務技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳完全攻略(九)總結(jié)如下：

　　到完工標準，當月就要必須結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而是在第二年匯算清繳結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以了。

　　這里有個問題：房地產(chǎn)企業(yè)當年建安工程已經(jīng)發(fā)生（房屋當年已峻工，部分已出售），但當年底前未取得建安發(fā)票，次年匯算清繳期內(nèi)取得發(fā)票，是否可計入?yún)R算年度的建安成本呢？

　　根據(jù)（國稅發(fā)[2009]31號）第三十四條企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

　　第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)在計算成本核算終止日前取得的發(fā)票均可以計入?yún)R算年度計稅成本。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)會計確認收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時點與稅法有差異

　　會計確認收入的條件一般是：（1）商品房實物移交手續(xù) ，（2）取得了買方付款證明。一般來說，會計都是在確認收入的同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。而稅法的規(guī)定是在簽定合同的時候確認收入，在完工的時候結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，無論是確認收入還結(jié)轉(zhuǎn)成本，會計都比稅法慢。因此，房地產(chǎn)在做匯算清繳時，一定要按稅法的規(guī)定提前確認收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本，否則，如果完工了也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，仍然按預計毛利率征稅，未來將面臨補稅、滯納金、處罰的風險。

　　（三）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應對當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的預提費用和當期已經(jīng)發(fā)生但應按受益期分攤的待攤費用，按稅收規(guī)定進行確認。

　　（四）對當期應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，注意會計和稅法的差異。

　　1、直接成本：可以直接計入該成本計算對象，如：某一項目支付的地價款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費用等。

　　2、間接成本：如多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設(shè)施費（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時選擇一定的方法分配后計入有關(guān)成本計算對象的費用：最常用的方法有面積分攤法。

　　3、共同成本：主要有由多個成本對象共同負擔并按一定比例進行分攤的成本，如：分期開發(fā)一次購入的土地所支付的價款。

　?。ㄎ澹Ξ斊谝淹旯こ杀緦ο蟮挠嫸惓杀具M行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積。

　　這里的積單位工程成本是包括發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，暫時還不要配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。

　　問題：可售面積如何確定？已實現(xiàn)銷售面積如何確定？

　　1、建房(1995)第517號文件規(guī)定了商品房銷售面積測算的一般標準，在實踐中要看房管局測繪大隊的測繪面積，銷售面積以測繪面積為準。

　　2、國稅發(fā)〔2001〕142號：總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。

　　需要注意的是，計算單位工程成本時，不能人為扣除拆一還一的銷售面積，致使單位工程成本加大。

　　3、國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定，面積計算，不按套內(nèi)面積。要注意總可售面積要同銷售部門進行核對。

　　開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面積分攤為主，轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品再轉(zhuǎn)入主營業(yè)務成本時是按照可售面積來進行分攤，可售面積是可以銷售的房產(chǎn)，建筑面積含不可銷售的配套的公共建筑，兩者是有區(qū)別的。

　　可售面積= 建筑面積—不參與公攤的建筑面積，

　　不應分攤的共有建筑面積包括：

　　1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

　　2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/div>

　　3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

　?。?六）計算銷售成本（注意要配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）

　　對當期已實現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，并在當期納稅申報時進行扣除。

　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。

　?。ㄆ撸η捌谝淹旯ら_發(fā)產(chǎn)品本期應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除

　?。ò耍┏杀菊{(diào)整（二次分攤）

　　屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，

　　1、首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，

　　2、然后再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。

　　開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用其直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象。共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有4種。

　　第三部分：期間費用的扣除及資產(chǎn)的稅務處理

　　一、工資薪金

　　1、允許在稅前扣除的工資是指在一個納稅年度內(nèi)實際發(fā)放的工資。

　　在會計處理上，預提的工資計入成本費用，因此，稅前扣除工資與會計核算有差異，稅務上采取了收付實現(xiàn)制，會計上采取的是權(quán)責發(fā)生制。企業(yè)在匯算清繳期間實際發(fā)放的工資，不得計入上年的工資支出予以扣除，而應計入實際發(fā)放的當年在稅前扣除。

　　例如， 2010年12月的工資如在2011年1月發(fā)放，不能在2010年度匯算清繳時扣除，而應在實際發(fā)放的年度即2011年扣除。

　　2、關(guān)于工資薪金總額問題

　　《實施條例》第四十、四十一、四十二條所稱的“工資薪金總額”，是指企業(yè)按照本通知*9條規(guī)定實際發(fā)放的工資薪金總和，不包括企業(yè)的職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費以及養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金。屬于國有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額；超過部分，不得計入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。

　　3、職工雇傭關(guān)系條件

　　職工的含義，必須同時符合兩個條件

　?。?）《中華人民共和國勞動合同法》第十條

　　建立勞動關(guān)系，應當訂立書面勞動合同。

　　已建立勞動關(guān)系，未同時訂立書面勞動合同的，應當自用工之日起一個月內(nèi)訂立書面勞動合同。用人單位與勞動者在用工前訂立勞動合同的，勞動關(guān)系自用工之日起建立。外籍人員可以將《就業(yè)證》、《專家證》視同勞動合同。

　　(2) 足額繳納社會保險。

　　財政部國家稅務總局關(guān)于促進殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知財稅[2007]92號

　　五、享受稅收優(yōu)惠政策單位的條件

　?。ㄈ榘仓玫拿课粴埣踩税丛伦泐~繳納了單位所在區(qū)縣人民政府根據(jù)國家政策規(guī)定的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險和工傷保險等社會保險。

　　七、有關(guān)定義

　?。ㄈ┍就ㄖ?ldquo;單位在職職工”是指與單位建立勞動關(guān)系并依法應當簽訂勞動合同或服務協(xié)議的雇員。

　　因此，勞務人員（臨時勞務工或勞務派遣工）的費用不屬于稅法上工資薪金范疇，只能憑勞務發(fā)票稅前扣除，不作為“三費”扣除基數(shù)。