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臺州實務稅務技巧：房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅應重視三個問題

高頓網(wǎng)校2014-09-11 14:08terry

　　高頓網(wǎng)校友情提示，*7臺州實務稅務技巧相關內容房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅應重視三個問題總結如下：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中涉及的稅費很多，土地增值稅就是其中的一項。企業(yè)在繳納土地增值稅時，除了需要依據(jù)的制度、法規(guī)較多外，其具體繳納的過程也很復雜，納稅人容易出錯。故而，筆者就納稅人容易出現(xiàn)錯誤的三個問題歸納如下。

　　回遷安置房等面積置換售房的土地增值額小于零

　　回遷房或拆遷安置房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。房屋回遷業(yè)務常見的是對等置換形式，即按被拆遷人房屋原面積拆一還一，給予其同面積房屋回遷安置。

　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條規(guī)定，（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號文件第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。國稅發(fā)[2006]187號文件第三條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)安置用房應按視同銷售處理，按規(guī)定的方法和順序確認收入，并將此收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，即等面積置換售房的拆遷補償費=售房收入。土地增值稅暫行條例第四條規(guī)定，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用；（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)等面積置換售房的土地增值稅扣除項目除拆遷補償費外，還包括其他一些項目，因此，其土地增值額小于零。

　　納稅人需要特別注意的是，土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。

　　預征土地增值稅不可直接在所得稅前扣除

　　土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。企業(yè)所得稅法實施條例第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用。即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。因此，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入而發(fā)生的預征土地增值稅不允許列入當期費用。待項目全部竣工、辦理結算后，按照相關規(guī)定，再將預征土地增值稅結轉到經(jīng)營稅金及附加科目，實現(xiàn)企業(yè)所得稅前扣除。

　　預繳土地增值稅的退稅款不加算銀行利息

　　稅收征管法第五十一條規(guī)定，納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發(fā)現(xiàn)后應當立即退還；納稅人自結算繳納稅款之日起3年內發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后當即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關國庫管理的規(guī)定退還。稅收征管法實施細則第七十八條第二款規(guī)定，稅收征管法第五十一條規(guī)定的加算銀行同期存款利息的多繳稅款退稅，不包括依法預繳稅款形成的結算退稅、出口退稅和各種減免退稅。而土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補?？梢姡捎谕恋卦鲋刀悓嵭械氖琼椖靠⒐そY算前預繳，項目全部竣工后再進行清算的征管方式，清算退稅實質是依法預繳稅款形成的結算退稅，因此，預繳土地增值稅的退稅款不能加算銀行利息。