克孜勒蘇柯爾克孜實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：如何解讀房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表并進(jìn)行相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析(二)

　　金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的，房屋的真實(shí)成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計(jì)入此科目。

　　8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計(jì)科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細(xì)賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報(bào)表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對，兩者金額應(yīng)該一致。

　　9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。有些企業(yè)為了降低賬面上的資產(chǎn)負(fù)債率以便于向銀行貸款，由總公司出一放棄債權(quán)的文書后，直接將向總公司的借款轉(zhuǎn)增資本公積。

　　三、如何結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析解讀損益表中的重點(diǎn)科目

　　1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析。

　　2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的*5的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目、分開發(fā)類型進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項(xiàng)目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進(jìn)行營業(yè)成本分析時，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報(bào)告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r期、同房型、同地段的平均水平來認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。

　　3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報(bào)的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

　　4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理？

　　5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計(jì)入了開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用。對于財(cái)務(wù)費(fèi)用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計(jì)利息收入。

　　6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費(fèi)用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費(fèi)用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費(fèi)計(jì)入了小金庫，瞞報(bào)了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計(jì)入營業(yè)外收入的項(xiàng)目是否屬于視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。

 　　　　

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