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一、房地產(chǎn)企業(yè)利潤
利潤是計算企業(yè)所得稅的計稅基礎(chǔ)，其計算公式為：房地產(chǎn)企業(yè)利潤＝房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入－銷售成本－銷售稅金及附加－管理費用－銷售費用－財務費用。這里，所說的銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅及其他視同稅金處理的地方政府規(guī)定的按銷售收入或面積計算的各種費用，目前，這些銷售稅金及附加，主要由地方稅務局管理征收的，除土地增值稅外，其他稅費是按銷售收入或銷售面積計算，國稅機關(guān)工作人員可確定，唯獨土地增值額變化大，不確定因素多，難倒了多數(shù)國稅工作人員?？梢?，土地增值稅成了國稅工作人員開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅結(jié)算*5的難點。
二、土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，土地增值稅是企業(yè)所得稅稅前扣除項目之一，他的計算方法，既跟銷售收入有一定的聯(lián)系，又跟開發(fā)成本和土地出讓金有密切的關(guān)系。其計算公式：土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
增值額＝銷售收入－扣除項目金額
扣除項目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額＋房地產(chǎn)開發(fā)費用＋轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＋其他扣除項目。
增值率＝增值額÷扣除項目金額＝（銷售收入－扣除項目金額）÷扣除項目金額＝銷售收入÷扣除項目金額－1。
土地增值稅率是由土地增值率來確定的，而不像企業(yè)所得稅一樣的實行簡單的比例稅率。土地增值稅率和速算扣除系數(shù)隨土地增值率變化而變化，如下表。
從上述公式可以知道，確定土地增值稅的關(guān)鍵是確定扣除項目及金額。
三、扣除項目
確定銷售收入對國稅機關(guān)工作人員來說，應該是不難的事。在銷售收入確定的情況下，確定土地增值額的關(guān)鍵所在，就是弄清楚扣除項目及金額?？鄢椖楷F(xiàn)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及實施細則和《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，有以下五類組成：
?、迦〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額
是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。
這相當于工業(yè)企業(yè)的原材料，投入生產(chǎn)時，轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。
?、骈_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本又稱房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成木包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。
⒈土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。今年，國稅函〔2010〕220號第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條*9款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，就抵減本項目拆遷補償費。
?、睬捌诠こ藤M包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出。
?、辰ㄖ惭b工程費包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
?、椿A(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
?、倒才涮自O(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
⒍開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
房地產(chǎn)開發(fā)成本相當于工業(yè)企業(yè)的制造費用，定期轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。他與原材料（土地）生產(chǎn)加工完成后，由生產(chǎn)成本科目轉(zhuǎn)為庫存商品科目。銷售后，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時由庫存商品科目轉(zhuǎn)為主營業(yè)務成本科目。
?、玳_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（又稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用、財務費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于操作，尤其是財務費用中利息支出扣除，作了較為詳細的規(guī)定。利息支出是指為房地產(chǎn)開發(fā)而借人資金所發(fā)生的借款費用。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務費用，但計算扣除項目時，僅確定一項財務費用就可以。這三項費用按國稅函〔2010〕220號第三條規(guī)定來確定：⒈財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（是指管理費用、銷售費用），在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本金額”之和的5%以內(nèi)計算扣除。
?、卜膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和的10%以內(nèi)計算扣除。
?、撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用前述一、二項所述兩種辦法。
?、赐恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
這相當于工業(yè)企業(yè)的期間費用，銷售成立后，直接轉(zhuǎn)為當年損益。
從上述各個項目分析，房地產(chǎn)開發(fā)費用確定的關(guān)鍵，首先，是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”，其次，是財務費用也就是通常所說的利息支出。但他不是全部進入扣除項目。
?、枧c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金又稱銷售稅金及附加
指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加及其他視同稅金扣除的費用。由于，房地產(chǎn)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，在此不再單獨扣除。不同于利潤計算公式中的銷售稅金及附加，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，少了一項土地增值稅，也是重要的一項扣除項目。
?、槠渌鄢椖?/div> 
由財政部確定的一項扣除項目，是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)允許按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和，加計20%的扣除。但是，對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應納土地增值稅時，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。
總之，單獨核算的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅前兩項扣除項目即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”合計數(shù)，從房地產(chǎn)企業(yè)行成利潤項目來看就是該企業(yè)銷售商品房的銷售成本；第三項即房地產(chǎn)開發(fā)費用，就是利潤項目中的管理費用、銷售費用、財務費用，重點確定利息支出扣除項目，可依照國稅函〔2010〕220號計算；第四項即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，就是利潤項目中不含土地增值稅的銷售稅金及附加；第五即其他扣除項目，就是為銷售成本的20%。
四、土地增值稅與利潤的計算關(guān)系式
假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)所建造的商品房，所發(fā)生的收入和支出如下：取得全部銷售收入為A，支付土地出讓金為B，支付開發(fā)成本為C，支付財務費用為D（皆為銀行貸款的正常利息），支付銷售稅金及附加為E（不含土地增值稅），已發(fā)生管理費用和銷售費用為F，請計算土地增值稅和利潤。假定土地增值稅率為ｘ，速算扣除率為ｙ
依照上述分析。
?、?、扣除項目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)費用＋轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＋其他扣除項目＝［B+C+D+（B+C）×（5％＋20％）＋Ｅ］＝1.25（Ｂ＋Ｃ）＋Ｄ＋Ｅ。
?、?、增值額＝銷售收入－扣除項目金額＝A－［1.25（B＋C）＋D＋E］。
?、?、增值率＝增值額÷扣除項目金額＝銷售收入÷扣除項目金額－1＝A÷［1.25（B＋C）＋D＋E］－1。增值率是確定土地增值稅率ｘ和扣除率ｙ的關(guān)鍵點。
Ⅳ、應繳納土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項目金額×扣除率＝〔A－［1.25（B＋C）＋D＋Ｅ］〕×ｘ－［1.25（B＋C）＋D＋Ｅ］×ｙ＝Ａ×ｘ－［1.25（Ｂ＋Ｃ）＋Ｄ＋Ｅ］×（ｘ＋ｙ）
Ⅴ、利潤＝房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入－銷售成本－銷售稅金及附加－管理費用－銷售費用－財務費用＝Ａ－（Ｂ＋Ｃ）－Ｅ－Ｄ－Ｆ－土地增值稅＝Ａ－（Ｂ＋Ｃ）－Ｅ－Ｄ－Ｆ－〔Ａ×ｘ－［1.25（Ｂ＋Ｃ）＋Ｄ＋Ｅ］×（ｘ＋ｙ）〕=Ａ（1－ｘ）－（Ｂ＋Ｃ）［1－1.25（ｘ＋ｙ）］－（Ｄ＋Ｅ）［1－（ｘ＋ｙ）］－Ｆ
上述公式Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ和Ⅴ中，A是代表銷售收入，（B＋C）是代表銷售成本，D是代表財務費用，E是代表不含土地增值稅的銷售稅金及附加，F(xiàn)是代表管理費用和銷售費用，ｘ是代表土地增值稅率，ｙ是代表土地增值稅率所對應的速算扣除率（系數(shù)）；1.25是代表部分房地產(chǎn)開發(fā)費用和允許加計的扣除費用，如果房地產(chǎn)企業(yè)財務費用中納稅人沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，此時，財務費用D為零，1.25變?yōu)?.30。
稅務人員通過房地產(chǎn)企業(yè)提供的財務報表及帳薄，很容易得到納稅人的銷售收入、銷售成本、銷售稅金及附加、財務費用、管理費用和銷售費用等相關(guān)金額，而后利用上述公式，就很容易計算出房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應繳的土地增值稅和相關(guān)利潤，由此，也可計算納稅人的企業(yè)所得稅。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)寫字樓支付地價款及各種費用1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元，財務費用450萬元，已交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等為555萬元，管理費用和銷售費用合計700萬元。請問該公司應交土地增值稅和利潤分別是多少。
已知：Ａ＝10000，Ｂ＝1000，Ｃ＝3000，Ｄ＝450，Ｅ＝555，Ｆ＝700。
根據(jù)已推理的公式Ⅰ：扣除項目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)費用＋轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＋其他扣除項目＝1.25（1000＋3000）＋450＋555＝6005。
公式Ⅱ：增值額＝銷售收入－扣除項目金額＝10000－6005＝3995。
公式Ⅲ、增值率＝增值額÷扣除項目金額＝3995÷6005＝66.52%。依據(jù)增值率，查找土地增值稅率表，可得土地增值稅率ｘ＝40%，速算扣除率ｙ＝5%
公式Ⅳ：土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除率=Ａ×ｘ－［1.25（Ｂ＋Ｃ）＋Ｄ＋Ｅ］×（ｘ＋ｙ）＝10000×40%－［1.25（1000＋3000）＋450＋555］×（40%＋5%）＝4000－（5000＋1005）×0.45＝1297.75。
公式Ⅴ：房地產(chǎn)企業(yè)利潤＝銷售收入－銷售成本－銷售稅金及附加－管理費用－銷售費用－財務費用＝Ａ（1－ｘ）－（Ｂ＋Ｃ）［1－1.25（ｘ＋ｙ）］－（Ｄ＋Ｅ）［1－（ｘ＋ｙ）］－Ｆ＝10000（1－40%）?（1000＋3000）［1－1.25（40%＋5%）］－（450＋555）［1－（40%＋5%）］－700＝6000－4000×0.4375－1005×0.55－700＝6000－1750－552.75－700＝2997.25。
五、注意事項
㈠、未出售商品房扣除項目分攤方法。
由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式較特殊，最常見的納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，或采取預售方式出售商品房，加大了稅收征管和結(jié)算的難度。對此，《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規(guī)定了扣除項目金額的分攤辦法。“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關(guān)確認的其他方式計算分攤”。
按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：
不予扣除項目金額＝扣除項目總的金額×（未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
?、妗⑼恋卦鲋刀惽逅銞l件
國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條規(guī)定應當進行土地增值稅清算的條件，凡納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。１、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；２、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；３、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。同時，該《規(guī)程》第十條規(guī)定，稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件。１、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；２、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；３、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人將自行開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，暫不確認其為銷售收入，其所對應的扣除項目金額，也暫不扣除。
?、?、商品房完工確認條件
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是辦理完工竣工備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)包括入住手續(xù)、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年應納稅所得額。
另根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十五條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。
房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品，一旦確認完工，就必須依上述文件規(guī)定，確定完工產(chǎn)品年度并結(jié)算計稅成本，如果開發(fā)的產(chǎn)品同時又達到土地增值稅清算條件的，也可同時結(jié)算土地增值稅。
㈣、1.25或1.30系數(shù)執(zhí)行
計算公式中1.25或1.30是*6系數(shù)，如果省級政府規(guī)定的低于1.25或1.30的按省級政府規(guī)定的執(zhí)行，但不能超過1.25或1.30。
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