今年兩會期間，“營改增”這一話題可謂是賺足了人們的眼球。5月1日起，“營改增”將火力全開，四大行業(yè)逐步被納入“營改增”的試點范圍，企業(yè)新增的不動產(chǎn)包含的增值稅也將納入抵扣范圍，以保證全行業(yè)“只減不增”的稅負(fù)。
此次營改增將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。這讓本來就炙手可熱的“二手房”市場，更加備受矚目。
而其中最耐人尋味的問題就是：二手房營改增這賬究竟該怎么算，到底會不會影響房價？
何為二手房交易“營改增”？
2015年3月30日，《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》公布，規(guī)定從31日起個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策正式調(diào)整。
購買超過2年（含2年）的普通住房營業(yè)稅可免除，不足2年的將全額征營業(yè)稅，征收稅率為5%，由賣方繳納。而全面“營改增”后，二手房交易時僅對增值的部分進行征稅，而不再單一的考慮售價。
假設(shè)有一套買入價為70萬、賣出價100萬的二手普通住房。5月1日后，增值稅率為11%。
購買不足2年的住房，全面“營改增”前將征收100萬*5%=5萬的營業(yè)稅，5月1日后，需要繳納增值稅（100萬-70萬）*11%=3.3萬。
購買超過2年的普通住房免征營業(yè)稅。全面“營改增”前不用征收營業(yè)稅，全面營改增后，按照前面的假設(shè)，也需要繳納（100萬-70萬）*11%=3.3萬的增值稅。
二手房交易稅費，除了營業(yè)稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等。
稅費變化對“房價”有何影響？
據(jù)媒體報道，將于5月全面實施的“營改增”再次為二手房市場打了“雞血”。不少二手房交易者抱著“出手必須要快，5月1日全面營改增后，很可能房價漲越高，交的稅越多”的觀點。
“稅費”變化到底和“房價”有何關(guān)聯(lián)呢？
按照國家相關(guān)規(guī)定，個人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費都是由賣方支付的，其中個人所得稅、營業(yè)稅主要是由于賣房屋而產(chǎn)生，所得者是賣方。因而，由賣方支付以上稅費是合理的。
由于這些稅費占比較大，在很大程度上，就成了賣家定“房價”的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。為了應(yīng)對高額的稅費，賣家想盡了各種辦法，相應(yīng)降低房價，搞一刀切，凈收房價。而將原來交易中產(chǎn)生的稅費和“房價”分離開，讓所有稅費都由買方去承擔(dān)。
關(guān)于稅費由誰交，國家有明文規(guī)定，要求賣家支付。但“稅費”實際上是與“房價”掛鉤的。若是由賣家交，房價自然會高一些，若是由買家交，房價就會相應(yīng)的低一些。而合同中約定由誰交稅費，符合民法上的自治原則，由買家交稅費也是合理的。
其實，房產(chǎn)買賣的稅費由誰交并不是絕對的，更多的是雙方博弈的結(jié)果。目前房產(chǎn)市場供求關(guān)系很不平衡，基本是由賣方處于主導(dǎo)地位。因而，很多賣方會選擇將稅費負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到買方的身上。不過，目前雙方博弈的天平開始慢慢向買方傾斜，因而，不少賣方選擇通過降價的方式變相承擔(dān)部分費用。
全面“營改增”后，稅負(fù)將如何變化？
在5月1日全面“營改增”后，稅負(fù)將如何變化，最關(guān)鍵的還得看“稅率”的變化。
目前，房地產(chǎn)營業(yè)稅主要按5%來征收，全面營改增后，增值適用稅率為11%，稅負(fù)增減就要看二手房的增值額。一般而言，稅率的上升很大可能造成稅負(fù)加重，繼而引發(fā)“房價的轉(zhuǎn)嫁性上漲”。
但也有一種說法是“稅改后，其實稅收差額本身就很微小。很大程度上，和原來稅率基本沒有差異。決定價格的是市場，而不是成本。全面‘營改增’改變的只是其中的成本，因而，房價不會受到大幅度的影響。”
高頓財稅學(xué)院的研究員Elena認(rèn)為，增值稅是對這個房子的增值部分進行征稅。房子有不同的房型和房齡，其增值部分并不能一概而論，“營改增”后是否對房子進行分檔次或者是類別進行征稅，尚不確定。
全面“營改增”后，到底會對房產(chǎn)交易產(chǎn)生多大沖擊，連開發(fā)商自己也沒底。若是不能很好地處理抵扣事宜，或是很好轉(zhuǎn)嫁成本，開發(fā)商的成本無疑將會上升，進而盈利空間被擠壓。
此外，實行營改增之后，相關(guān)的免稅優(yōu)惠政策是否還能保留，還是未知之?dāng)?shù)！
▎本文作者Candy.Bao，來源高頓財稅學(xué)院