在支持剛需、改善需求以及去庫(kù)存的寬松政策基調(diào)下，2015年樓市整體持續(xù)復(fù)蘇，并在12月份以環(huán)比、同比雙雙上漲的態(tài)勢(shì)收官。
“分化”是去年樓市關(guān)鍵詞。去年一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，而三、四線城市處于去庫(kù)存階段，價(jià)格持續(xù)下降。
分析人士稱，今年全國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)，但分化料會(huì)繼續(xù)。
房?jī)r(jià)環(huán)比上漲趨勢(shì)料將延續(xù)
“止跌、反彈、趨穩(wěn)”，去年70大中城市房?jī)r(jià)沿著這樣的趨勢(shì)行進(jìn)。
觀察全年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，去年房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量總體是在增加的，年初的時(shí)候環(huán)比上漲的城市數(shù)量?jī)H有2個(gè)，但到了年底，逾一半的城市環(huán)比價(jià)格都在上漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布2015年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有39個(gè)，二手房上漲的有37個(gè)。
就價(jià)格而言，去年全年房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從環(huán)比來看，70城房?jī)r(jià)在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。而后開始了長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的上漲。
統(tǒng)計(jì)局*7數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格延續(xù)上月走勢(shì)，環(huán)比繼續(xù)小幅上漲。
隨著房?jī)r(jià)環(huán)比的持續(xù)上漲，同比下跌態(tài)勢(shì)也發(fā)生了本質(zhì)的改變。易居研究院根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，去年12月份70城市房?jī)r(jià)同比增幅0.3%，在連續(xù)15個(gè)月同比下跌后，房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。至此，全國(guó)70個(gè)城市首次出現(xiàn)環(huán)比和同比雙上漲的態(tài)勢(shì)。
“去年70城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，一方面反映了各類刺激政策的有效，另一方面也利好樓市基本面的改善。這樣一種上漲趨勢(shì)在今年將會(huì)繼續(xù)延續(xù)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受上證報(bào)記者采訪時(shí)說。
他分析稱，目前房?jī)r(jià)上漲的邏輯并沒有發(fā)生改變。從政策層面看，限購(gòu)限貸政策的取消、公積金和商業(yè)貸款等政策的持續(xù)放寬、去庫(kù)存措施的即將出臺(tái)、地方政府對(duì)于房地產(chǎn)扶持力度的加大、購(gòu)房者看漲情緒的強(qiáng)化，都會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。
此外，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看，每輪房?jī)r(jià)上漲都會(huì)至少持續(xù)十幾個(gè)月份，去年只上漲了8個(gè)月，今年仍將上漲。“預(yù)計(jì)2016年房?jī)r(jià)總體漲幅仍會(huì)達(dá)6.6%左右。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵也預(yù)測(cè)，今年全國(guó)新房?jī)r(jià)格上漲幅度在5%，一線城市短期還是看漲。
城市間房?jī)r(jià)分化趨勢(shì)將延續(xù)
去年全國(guó)樓市一個(gè)關(guān)鍵詞是“分化”。由于供需狀況各不相同，城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象非常明顯。去年一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，而三、四線城市仍處于去庫(kù)存階段，價(jià)格持續(xù)下降。
從2014年底開始，一線城市房?jī)r(jià)率先回暖，此后一直領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)。尤其是深圳房?jī)r(jià)“*6調(diào)”。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，深圳房?jī)r(jià)自2014年7月離開下行通道以后，至2015年末已連續(xù)上漲16個(gè)月，同年10月深圳住宅均價(jià)突破4萬元大關(guān)，并在12月以42591元/平方米收官，房?jī)r(jià)全年升幅達(dá)38.65%。
“去年政策整體上從之前的限制轉(zhuǎn)向支持，而不同城市供求關(guān)系有很大差異。因此政策落地后，對(duì)原本供求平衡的一線城市效果明顯，量?jī)r(jià)齊漲；而對(duì)供大于求嚴(yán)重的三、四線基本沒什么效果。”劉淵指出。
而步入2016年，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從價(jià)格上來看，分化趨勢(shì)還是會(huì)延續(xù)。“部分一、二線城市已經(jīng)出現(xiàn)庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)，庫(kù)存周期低于8個(gè)月以下水平，這些城市2016年價(jià)格漲幅會(huì)比較大。而三、四線城市庫(kù)存規(guī)模還比較大，多在18-24個(gè)月的水平，因此這些城市房?jī)r(jià)整體會(huì)顯得疲軟。”
不過，他也強(qiáng)調(diào)，與去年不同的是，今年三、四線城市房?jī)r(jià)可能不會(huì)繼續(xù)下跌，但上漲空間也不大。
從政策來看，化解房地產(chǎn)庫(kù)存將是今年主線。上證報(bào)記者從地方兩會(huì)上了解到，多省在部署今年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)也將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為主要任務(wù)，并寫入政府工作報(bào)告。
例如，福建指出，把房地產(chǎn)去庫(kù)存擺在突出位置，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。甘肅也表示，制定消化商品房庫(kù)存方案，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
本文來源：上海證券報(bào)；作者：梁敏