穩(wěn)定住房消費與“刺激”無關——宣宇，這篇財經業(yè)界評論是11月3日新鮮出爐的哦。
　　10月29日，國務院常務會議部署推進消費擴大和升級、促進經濟提質增效等議題。會議要求重點推進6大領域消費，其中提出要“穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。”這是自3月政府工作報告后中央政府關于樓市的*7表述，可以說，“穩(wěn)住”二字，讓刺激樓市的市場預期基本落空了。
　　國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，從5月開始70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比回落個數(shù)開始大幅增加（由4月的8個劇增到5月的35個），整體平均房價環(huán)比回落已持續(xù)5個月，帶動同比價格大范圍回落并開始負增長（9月房價同比下降的城市劇增39個至58個城市）。這表明房價實質上已在松動。
　　房價環(huán)比整體持續(xù)回落并導致同比價格負增長的情形在2011年10月到2012年5月也出現(xiàn)過。當時許多地方政府或明或暗放松調控，甚至搞“政策松綁”，但隨即被一一叫停，中央政府明確傳遞出堅持房地產調控“絕不放松”的政策取向。但這次對各地放開限購限貸，中央政府采取了默許態(tài)度。這被市場普遍解讀為“刺激”樓市“保增長”。尤其進入三季度以來，經濟下行壓力持續(xù)加大，樓市調控放松呼聲越來越高。
　　雖然購買住房支出在統(tǒng)計上屬于投資，但對于居民來說，實際上是住房消費的最主要部分，并由此帶動相關消費（裝修和家具家電業(yè)）。前三季度住宅銷售面積下降10.3%，持續(xù)18個月回落（持續(xù)8個月負增長，持續(xù)3個月降幅擴大，比去年同期大幅回落超34個百分點，比去年全年回落近28個百分點）；住宅銷售額下降10.8%（比去年同期大幅回落超45個百分點）。房屋庫存壓力持續(xù)增加，去化時間不斷延長。我認為，在房價調整相對充分的城市（有序有度）放松限購限貸，滿足居民改善性住房需求，是“針對不同城市情況分類調控”，“促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展”的本質內涵，與樓市“刺激”無關，樓市行政性調控適時退出本身就是調控框架的一部分。
　　2010年4月頒布的“新國十條”明確指出，在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)。”可見，限購限貸的“期限”特征是行政性調控手段的一個基本內涵。目前已執(zhí)行4年多的樓市調控政策漸漸改變了人們預期，尤其大量保障性住房建設極大緩解了中低收入群體住房需求，改善了住宅市場的市場結構和供求關系，政府逐漸夯實了住房市場政策托底功能。這一輪房價絕對回落，比2012年更具可持續(xù)的微觀市場基礎，局部行政性調控手段逐漸讓位于市場調節(jié)機制的條件逐漸成熟。
　　經濟“新常態(tài)”下，過去支撐高房價和房價過快上漲的基礎已然發(fā)生改變。本質上說，房價過快上漲需要相應上漲的購買力支撐。“三期疊加”使經濟面臨長期下行壓力，經濟潛在產出（購買力）將無法承受高房價及房價過快上漲壓力，將導致房價失去盤踞高位的勢能和快速攀升的動能，同時泡沫危險也將顯著改變人們的房價預期。其次，政府在中低收入群體住房保障方面的作為將顯著改善樓市投資投機氛圍，因為租房者大多是中低收入者群體，當熱點城市保障性公租房能覆蓋外來人口時，房價的合理回歸便可指日可待。
　　支持樓市刺激觀點的一個重要論據是，房價過度調整將影響中國金融系統(tǒng)性穩(wěn)定。但筆者的看法正好相反。一方面，中國房價也難以“過度”調整，畢竟中國還處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的加速進程中，長期看，房地產業(yè)還是很有前景的行業(yè)（這與能否有暴利不同）；另一方面，房價調整也不會引發(fā)系統(tǒng)性風險。作為中國樓市風險的指向標，溫州是*4的例證。9月份溫州商品住宅價格同比回落僅4.8%，而比調控當年的2010年也只回落21.2%。溫州不僅沒有發(fā)生局部系統(tǒng)性金融風險，反而一定風險暴露有助于釋放系統(tǒng)風險，并警醒樓市投資投機。
　　當前“穩(wěn)增長”抓手很多，不需也不會通過刺激樓市來穩(wěn)增長。三季度已提前完成全年就業(yè)目標，“調結構”和“促改革”空間進一步提升，政府因此更有能力關注結構調整等長期問題，即使必要的投資項目也盡量與“還欠賬”、“補短板”、“惠民生”相結合，通過刺激樓市穩(wěn)增長的可能性基本排除。
　?。ㄗ髡呦当本┐髮W經濟學博士、宏觀經濟研究員）
　　來源：經濟觀察報

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