中國樓市從來沒有一直上漲，過去的十年基本都是以一個三年小周期的形式發(fā)展：1年平穩(wěn)上漲，一年地王頻繁出現(xiàn)，一年房價調(diào)整。但2014年與往次調(diào)整年度不一樣的是，本次調(diào)整結合了經(jīng)濟周期的下調(diào)，更多體現(xiàn)了市場自身的調(diào)整需求，未出現(xiàn)明顯的宏觀調(diào)控政策人為抑制。
　　所以目前我們看到的是，樓市雖還未全面大幅降價，但在短短3-4個月時間，調(diào)整的范圍已經(jīng)覆蓋全國。沉溺在土地財政中的各級政府已經(jīng)全面救市，但信貸依然是最關鍵的門檻。超發(fā)的貨幣、一二線依然需求較多，將影響本輪樓市的調(diào)整范圍及深度。
　　告別絕對短缺的三四線城市房地產(chǎn)市場，可能將會迎接長期蕭條。一二線市場的問題并非需求，而是價格，在以價換量出現(xiàn)的情況下，可能會在4季度逐漸復蘇。
　　房價下調(diào)城市持續(xù)爆發(fā)增加：環(huán)比下調(diào)城市數(shù)量創(chuàng)造歷史
　　70個大中城市房價在最近幾個月變化迅速，在2013年年末環(huán)比下調(diào)城市僅一個，在2014年年初分別僅4-8個城市，但在最近3個月，爆發(fā)式上漲，從5月份的35個城市，到6月份的55個城市，再到7月份的64個城市。在2011年上一輪市場調(diào)整中，房價下調(diào)城市最多僅52個。而7月下調(diào)城市高達64個歷史記錄。
　　4個月——從個別城市到塊狀出現(xiàn)到全面下調(diào)，本輪樓市降溫速度超市場預期。
　　2014年，樓市變化的速度遠遠超過了市場之前的預期，在今年截至目前的七個月中，從首次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布。到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房價多數(shù)城市下行。市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。在6-7月，從塊狀分布已經(jīng)彌漫到了全面下調(diào)。所有城市開始了全面調(diào)整。
　　房價平均環(huán)比已經(jīng)連續(xù)3個月大幅下降
　　70大城市房價數(shù)據(jù)7月數(shù)據(jù)再次出現(xiàn)平均環(huán)比下調(diào)，這已經(jīng)是連續(xù)第三個月平均環(huán)比下調(diào)，從4月份最后一次的環(huán)比上漲0.06%，5月份環(huán)比下調(diào)0.15%，6月份環(huán)比下調(diào)0.48%，7月份再次出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)：0.93%。
　　從去年年末的平均同比上漲接近10%，到目前的快速下調(diào)，整體房價變化速度快的驚人，特別是二三線城市。
　　7月公布的70個城市房價指數(shù)主要有幾個特點：
　　1，房價下調(diào)城市明顯增加，創(chuàng)歷史最多紀錄，70個城市中，新建商品房價格環(huán)比下調(diào)城市達到了64個，二手房環(huán)比下調(diào)城市達到了65個，呈現(xiàn)了普跌的趨勢。
　　2，跌幅全面加速，70個城市新建商品房住宅環(huán)比平均下調(diào)幅度達到了0.93%，二手房平均下調(diào)幅度達到了0.78%。
　　3，一線城市中，*9次出現(xiàn)了住宅指數(shù)全面下調(diào)，樓市降溫從點到塊已經(jīng)覆蓋到面，全面降溫開始。
　　房價環(huán)比下調(diào)城市達到了64個，歷史記錄最多
　　環(huán)比平均下行速度加速
　　從70城市平均指數(shù)變化看，新建商品住宅環(huán)比下調(diào)0.93%，二手房下調(diào)0.78%。
　　7月房價指數(shù)指數(shù)走勢影響分析：
　　救市次第出現(xiàn)，市場信心不足，以價換量開始普遍
　　首次出現(xiàn)了一線城市所有價格指數(shù)下調(diào)，一二線城市市場價格調(diào)整也難免。三四線城市一次大洗牌已經(jīng)在所難免。從目前來看，價格很難出現(xiàn)大幅調(diào)整。但是，我們必須認識到，這是建立在購房者信心依然剛性的基礎上。但在5-6月央行、銀監(jiān)會兩次喊話，都沒有出現(xiàn)非常明顯的貸款松動的情況下，普遍恐慌性觀望依然在彌漫，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能。
　　首先，樓市降溫趨勢依然明顯，開發(fā)投資增速持續(xù)6個月放緩。銷售數(shù)據(jù)也在6月短期上漲后，再現(xiàn)降溫，商品房銷售面積同比下調(diào)了7.6%，降幅擴大。
　　從7月單月的成交量看，同比環(huán)比均有明顯下調(diào)。其中商品房銷售面積為8115萬平米，同比下調(diào)幅度達到了16.3%。環(huán)比跌幅更是達到了34%。
　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止日前，公布的25家房企前7月銷售業(yè)績，7月單月合計為747.9億，相比6月份的11158.58億下調(diào)了35.4%，也低于之前5月份的860.67億。25家企業(yè)，前7月同比業(yè)績，依然有9家為同比下調(diào)。大部分企業(yè)完成年度銷售目標的可能性都越來越低。
　　其次，樓市依然處于明顯調(diào)整過程中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二三線城市增長過快，需求已被透支。6-7月成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價。預期，后續(xù)特別是二線城市下調(diào)房價的項目將明顯增加。整體市場在3季度將依然處于以價換量過程中。
　　第三，市場告別了絕對短缺，部分城市已經(jīng)絕對過剩，庫存繼續(xù)積壓。7月末，商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米，限購松綁難以拉動市場成交，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然日益強烈的調(diào)控微調(diào)效果難以拉動市場成交。
　　限購的原因是因為供不應求，不限購的原因是因為供大于求。大部分松綁限購的城市的特點都是人口漲幅放緩，庫存壓力山大，這種情況下，對于購房者來說，越是限購的城市，反而越是值得買的城市，越是松綁限購的城市越要謹慎購房。
　　第四，在多地相繼“放松限購”之后，個別商業(yè)銀行開始恢復首套利率優(yōu)惠政策，雖然此現(xiàn)象目前并不普遍且折扣力度不大，但其對市場預期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。
　　從前7月數(shù)據(jù)看，資金情況依然不樂觀，但相比6月份有所好轉(zhuǎn)，其中主要是國內(nèi)信貸增長14.7%。相比前6月的14.1，明顯上漲。整體看，后續(xù)市場的走勢依然依賴信貸的變化。
　　第五，房企全面入冬，標桿房企購地金額創(chuàng)年內(nèi)新低，謹慎購地，大量推盤。除非最近出現(xiàn)降準、降息，否則年內(nèi)市場轉(zhuǎn)好的可能性非常低，整體市場以價換量的趨勢依然明確。其中特別是東部區(qū)域，價格戰(zhàn)出現(xiàn)的可能性依然非常大。
　　1-7月份，東部地區(qū)商品房銷售面積26436萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點，東部地區(qū)依然是調(diào)整的重災區(qū)。
　　第六，后市預期，2014年下半年持續(xù)調(diào)整，調(diào)整幅度看信貸。7月前兩周，商品住宅成交非但不見好轉(zhuǎn)，反而持續(xù)下滑。上周，全國40個大中城市商品住宅共成交339萬平方米，環(huán)比7月*9周回落8%，和去年周均成交水平相比亦回落29%，是今年以來的低位。分城市來看，一線、二線城市環(huán)比下跌18%、16%，而且環(huán)比跌幅均有所擴大；三四線城市和上周基本持平。
　　7月第二周，在中原監(jiān)控的21個城市中，不完全統(tǒng)計共有50個項目開盤，共計推售8497套。推盤數(shù)量雖然環(huán)比大幅回升，但仍處于較低水平。與此同時，認購總套數(shù)為3062套，認購率為36%，環(huán)比下滑9個百分點，較去年的平均認購率更是下滑20個百分點，創(chuàng)年內(nèi)新低。
　　事實上，當下對市場成交制約最為顯著的依然是信貸政策。首先，銀行從風險控制角度出發(fā)，對房貸審核從嚴，例如廈門島內(nèi)非戶籍人士購房雖然不用提供社保證明，但銀行貸款環(huán)節(jié)依然需要提供納稅證明。其次，盡管房貸放款速度在央行的要求下有所加快，但由于資金成本提高等多方面因素，首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變，這加重了目前主導市場的剛需人群觀望心理。第三，對于廣大改善型需求而言，六至七成的首付門檻極大提高了“買一賣一”的普通置換人群入市資金壓力。

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