李先生27歲，準(zhǔn)備于今年與25歲的未婚妻張小姐結(jié)婚。李先生父母在其大學(xué)畢業(yè)時(shí)，已購(gòu)買一處兩室一廳的住房，一次性支付房款75萬(wàn)元，隨著房?jī)r(jià)攀 升，目前市值為108萬(wàn)元，這處住房的房本戶名為李先生。后經(jīng)雙方家庭討論，決定另行購(gòu)買一套交通更便利的兩室兩廳(價(jià)值136萬(wàn)元)作為新婚住房。
　　李先生大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入某企業(yè)工作，目前任職部門(mén)經(jīng)理，稅后年薪13.8萬(wàn)元，年終獎(jiǎng)稅后6.2萬(wàn)元。張女士大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)做部門(mén)助理，稅后年薪10.6萬(wàn)元，年終獎(jiǎng)稅后4.4萬(wàn)元。雙方單位都上有五險(xiǎn)一金，貸款購(gòu)買住房亦有公積金。
　　張女士父母為女兒置辦一輛價(jià)值16.5萬(wàn)元的家用汽車作為嫁妝、2根100克的實(shí)物金條價(jià)值5.5萬(wàn)元，李先生父母贈(zèng)與兒子10萬(wàn)元3年期國(guó)債，李先生自己有定期存款5萬(wàn)元，張女士有貨幣基金10萬(wàn)元。經(jīng)估算，結(jié)婚親友送禮、回禮置辦酒席剩余現(xiàn)金3萬(wàn)元。
　　家庭資產(chǎn)情況分析
　　李先生新家庭資產(chǎn)狀況見(jiàn)表1.
　　表1 李先生未來(lái)新婚家庭資產(chǎn)
　　資產(chǎn)金額/萬(wàn)元占比率(%)
　　現(xiàn)金 3 1.9
　　貨幣基金 10 6.33
　　流動(dòng)性資產(chǎn) 13 8.23
　　定期存款 5 3.16
　　國(guó)債 10 6.33
　　實(shí)物黃金 5.5 3.48
　　投資性資產(chǎn) 20.5 12.97
　　汽車 16.5 10.44
　　李先生婚前房產(chǎn) 108 68.36
　　自用性資產(chǎn) 124.5 78.80
　　總資產(chǎn) 158 100
　　通過(guò)數(shù)據(jù)分析，未來(lái)李先生家庭資產(chǎn)中可變現(xiàn)資金占全部資產(chǎn)的21.2%，資產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。兩人家庭年收支情況見(jiàn)表2.
　　表2 李先生未來(lái)新婚家庭年收支單位：萬(wàn)元
　　年收入金額年支出金額
　　李先生年薪 13.8 生活費(fèi)用 4.8
　　李先生年終獎(jiǎng) 6.2 醫(yī)療備用金 0.2
　　張女士年薪 10.6 贍養(yǎng)費(fèi) 1
　　張女士年終獎(jiǎng) 4.4 旅游費(fèi) 1
　　年總收入 35 年總支出 7
　　通過(guò)數(shù)據(jù)分析，家庭年收支結(jié)余為28萬(wàn)元，年結(jié)余率為80%，家庭結(jié)余豐裕，有充足資金歸還貸款。
　　貸款方案
　　根據(jù)李先生的家庭資產(chǎn)情況，可考慮以下3中貸款方案。
　　方案一：大筆首付小余款盡快還清
　　建議李先生將婚前住房出售，將所得現(xiàn)金108萬(wàn)元用于購(gòu)買價(jià)格為136萬(wàn)元的新婚房，差額28萬(wàn)元，剛好可用家庭年結(jié)余資金28萬(wàn)元抵消。也就是說(shuō)，在 *9年結(jié)余資金積累好，購(gòu)買住房余款可以一次性歸還，兩個(gè)人將可過(guò)上無(wú)房貸的生活。此舉利在于兩人新婚之后第二年就能過(guò)上無(wú)負(fù)債日子，弊端在于家中積累財(cái) 富少，且還有新婚隱性消費(fèi)沒(méi)有列明賬目。
　　其中，新房裝修將是一筆不小的費(fèi)用，且新房?jī)?nèi)家電設(shè)施需要備置齊備，這些費(fèi)用因提前歸還貸款而未納入考慮，因此這種急于還清房款的方式還需斟酌。
　　方案二：首付款50%余款貸款
　　購(gòu)買136萬(wàn)元新婚房，首付款50%支付68萬(wàn)元，余款68萬(wàn)元可申請(qǐng)貸款。公積金貸款限額*6為40萬(wàn)元，還剩余28萬(wàn)元需要申請(qǐng)按揭貸款。可考慮出 售價(jià)值108萬(wàn)元的婚前住房，用于支付首付款結(jié)余資金40萬(wàn)元，并預(yù)留40萬(wàn)元作為裝修及家庭必備品添置費(fèi)用。家庭資產(chǎn)中可變現(xiàn)資產(chǎn)為50萬(wàn)元，與*9年 結(jié)余資金28萬(wàn)元合計(jì)78萬(wàn)元，大于公積金和按揭貸款總和68萬(wàn)元，最快第二年能歸還10萬(wàn)元余款。
　　方案三：首付款30%余款進(jìn)行組合貸款
　　按照136萬(wàn)元房款的30%計(jì)算，首付款為40.8萬(wàn)元，公積金貸款40萬(wàn)元，按揭貸款55.2萬(wàn)元，兩個(gè)人可計(jì)劃20年歸還組合貸款。
　　20年公積金貸款40萬(wàn)元，貸款利率4.5%，每月歸還本息1031元，用兩人每月公積金足可償清。20年按揭貸款55.2萬(wàn)元，貸款利率為 6.55%，每月支付本息1119元，按揭貸款每年歸還1.3428萬(wàn)元。因兩人年結(jié)余資金占比率80%，有充足資金可以償還貸款，因此折中提速歸還貸 款，最后建議選擇方案三，并調(diào)整為10年還款方式。10年歸還公積金貸款，每月歸還本息2646元；10年按揭貸款55.2萬(wàn)元，每月歸還本息3269 元，每年歸還4.081萬(wàn)元，*9年還能節(jié)余資金近24萬(wàn)元。
　　采取第三種歸還貸款勻速穩(wěn)步，未來(lái)生活財(cái)富積累逐年遞增，這樣李先生和張 女士未來(lái)10年歸還貸款生活，*9年只有之前能變現(xiàn)家庭資產(chǎn)50萬(wàn)元算是積蓄，第二年到第十年每年剩余款24萬(wàn)元9年能積累216萬(wàn)元。這筆資金能為二人 生兒育女提供支持，也能成為穩(wěn)定的家庭物質(zhì)保障。
　　準(zhǔn)家庭貸款買房常見(jiàn)問(wèn)題
　　還款期間利率調(diào)整了怎么辦？
　　銀行放 貸申請(qǐng)通過(guò)之后，貸款利率是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，要根據(jù)貸款情況而定。對(duì)于已簽訂同貸合同并且合同上有明確約定貸款利率及貸款期限的情況，銀行在合同上規(guī)定的期 限內(nèi)，不會(huì)調(diào)整貸款利率；對(duì)于已簽訂了貸款合同的，銀行不會(huì)再調(diào)整貸款利率；在沒(méi)有簽訂同貸合同及借款合同的情況下，只要沒(méi)發(fā)放貸款，銀行隨時(shí)都有可能調(diào) 整利率。如已簽訂貸款合同后，遇到貸款基準(zhǔn)利率有變，將會(huì)在次年1月1日?qǐng)?zhí)行新的貸款利率，繼續(xù)歸還本息。
　　對(duì)于約定貸款利率來(lái)說(shuō)，約定貸款利率不變，貸款利率的下浮是多付息的潛在風(fēng)險(xiǎn)，而若未來(lái)貸款利率上浮則將是利好。
　　如何選擇還款方式？
　　購(gòu)買住房需要付出的資金上百萬(wàn)元，選擇哪種還款方式至關(guān)重要。還款方式的選擇應(yīng)取決于家庭經(jīng)濟(jì)狀況，應(yīng)因需而定。等額本息還款適合希望快速還清且有一定 經(jīng)濟(jì)實(shí)力的貸款者，而勻速中長(zhǎng)期還清貸款對(duì)于工薪層和經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般貸款者較為適宜。因此，根據(jù)李先生和張女士的家庭經(jīng)濟(jì)狀況，應(yīng)選擇等額本金方式歸還貸 款。
　　賣房付首付值得嗎？
　　一些準(zhǔn)家庭成員中一方名下已有一套住房，如案例中的李先生。由于種種因素，還需要另行購(gòu)置新 房，且需要通過(guò)貸款完成。這個(gè)時(shí)候，賣掉已有住房，用所得款項(xiàng)作為新房首付不失為一種辦法。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定，李先生的情況無(wú)法享受首套住房的相關(guān)優(yōu)惠政 策，在貸款買房時(shí)，需要上浮10%首付款至房款的50%~60%，且無(wú)法申請(qǐng)公積金貸款。而如果將這套住房賣出轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，兩個(gè)人一起出力購(gòu)買新房，就可 認(rèn)定為首套住房。也就可以享受公積金貸款和按揭貸款優(yōu)惠以及房款首付3成的政策。

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