2015年注冊(cè)稅務(wù)師考試最全資料
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  土地增值稅相關(guān)知識(shí)點(diǎn)總結(jié)
  一、特點(diǎn):房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅\面廣\扣除和評(píng)估法\超率累進(jìn)\按次。
  二、作用:加強(qiáng)宏觀調(diào)控\抑制炒買炒賣\規(guī)范收益分配方式。
  三、稅目:有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物附著物的增值額,開發(fā)企業(yè)用于福利\投資等視同銷售,出讓\無償不征。
  四、納稅人:轉(zhuǎn)讓人,但不涉及房地產(chǎn)企業(yè)的投資\合作建房自用\兼并的暫免征。
  五、稅率:增值額/扣除項(xiàng)目=增值率*100%≤50%,按30%,速算扣除系數(shù)0%;50―100%,按40,扣5%;100―200%,按50,扣15%;>200%,按60,扣35%。
  六、計(jì)稅依據(jù):稅=(收入-扣除項(xiàng)目)*適用稅率-扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)。
  七、直接減免稅1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值≤20%的,但未分別的不行;/
  2.被政府征用收回的;3.舊房轉(zhuǎn)為廉租\經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房,增值≤20%的。
  3 r8 ?& F U7 O7 T1 O八、行業(yè)減免稅:1.個(gè)人普通住房免;非普通住宅≥5年免,3-5年減半;08/11/1起個(gè)人一律免;2.94/1/1前簽合同的,但超過7年轉(zhuǎn)讓的征;3.個(gè)人交換免征,企業(yè)交換征。
  九、慈善減免稅:扣除分:1.新房扣土地地價(jià)款費(fèi)用+開發(fā)成本(含契稅,能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施收入算,成本也扣)+開發(fā)費(fèi)用[=利息(有證明,≤同期貸款利率,不含超期和加罰)+(地價(jià)費(fèi)+成本)*5%內(nèi)或=(地價(jià)費(fèi)+成本)*10%內(nèi)]+稅金(不含開發(fā)企業(yè)印花稅)+開發(fā)企業(yè)加計(jì)20%;2.舊房扣土地地價(jià)費(fèi)+評(píng)估價(jià)(=重置成本*成新率)+轉(zhuǎn)讓稅金(不含購買契稅)。
  十、義務(wù)時(shí)間:一次付清的登記前,分期的按合同,竣工前先轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的預(yù)征,后清算;簽合同起7日內(nèi)(開發(fā)公司可按期)按次申報(bào)。
  十一、納稅地點(diǎn):在房產(chǎn)所在地,也就是坐落地。
  十二、特殊情況(1):收入包括所有收入,其中代政府收費(fèi)1.一并收計(jì)入,也可扣除,但加扣20%時(shí)基數(shù)不含;2.單獨(dú)收不計(jì)入,也不扣除。
  十三、特殊情況(2):開發(fā)企業(yè)清算:竣工并售完\未竣工但整體轉(zhuǎn)讓\轉(zhuǎn)讓土地;稅務(wù)要求清算:竣工并85%轉(zhuǎn)讓或剩余出租自用的\許可證滿3年\稅務(wù)注銷\其他。