第六節(jié) 買賣合同
買賣合同的一般規(guī)定
1.交付的法律效力
(1)所有權
買賣合同標的物的所有權自標的物“交付時”轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。
(2)孳息
標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息歸買受人所有。
(3)風險
標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
(4)先占有后訂立買賣合同
標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。
2.標的物的風險負擔
(1)標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，“買受人”應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。
(3)出賣人按照約定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由“買受人”承擔。
(4)出賣人將標的物提存后，毀損、滅失的風險由“買受人”承擔。
(5)因標的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由“出賣人”承擔。
(6)出賣人未按照約定交付有關標的物的單證和資料的，“不影響”標的物毀損、滅失風險的轉(zhuǎn)移。
(7)標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，“不影響”因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。
(8)出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立之日起由“買受人”承擔。但是，如果出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻沒有告知買受人，買受人主張“出賣人”負擔標的物毀損、滅失風險的，人民法院應予支持。
(9)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸?shù)?，出賣人將標的物交付給*9承運人后，標的物毀損、滅失的風險由“買受人”承擔。
3.標的物的檢驗
(1)當事人約定檢驗期間的
買受人應當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人;買受人怠于通知的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。
(2)當事人未約定檢驗期間的
買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標的物收到之日起2年內(nèi)未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定;但對標的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用2年的規(guī)定。
4.買賣合同的特別解除規(guī)則
(1)因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物;標的物的從物因不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。
(2)標的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值明顯受損害的，當事人可以就數(shù)物解除合同。
5.試用買賣合同
(1)對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，由“出賣人”確定。
(2)視為購買
①試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。
?、谠谠囉闷趦?nèi)，如買受人已支付部分或者全部價款，應視為同意購買。
?、墼谠囉闷趦?nèi)，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，應當認定買受人同意購買。
(3)買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣：
?、偌s定標的物經(jīng)過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物;
?、诩s定第三人經(jīng)試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物;
?、奂s定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標的物;
?、芗s定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標的物。
6.招標投標
(1)招標公告屬于要約邀請。
(2)投標人投標屬于要約。
(3)招標人定標屬于承諾。
(4)中標人在接到中標通知后，在指定的期間、地點與招標人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。
商品房買賣合同的司法解釋
1.銷售廣告的性質(zhì)認定
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請;但是，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內(nèi)容的，應當承擔違約責任。
2.商品房預售合同的效力
(1)商品房預售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍，因此出賣人必須申領商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。
(2)商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當事人另有約定的除外。
3.被拆遷人的優(yōu)先權
拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式設立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
4.法定解除條件
(1)因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格;
(2)因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用;
(3)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;
(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行;
(5)約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權登記的。
5.可以適用懲罰性賠償金的情形
在下列情形下，由于出賣人的行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過“已付房款”(而非合同金額)1倍的懲罰性賠償金：
(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
(3)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關系
(1)貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。
(2)商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。
7.違約金
(1)當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少;
(2)當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
