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南京三大行業(yè)營改增，房地產(chǎn)行業(yè)最早2015年開始

高頓網(wǎng)校2014-12-08 08:53sun

南京三大行業(yè)營改增，房地產(chǎn)行業(yè)最早2015年開始

　　新一輪營業(yè)稅改增值稅（下稱“營改增”）即將來襲。生活性服務(wù)業(yè)的“營改增”方案將在年底前出臺，而建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”最早于明年1月1日起施行。

　　在備受關(guān)注的稅率方面，包括餐飲業(yè)、旅游業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)等在內(nèi)的生活性服務(wù)業(yè)的增值稅一般納稅人稅率或定在6％，而小規(guī)模納稅人的征收率則為3％。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率或定在11％。

　　這意味著，以前營業(yè)稅稅率為20％的娛樂業(yè)營改增后，稅率明顯降低。而建筑業(yè)（營業(yè)稅稅率為3％）和房地產(chǎn)業(yè)（營業(yè)稅稅率5％）的稅率明顯提高。

　　稅率高低變化僅僅是“營改增”中企業(yè)關(guān)注的問題之一，更多問題在于“營改增”后諸多細(xì)節(jié)操作問題，這些細(xì)節(jié)甚至?xí)砥髽I(yè)營業(yè)模式的改變。增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅，稅負(fù)最后還是由消費者承擔(dān)。

　　“營改增”將密集啟動

　　繼去年交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和今年鐵路運輸、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)納入“營改增”后，僅剩生活性服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)未納入“營改增”。

　　國務(wù)院曾明確提出力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。因此，四大領(lǐng)域“營改增”推進(jìn)時間僅剩下一年多。

　　不久前，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)內(nèi)貿(mào)流通健康發(fā)展的若干意見》明確了生活性服務(wù)業(yè)在2014年底前啟動“營改增”。財政部、國稅總局在推出生活性服務(wù)業(yè)“營改增”時間表上，是朝著年底前出臺政策的目標(biāo)前進(jìn)，但是否一定能推出還不確定。

　　多位專家表示，包括餐飲業(yè)、旅游業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)等在內(nèi)的生活性服務(wù)業(yè)會依據(jù)此前出臺的《營業(yè)稅改增值稅試點方案》，原則上適用增值稅簡易計稅方法，即（小規(guī)模納稅人采用）3％的征收率。而一般增值稅納稅人可能采用6％的稅率。

　　國務(wù)院常務(wù)會議或通過建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”方案，建筑業(yè)的稅率定在11％，房地產(chǎn)業(yè)的稅率則不方便透露。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)“營改增”實施時間最早是2015年1月1日。

　　而對此時間表，一位財政部人士稱基本按此推進(jìn)，但若沒準(zhǔn)備好會延遲。

　　雖然房地產(chǎn)業(yè)增值稅率未定，但為11％和17％兩檔稅率之一，而業(yè)內(nèi)人士更傾向11％的稅率。

　　稅負(fù)高低不能僅僅盯著進(jìn)項抵扣，還與公司的管理以及對下游的稅負(fù)傳遞等有關(guān)。比如沒有進(jìn)項抵扣，但可以把稅負(fù)傳遞給下游，那稅負(fù)也不會提高。

　　挑戰(zhàn)重重

　　作為“營改增”最難啃的幾塊骨頭，三大行業(yè)“營改增”推進(jìn)依然困難重重。

　　在生活性服務(wù)業(yè)，娛樂業(yè)稅率突然大降讓一些人疑惑。而其中酒店業(yè)稅率如何確定也是一大難題。

　　酒店業(yè)比較特殊。比如，蘇州凱賓斯基酒店開的發(fā)票并不是凱賓斯基公司，它只是酒店管理者，而真正的老板是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這個模式在中國比較普遍。假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的稅率與酒店業(yè)稅率不同，到底按哪個征收？

　　另外，中國的服務(wù)型公寓是算酒店還是房屋租賃呢？按哪個稅率征收？一家房地產(chǎn)企業(yè)人士對她表示，服務(wù)型公寓商家肯定會按照稅率低（酒店）的標(biāo)準(zhǔn)，如果依據(jù)營業(yè)執(zhí)照來判斷，一些商家由此可能改變自己的營業(yè)模式。

　　餐飲業(yè)和酒店業(yè)納入“營改增”后，是否也可以向其他商家開具增值稅發(fā)票呢？

　　不僅生活性服務(wù)業(yè)“營改增”挑戰(zhàn)重重，房地產(chǎn)業(yè)更是復(fù)雜。

　　比如，一個房地產(chǎn)項目完工了，但銷售還沒結(jié)束，若突然實行“營改增”，稅率從5％增加到11％。企業(yè)基本完工了，基本上也沒有進(jìn)項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業(yè)影響大了。