(八)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理:
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
【經(jīng)典例題】2007年
某中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：
(1)1月通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)240萬(wàn)元;
(2)以上述土地開(kāi)發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會(huì)所和寫(xiě)字樓各一棟，占地面積各為1/3;
(3)住宅樓開(kāi)發(fā)成本3 000萬(wàn)元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬(wàn)元，包括超過(guò)貸款期限的利息40萬(wàn)元;
(4)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;
(5)與住宅樓配套的會(huì)所開(kāi)發(fā)成本480萬(wàn)元，無(wú)法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會(huì)所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有;
(6)9月份全部竣工驗(yàn)收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬(wàn)元;將寫(xiě)字樓作價(jià)9 000萬(wàn)元與他人聯(lián)營(yíng)開(kāi)設(shè)一商場(chǎng)，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年收到250萬(wàn)元。
其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)：
(1)計(jì)算公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅;
(2)計(jì)算公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅：
(3)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額;
(4)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額;
(5)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目;
(6)計(jì)算公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金
(7)計(jì)算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案及解析】：
(1)外商投資企業(yè)不適用房產(chǎn)稅，所以應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=0
(2)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(萬(wàn)元)
(4)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬(wàn)元)
(5)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他扣除項(xiàng)目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬(wàn)元)
(6)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的稅金=15000×5%=750(萬(wàn)元)
(7)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬(wàn)元)
增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率
應(yīng)納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬(wàn)元)
