房產(chǎn)無償贈與行為、繼承行為和遺贈行為在法律上是有一定區(qū)別的，對應(yīng)的稅收規(guī)定也是有差異的。房產(chǎn)繼承，是指按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。繼承是一種法律制度，繼承關(guān)系要在一定的條件下才能發(fā)生。
一是繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人（在房產(chǎn)繼承中就是遺留下房產(chǎn)的人）死亡后才能發(fā)生，這是繼承的首要條件。有的房產(chǎn)所有權(quán)人為了避免繼承人在日后可能會因爭奪房 產(chǎn)而產(chǎn)生糾紛，在生前就將房產(chǎn)權(quán)交給繼承人，如分給某個或各個子女，這也是合法的行為，但這不是繼承，因為這時繼承還沒有開始，而是生前的贈與行為。
二是繼承遺產(chǎn)的人應(yīng)當(dāng)是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規(guī)定能作為繼承人的人。《繼承法》規(guī)定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父 母、外祖父母。被繼承人如果立下遺囑，將房產(chǎn)指定給法定繼承人以外的人，或是捐獻(xiàn)給國家、集體，這也是被繼承人處分遺產(chǎn)的方式，但這不是繼承而是遺贈。
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函[2004]1036號）規(guī)定，對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子 女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照《繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈 與行為，應(yīng)征收契稅。
由此可見，對法定繼承人繼承的房產(chǎn)，不屬于國稅發(fā)[2006]144號文件規(guī)定的“對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為， 應(yīng)對受贈人全額征收契稅”的范圍，應(yīng)當(dāng)按國稅函[2004]1036號文件的規(guī)定免征契稅。但對在生前就將房產(chǎn)權(quán)交給繼承人的贈與行為以及將房產(chǎn)指定給法 定繼承人以外的單位或人的遺贈行為，應(yīng)當(dāng)征收契稅。
